Становление иститута недвижимости в России

   обеспечение жильём молодых семей;

   выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральном законодательством.

Результатом реализации программы должно стать решение следующих задач:

   создание комплексной и качественной правовой базы для осуществления жилищной реформы;

   изменение структуры жилищного фонда и жилищного строительства по формам собственности, источниками финансирования, типам зданий (сооружении) и технологиям их заведения;

   рост темпов жилищного строительства и реконструкции жилья;

   приведение структуры и технических характеристик жилья в соответствии со спросом и потребностями населения;

   повышение качества жилищного строительства;

Обеспечение жильем за счет средств федерального бюджета отдельных категорий граждан, определенных законодательством РФ, в соответствии с объемом государственных обязательств.

2. Развитие конкуренции на рынке недвижимости.

В Брянской области в рамках региональной программы эффективного используются средства на формирование рынков жилья как условия перемещения рабочей силы из регионов с высоким уровнем безработицы, стимулируется развитие производственной базы жилищного строительства и обустройство районов жилой застройки объектами инженерно-транспортной инфраструктуры.

3. Формирование и стабильное функционирование вторичного рынка жилой недвижимости. В Республике Коми действует программа, направленная на кредитование населения с использованием ресурсов банков на вторичном рынке жилья.

4. Развитие отдельных территорий. В Ленинградской области реализуется план застройки вокруг кольцевой автомобильной дороги в соответствии со специально разработанной программой.

5. Развитие малоэтажного строительства объектов недвижимости.

В Московской области действует региональная государственная программа "Комплексное освоение территорий (малоэтажное строительство)", нацеленная на организацию малоэтажного строительства "под ключ".

6. Формирование предпосылок для развития рынка недвижимости в сельской местности. Особенностью развития строительства жилых объектов недвижимости в Белгородской области является предоставление государственным учреждением "Фонд развития жилищного строительства и социальных инвестиций" ипотечных кредитов с правом натуральной формы возраста кредитов с правом натуральной формы возраста кредита и процентов (например, сельскохозяйственной продукцией).

7. Регламентация и правовое фиксирование особенностей развития объектов недвижимости в городах России, не имеющих статуса крупных.

Для каждого малого и среднего города разрабатывается собственная структура источников финансирования развития рынка недвижимости.

8. Реализация концепции развития объектов недвижимости как источника блага для отдельных категорий граждан.

Для обеспечения постоянным жильем семей военных, уволенных или увольняемых со службы, в настоящее время работает программа "Государственные жилищные сертификаты" (программа "Жилье"). Государственным заказчикам программы является Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному комплексу - Росстрой. В реализации программы участвуют все территориальные отделения Сбербанка России и их филиалы.

9. Создание условий для привлечения российских предпринимателей в развитии рынка недвижимости.

Кредит на завершение строительства жилого дома представляется в виде строительных материалов. Это способствует увеличению спроса на строительные материалы, развитию их производства и созданию более долговечных и качественных объектов недвижимости.

10. Создание предпосылок для привлечения собственных средств населения на рынок недвижимости. Примером может служить программа "Свой дом", которая будет реализована в рамках федеральной целевой программы "Жилище". Ее цель - создание организационных, финансовых и правовых предпосылок для обеспечения доступным жильем граждан, в том числе в сельской местности, с привлечением их собственных средств.

Влияние программ на остальные объекты недвижимости является косвенным и заключается в формировании благоприятных условий для актуального развития соответствующих секторов рынка недвижимости и создание предпосылок для улучшения уровня инвестиционного климата в том или ином секторе.

1.4 Основные тенденции преобразований в жилищном секторе

В рамках основных направлений социально-экономической политики Правительства РФ на долгосрочную перспективу разработана стратегия жилищной политики и развития жилищно-коммунального хозяйства, формирование комплексной системы управления недвижимостью.

Жилищная система дореформенного периода характеризовалась жестоким государством регулированием всех жилищных отношений в единой государственной собственности.

