Становление иститута недвижимости в России

Как известно, выбор варианта ННЭИ из полного набора функций сначала для земельного участка, а затем и для участка с улучшениями осуществляется в четыре этапа. На первом этапе из указанного набора выделяются функции, имеющие юридические противопоказания трех уровней:

        запрещенные законами или подзаконными актами, опирающимися на законы (эти функции далее исключаются из рассмотрения),

        противоречащие распоряжениям органов исполнительной власти, не опирающимся на законы (по этим функциям исследуется возможность преодоления запретов - с экономическим обоснованием для исполнительной власти поселения предпочтительности нового варианта использования земли и улучшений и с оценкой дополнительных затрат для собственника объекта оценки),

        потенциально способные вызвать сопротивление общественности (изучается возможность преодоления протестов - с оценкой затрат на производство "компенсационных" благ для населения).

Возможность преодоления запретов и протестов изучается с участием юристов заказчика или консультантов и в большинстве случаев успешно прогнозируется - с оценкой вероятности положительного решения и размеров дополнительных затрат (все с учетом рисков и, конечно, при поддержке этих действий заинтересованным заказчиком оценки).

На втором этапе анализа из оставшегося списка выбираются функции, реализация которых может быть затруднена из-за ограниченных возможностей участка и улучшений (мал размер участка, имеются проблемы геологического характера или неровности рельефа, малы размеры помещений, …). Из дальнейшего рассмотрения исключаются функции, реализация которых окажется невозможной из-за непреодолимых трудностей устранения недостатков, но остаются для анализа (с учетом рисков) функции, реализация которых возможна за счет дополнительных затрат (размеры земельного участка можно увеличить, приобретая недостающую часть площади у соседа, неровности рельефа можно исправить, привлекая профильных подрядчиков,…).

На третьем этапе анализа исключаются те из оставшихся функций, реализация которых не может обеспечить полный возврат вложенного капитала и доход на капитал с нормой, равной безрисковой ставке Yrf (для дальнейшего анализа оставляются только те функции, реализация которых оказывается экономически целесообразной, т.е. при норме отдачи, равной Yrf, выполняется условие NPV>0). На этом этапе дополнительно проверяется финансовая осуществимость оставшихся функций: из перечня последних исключаются функции, под реализацию которых точно не удастся получить заемные средства на приемлемых условиях (из существования феномена финансового левереджа следует нецелесообразность приобретения или создания объекта недвижимости без привлечения заемных средств при ставке процента по кредиту, меньшей общей нормы отдачи на капитал).

На четвертом этапе анализа из оставшегося перечня оставляются функции, реализация которых (за вычетом всех дополнительных затрат, упоминавшихся выше) обеспечивает наивысшую доходность проекта и максимальную стоимость объекта - при приемлемом уровне надежности прогнозируемого результата. Последнее означает, что при окончательном выборе варианта ННЭИ текущая стоимость будущих доходов должна рассчитываться с учетом рисков не только в нормах отдачи на капитал (своих для каждой из функций), но и в сценариях развития проекта, особенности которых не учитываются премиями за риски в структуре ставок дисконтирования (риски, связанные с преодолением запретов и протестов, с реализацией проектов устранения физических недостатков объекта, с обеспечением надежности источников финансирования). Окончательное решение о выборе варианта ННЭИ обосновывается и принимается оценщиком (об условии предварительного получения на это согласия заказчика оценки не может быть и речи). При этом оценщик опирается на критерии - свои для условий неопределенности (с учетом показателей опасности - при отсутствии информации о вероятностях сценариев) и для условий риска (с учетом показателей важности, если имеется возможность оценить вероятности сценариев).

В простейшем варианте анализа рассматриваются оптимистический, вероятный и пессимистический сценарии развития проекта - с экспертной оценкой вероятностей этих сценариев, с определением ожидаемого значения NPV и доверительного интервала (стандартного отклонения) для него. В качестве ННЭИ выбирается вариант, для которого величина NPV максимальна при минимальном (или сравнимом с другими вариантами) доверительном интервале (стандартном отклонении). В отсутствии возможностей оценки вероятностей этих сценариев выбор варианта осуществляется с использованием критериев Вальда и Сэвиджа (см. [3]), или методов имитационного моделирования - теперь уже на базе только оптимистического и пессимистического сценариев (см. [4] и учебный пример [5]).

Библиографический список

1.                  Озеров Е.С. Об аксиоме теории оценки, 2009.

2.                  Фоменко А.Н. Принцип НЭИ и практическая оценка. 2009.

3.                  Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: Изд. "МКС". 2007.

4.                  Пупенцова С.В. Модели и инструменты в экономической оценке инвестиций. СПб.: Изд. "МКС". 2007.

5.                  Асаул А.Н. Экономика Недвижимости 2-е изд. СПб.: Изд. Питер. 2007.

Размещено на Allbest.ru

2