Рынок купли-продажи  жилья можно разделить на две  составляющие: рынок строящегося  жилья и рынок перепродажи  ранее приватизированных или  новых объектов, то есть рынок вторичного жилья. Анализ рынка жилой недвижимости основан на данных вторичного рынка, поскольку вторичный рынок имеет  более массовый характер и практически  повсеместную распространенность.

Формирование  цен происходит за счет рыночных механизмов, и их уровень соответствует сложившемуся соотношению спроса и предложения.

На данный момент основную массу рынка жилья составляют 1-, 2- и 3-комнатные благоустроенные  квартиры в многоквартирных домах. В свою очередь, многоквартирные  дома можно условно разделить  на несколько основных групп: 5-этажные  панельные ("хрущевки"); 9-этажные  панельные; 5-этажные кирпичные; 9-этажные  панельные и кирпичные типовой  постройки; кирпичные старой постройки (полноразмерные, "сталинские"); 9-этажные  современной (улучшенной) планировки. Как правило, наименьшие цены приходятся на квартиры в так называемых "хрущевках", наибольшие - на квартиры улучшенной планировки.

Основным фактором, влияющим на формирование цены жилья, является местоположение, то есть удаленность  его от центра, транспортных магистралей, объектов социальной сферы. В районах  с хорошо развитой инфраструктурой, стабильной транспортной доступностью цены на квартиры выше, чем в удаленных  или малопрестижных районах. В таблице  приведены данные с указанием  средней цены за квадратный метр без  учета планировки в зависимости  от местоположения.

По нашим данным в отношении первичного рынка  жилья существуют следующие усредненные  показатели: жилье повышенной комфортности средняя цена 1034-1200 долл. за квадратный метр, перспективные районы средней удаленности и приближенные к центру 800-900 долл. за квадратный метр, окраины - 550-750 долл. за квадратный метр.

Вместе с этим, соотношение спроса и предложения  в различных районах города весьма неоднородно. Так в Академгородке, где спрос многократно превышает  предложение, в живописнейшем районе проживания академической элиты  эпизодически совершались сделки при  цене квадратного метра 2000 долларов, что является своеобразным рекордом для Новосибирска.

Особенностью  местного рынка является то, что  в настоящий момент в Новосибирске число клубных домов, в критериях  оценки московского потребителя, равно  нулю. Несмотря на множество задекларированных  проектов, в настоящий момент в  городе нет хороших гостиниц уровня 4 и 5 звезд, офисных центров и складских  комплексов класса "А" - все эти  рынки находятся в стадии формирования. Без всякого сомнения, все конкурентные преимущества получат те, кто сможет первыми реализовать соответствующие  проекты.

Конечно, новосибирский  рынок недвижимости оперирует понятием элитного жилья, но оперирует им весьма свободно. Лозунг: "Элитное жилье - недорого!" придумали не в Новосибирске, но в этом городе он в ходу, несмотря на то, что объективно "нет стоящих  вещей, которые ничего не стоят".

Для состоятельного новосибирца элитное жилье это:

- квартира в  доме из кирпича недавней постройки,  в центральной части города, расположенная  в одном или двух уровнях,  общей площадью 100-150 кв. метров;

- либо (и) коттедж  площадью от 250 до 500 кв. м. недалеко  от черты города или на его  окраинах.

Отсутствие у  существующих многоквартирных домов, декларируемых как элитные, таких  характеристик, как общая система  принудительной вентиляции, современная  инженерия, применение в отделке  фасадов и холлов дорогих материалов в Новосибирске не уменьшает ни цены, ни скорости продаж. К моменту сдачи  дома непроданных квартир в таких "элитных" домах, как правило, нет.

И лишь один - два  проекта, реализуемых в настоящее  время, могут считаться более  или менее достойным продуктом  с точки зрения концепции, уровня примененных технологий и материалов. Такими примерами могут являться:

- проект "Паркхаус" (цена 2000 долларов за квадрат и  пока это ценовой потолок для  Новосибирска)

- проект "Солярис" (цена 1 200 - 1 300 долларов за квадратный  метр)

Однако даже эти проекты не выдержат критики  с точки зрения столичных стандартов. 
 