В результате происшедших преобразований кардинальным образом изменилась структура собственности жилищного фонда Российской Федерации. В 1999 г. после приватизации 45% квартир доля частного жилищного фонда составила 59% по сравнению с 33% в 1990 г. (включая жилищные и жилищно-строительные кооперативы).

Основные цели государственной жилищной политики:

   создание условий для реализации гражданами их конституционных прав на жилище (Конституция РФ, ст.40).

   гарантия полных прав собственности в жилищной сфере;

   содействие созданию рыночных механизмов и инфраструктуры рынка жилья, обеспечивающих доступность жилья и жилищных услуг гражданам в соответствии с их платежеспособным спросом;

   создание условий для повышения мобильности трудовых ресурсов;

   социальная защита малоимущих граждан (гарантия жилищных условий, соответствующих социальным стандартам);

   обеспечение соблюдения стандартов безопасности

проживания граждан в жилищах, качества продукции и услуг в жилищной сфере;

   создание условий формирования эффективных рынков жилья, земельных участков под застройку жилищного строительства, стройматериалов, жилищно-коммунальных услуг, обеспечивающих производство продукции и услуги в соответствии со спросом потребителей.

Привлечение в сектор жилищного финансирования отечественных и иностранных инвесторов предполагается добиваться с помощью макроэкономического регулирования в финансовой и кредитной сферах, расширения прав и гарантий инвесторов. К числу необходимых мер, которые в состоянии принять государство для снижения рисков инвестиций в строительство, относятся:

   упрощение процедур и усиление правовых гарантий землепользования и застройки через введение системы правового зонирования;

   вовлечение в оборот земельных участков под застройку с гарантированными правами собственности;

   развитие системы прав на вновь создаваемые на земельных участках объекты недвижимости.

2. Оценка недвижимости с позиции наилучшего и наиболее эффективного использования

При определении рыночной стоимости объекта оценки моделируется поведение типичного покупателя и типичного продавца, каждый из которых озабочен возможностью получения предельно высокой выгоды от сделки с этим объектом (см. [1]). Максимально высокая выгода ассоциируется: у продавца - с максимально высокой ценой сделки, у покупателя - с максимально высокой доходностью объекта после его приобретения. В связи с этим принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта оценки считается ключевым и необходимость учета его в процедурах оценки не подвергается сомнению. Прежде всего, обратим внимание на то, что при оценке социально значимых объектов (недвижимость, предприятия) необходимо обеспечить выполнение условия приемлемости рассматриваемых вариантов использования для общества в целом (применяется критерий "наилучшего" использования, не предполагающий количественной характеристики результата). Из социально приемлемых вариантов далее выбирается вариант "наиболее эффективный" - максимально доходный (применяется критерий, обосновывающий не только выбор функции, но также и количественную характеристику результата выбора). Для недвижимости это означает, например, что выбор торговой функции, допускаемой правилами зонирования и потребностями социума, в качестве наилучшей, должен быть поддержан выбором типа (категории) заведения, размера и характера планировки здания, продуктовой гаммы и пула арендаторов, обеспечивающих наибольшую эффективность (доходность) этой функции. В связи с этим целесообразно оставить в пользовании предложенное американцами словосочетание "наилучшее и наиболее эффективное использование" (далее ННЭИ). Однако при этом вместо фразы "анализ наилучшего и наиболее эффективного использования…", появившейся после "буквального" перевода американского "highest and best use analysis", следует писать "анализ с целью выбора варианта …" или проще - выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (анализируются разнообразные варианты, из которых выбирается наилучший).

