Становление иститута недвижимости в России

Содержание

1. Влияние стратегических направлений в развитии экономики страны на рынок недвижимости

1.1 Развитие отечественного рынка недвижимости

1.2 Государственная политика в развитии недвижимости

1.3 Программы экономического и социального развития на рынке жилой недвижимости

1.4 Основные тенденции преобразований в жилищном секторе

2. Оценка недвижимости с позиции наилучшего и наиболее эффективного использования

Библиографический список

1. Влияние стратегических направлений в развитии экономики страны на рынок недвижимости

Развитие отечественного рынка недвижимости берет свое начало в 90-х гг. ХХ в. В настоящее время следует отметить, что отечественный рынок недвижимости сформировался. Существуют различные методики исследования рынка недвижимости. При этом единой информационной базы, из которой берутся сведения, положенные в основу исследований, не существует, а часть материалов вообще является закрытой. Общеизвестно, что консалтинговые организации, специализирующиеся на сборе и обобщении информации по первичному и вторичному рынкам недвижимости, как правило представляют сведения на платной основе.

В этой связи организации, действующие на рынке недвижимости, проводят собственные исследования, глубина которых соответствует реализуемым стратегическим задачам. Для этих целей формируется специальная аналитическая группа, к основным функциям которой относятся:

      способ, накопление, анализ данных о спросе и предложении на первичном и вторичном рынках недвижимости;

      прогнозирование основных тенденций рынка;

      изучение вопросов ценообразования;

      разработка экономически обоснованного механизма формирования цен.

В своей деятельности аналитическая группа использует опросы, анкетирование, экспертные оценки, статистические методы обработки больших массивов информации.

1.1 Развитие отечественного рынка недвижимости

На основе исследования развития рынка недвижимости выделено шесть стадий его развития:

Первая стадия (начальная) - старт и рост рынка и цен в условиях либерализации экономики и общего экономического спада в России. Период до конца 1992г. можно рассматривать как стартовую стадию развития рынка недвижимости. На этой стадии преобладали сравнительно простые сделки по покупке квартир. Затем стали развиваться операции по расселению крупногабаритных квартир.

На этом этапе развития рынка жилья спрос значительно опережал предложение, так как приватизация жилья ещё не набрала темпа, а покупатели уже имелись. На вновь построенное жильё цены довольно долго были стабильны и отставали от цен вторичного рынка.

Таким образом, мы видим, что формирование рынка недвижимости началось в условиях либерализации экономики с хаоса, т.е. формируется качественно новая для российской экономики структура - рынок недвижимости.

2. Вторая стадия - стабилизации после роста. На этой стадии система рынка жилой недвижимости самоорганизовалась уже в довольно устойчивую функциональную структуру.

3. С августа 1998 г. Во всех городах России началась новая, третья стадия развития - кризис и нападение цен на 35-65% от докризисного уровня. Цены на жильё и другие объекты недвижимости начали снижаться. Ранее в периоды аналогичных кризисов ("черный вторник" октября 1994 г.) цены в основном повышались.

Главным итогом 1998 г. Можно считать то, что рынок недвижимости в результате сильного макроэкономического потрясения сохранился, и после недолгого обвала его активность начала возрастать и в результате вышла на новый, более низкий уровень цен.

После кризисного для рынка недвижимости, впрочем как и для всей экономики России, 1998 г. 1999 г. Также был достаточно напряженным.

рынок недвижимость жилая государственный

4. Во втором полугодии 1999 г. (с конца лета) наступил новый, четвёртый этап развития рынка жилья - этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема.

В этот период можно говорить о таких тенденциях самоорганизационного развития системы, как поиск качественно новых путей ведения бизнеса. Во время кризиса субъектами рынка недвижимости была осознана необходимость усложнения системы рынка жилья, в частности, была осознана необходимость получения достоверной информации о рынке.

5. Последовавший во второй половине 2001 г. (конец лета - начало осени) резкий взлет цен, по мнению аналитиков, был связан с двумя обстоятельствами: ростом спроса и снижением объема предложения.