Основные  виды методы маркетинговых  исследований рынка  недвижимости

 

1.Термин  “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в  том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам  относятся также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом  как имущественный комплекс также  признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

В соответствии с частью первой Гражданского кодекса  РФ предприятие рассматривается  не как субъект, а непосредственно  как объект гражданских прав.

Предприятие в  целом или его часть может  быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также  передано по наследству.

К экономическим  характеристикам недвижимости можно  отнести ее редкость (нет абсолютно  одинаковых объектов недвижимости); стоимость  прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение  территориальных предпочтений может  повысить стоимость недвижимости без  физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).

Следует отметить, что существует также имущество, которое было движимым, но в настоящее  время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Недвижимость распадается на три  основных типа: земля, жилье и нежилые  помещения .

В зависимости  от характера использования недвижимость распределяется на используемую для  жилья (дома, коттеджи, квартиры), для  коммерческой деятельности (отели, офисные  здания, магазины, рестораны и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

2 Рынок недвижимости: понятие, субъекты  рынка, законодательная  база

Рынок , это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических  отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей  товара; сфера обмена товарами определенного  вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как  ее характеристики не характерны для  других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

Основными особенностями  рынка недвижимости являются: локальный  характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного  местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению  с другими товарами (вследствие необходимости  привлечения правовых институтов при  совершении сделок); несоответствие высокой  цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита  в большинстве случаев; разброс  в ценах вследствие неполной информированности  продавцов и покупателей.

По функциональному  назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно  также выделить рынок незавершенных  объектов и гостиничных услуг.

Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые  компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный  суд, нотариальные конторы, налоговые  инспекции.

В связи с  развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность – это  подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в  установлением им в отношении  оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик  рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой  невозможно представить рынок недвижимости.

Развитию рынка  недвижимости способствует свободный  переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально  заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминимумов (объединений  владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).

Основным типом  недвижимости является земля. Началом  земельной реформы в России можно  считать начало 90-х годов(см. Закон  РСФСР «О земельной реформе», Земельный  кодекс РСФСР 1991г.). Ранее существовало единое государственное собственность  на землю. Формирование рынка земли  в России началось с приватизации (см. Уазы Президента РФ «О продаже земельных  участков гражданам и юридическим  лицам при приватизации государственных  и муниципальных предприятий», «О налогообложении продажи земельных  участков и других операций с землей»  и др.). важное значение для рынка  земли имеет земельный кадастр.

3. Факторы, влияющие  на формирование  рынка недвижимости

Итак, в целом  формирование отечественного рынка  недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

1. Макроэкономическая  нестабильность (невозможно предвидеть  нормативные акты, принятие которых  обуславливается «политической  конъюнктурой» в тот или иной  момент времени).

2. Инфляция (с  одной стороны, инвестиционная  активность снижается «тормозится»  развитие нормальной системы  ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных  и рентабельных направлений инвестирования  вложений в недвижимость являются  привлекательными, так как «в  определенной мере» позволяют  сохранить средства от инфляции).

3. Размытость  законодательной базы (особенно  относительно рынка недвижимости).

4. Непрозрачность  информационного пространства вследствие  политической неустойчивости, слабого  развития инфраструктуры (только  намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев,  отсутствуют специальные службы  сбора и анализа информации), низкого  профессионализма участников рынка  недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной  базы, тенденция подбора сотрудников  по дружбе и родству, а не  по профессиональным качествам).

5. Отсутствие  четкой методической базы по  оценке недвижимости.

6. Неравномерное  развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок  жилья).

Итак, с переходом  России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается  рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы  накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

4. Основные подходы  и методы исследования  рынка недвижимости

Этап в исследовании рынка, позволяющий перейти от общих  его характеристик к анализу  ситуации по отношении к конкретному  объекту или их группе, является сегментация рынка, позволяющая  сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет  наибольшее значение при выборе того или иного варианта решения предпринимателя.

Отличительные особенности рынка недвижимости являются:

- индивидуальность  ценообразования;

- высокий уровень  трансакционных издержек;

- важная роль  взаимодействия первичного и  вторичного рынков;

- высокая зависимость  цен, доходности и рисков от  состояния регионально экономики;

- многообразие  рисков;

- низкая ликвидность  товара на рынке;