Заметим, что принцип ННЭИ признается (не только американскими, но также международными, европейскими и отечественными стандартами) в качестве основополагающего для определения понятия рыночной стоимости объекта недвижимости. Однако следует иметь в виду необходимость применения этого принципа и при определении рыночной стоимости бизнеса. Здесь алгоритм выбора варианта ННЭИ реализуется в полном объеме, если оценивается контрольный (и 100%) пакет акций (с ориентацией на предпочтения рынка и потенциальных покупателей), и частично - при оценке миноритарного пакета (учитываются лишь все намерения совета директоров и менеджмента компании - в том числе намерения, принятые по предложению оценщика). Отметим встречавшиеся в практике оценки бизнеса потенциально положительные последствия:

        диверсификации продуктов бизнеса и рынков сбыта (планирование производства новых видов и улучшения параметров производимых товаров и услуг, намерение выхода на новые территориальные и продуктовые сегменты рынков),

        развития факторов производства (создание новых строений, обновление оборудования, развитие персонала),

        организационных и технологических инноваций (намечаемые преобразования в системе управления, потенциально перспективное внедрение новых технологий),

        реструктуризации бизнеса (возможности слияния, поглощения, разделения компаний, образования холдинга, преобразования подразделений в самостоятельные предприятия, создание филиалов и дочерних компаний).

Укажем для примера оказавшиеся существенными для результатов оценки бизнеса (с увеличением стоимости объекта оценки):

        запланированные менеджментом и учтенные оценщиками изменения ассортимента продукции хлебобулочного комбината, кирпичного завода, деревообрабатывающего предприятия;

        предложенное оценщиком и принятое менеджментом уплотнение производственных подразделений небольшого предприятия - с выделением помещений для сдачи в аренду (с целью получения дополнительных доходов);

        реализованное менеджментом крупного предприятия высвобождение части (около 30%) помещений для сдачи в аренду;

        предложенное оценщиком и принятое менеджментом изменение штатного расписания сотрудников небольшого предприятия;

        планируемое менеджментом и учтенное оценщиком строительство нового складского здания в составе логистического комплекса;

        предложенное оценщиком сопоставление вариантов технического переоснащения предприятия с использованием заемных средств или лизинга;

        разделение крупного предприятия на два (одно - владелец основных средств - "домохозяйство", второе - производственный коллектив - "фирма", арендующая основные средства у "домохозяйства").

Разработке алгоритма анализа с целью выбора варианта ННЭИ при оценке бизнеса предстоит уделять внимание в будущем, здесь же рассмотрим подробнее обсужденные или обойденные вниманием на страницах www.appraiser.ru дискуссионные проблемы выбора варианта ННЭИ при оценке недвижимости.

Определяя рыночную стоимость земельного участка, свободного или как бы свободного от улучшений (в составе объекта недвижимости), оценщик анализирует возможные варианты его использования с учетом принципов:

        баланса (набор и совокупность функций гармонизируются с потребностями социума),

        экономического разделения (исследуется зависимость эффективности использования участка при пространственном и временном делении этого использования),

        экономического размера (возможно увеличение стоимости каждого участка при соединении нескольких участков или увеличение стоимости оцениваемого участка при включении в проект соседнего участка),

        возрастающей и уменьшающейся отдачи (зависимость стоимости земельного участка от высоты здания имеет максимум - свой для каждой функции),

        конкуренции (собственники соседних участков земли могут планировать реализацию одинаковых функций).

Набор функций, рассматриваемых для реализации на земельном участке (свободном или как бы свободном), невелик: офисная, торговая, гостиничная, жилая, производственная, складская. Параметры зданий под каждую функцию варьируются в соответствии с указанными принципами и градостроительными ограничениями. При этом анализ для земельного участка как бы свободного обязателен независимо от реальной возможности или целесообразности сноса улучшений: в затратном подходе к оценке единого объекта рыночная стоимость земельного участка определяется в варианте ННЭИ для как бы свободного участка, а разница между величинами стоимости этого участка в варианте ННЭИ и в текущем использовании рассматривается как внешнее устаревание улучшений, которые не в полной мере соответствуют современным предпочтениям рынка (см. [3]).

При выборе варианта ННЭИ участка с имеющимися улучшениями количество функций, потенциально полезных к использованию на объекте, гораздо больше, чем при анализе вариантов использования земли. Последнее объясняется тем, что при выборе варианта ННЭИ единого объекта могут рассматриваться многочисленные комбинации функций в разных помещениях существующего строения, а также в потенциально полезных и планируемых к созданию пристройках и надстройках.