Рост цен на экспорт энергоносителей к лету 2001 г. Обеспечил приток денег в экономику, и в силу отсутствия других привлекательных направлений инвестирования они приходили на рынок недвижимости.

Важными факторами роста цен в России в 2002 г. Стала общая экономическая ситуация в стране, ее особенности в отдельных регионах, инвестиционная привлекательность регионов, привлекательность рынка недвижимости, в том числе и рынка недвижимости, для капиталов по сравнению с другими рынками.

Первичный рынок в 2003 г. продолжал оставаться фрагментированным: ни один из застройщиков не контролировал более 8-9% предложения. Отметим, что до сих пор (2005 г.) суммарная доля рынка 4 крупнейших строительных компаний составляет около 37%, 15% - для рынка следующей пятерки, а оставшиеся 48% приходятся на 43 строительные организации.

Таким образом, на этой стадии наблюдался количественный рост рынка недвижимости, росли не только цены, ног и предложения, спрос, активность субъектов рынка.

На этом этапе на развитие рынка жилой недвижимости значительнее влияние оказывали внешние факторы, которые благодаря синергетическому эффекту повлияли не только на рост цен, но и на рост системы в целом.

6. В первый половине 2004 г. тенденции стремительного роста цен сохранились до конца весты, в начале лета рынок жилья вступил в состояние относительного равновесия. Таким образом, с лета 2004 г. рынок жилья перешел к шестой стадии - стадии относительной стабилизации.

В августе 2004 г. цены на жилье практически перестали расти, при этом обороты рынка упали на 25%. Количество договоров купли-продажи сократилось. Среднерыночный показатель цены на первичном рынки с мая был относительно стабилен. В октябре 2004 г. общий индекс цен на вторичном рынке пошел вниз.

На этой стадии развития рынка жиль внешние факторы, "питавшие" рост цен на предыдущем этапе, "исчерпали" себя. Периоды роста цен можно обосновать синергетическим эффектом от воздействия различных факторов, формирующих тенденции изменения цен на рынке недвижимости, а периоды стабильности - обозначить как динамически равновесные состояния системы.

Анализ развития рынка жилой недвижимости, проведенной на основе реально существующей динамики цен, свидетельствует о цикличности развития рынка недвижимости: за этапами длительного роста (или спада) следует этапы стабильности.

1.2 Государственная политика в развитии недвижимости

Целью государственной политике в сфере недвижимости является существенное расширение правовых основ для развития рынка недвижимости, обеспечение условий для эффективного использования земельных участков и иных объектов недвижимости всех форм собственности. В этот период должны быть проведены преобразования в рамках трех основных направлений.

Реформирование правоотношений в сфере земли и иной недвижимости включает:

      разграничение государственной собственности на землю, обеспечивающее права Российской Федерации и ее субъектов на земельные участки, необходимые для реализации задач и функций, установленных законодательством РФ.

      законодательством оформления правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка;

      законодательное обеспечение продажи в основном на конкурсной основе под застройку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

Государственная политика по стимулированию эффективного использования земли и иной недвижимости и развития рынка недвижимости предусматривает:

      создание государственного земельного кадастра как единой системы государственного учета недвижимости на основе автоматизированных технологий и обеспечение публичности его сведений;

      проведение территориального зонирования земель, поселений и иных территорий с целью установления разрешенного использования земель и градостроительных регламентов;

      обеспечение условий для проведения землеустройства на землях сельскохозяйственного назначения, закрепленных за сельскохозяйственным организациями и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами;

      создание экономических условий, стимулирующих объединение земельный долей в земельные участки, находящиеся в собственности или аренде у сельскохозяйственных организаций или крестьянских (фермерских) хозяйств, с последующим гражданским оборотом исключительно земельных участков;

      организацию эффективного контроля за охраной и использованием земельных ресурсов, направленного на сохранение и восстановление природных свойств земель.

Совершенствование института профессиональной оценки недвижимого имущества - неотъемлемой части цивилизованного рынка недвижимости (см. п. 19.1-19.2).

Основным направлением деятельности по формированию института профессиональной оценки недвижимого имущества являются:

      определение механизмов государственного регулирования оценочной деятельности;

      выработка стандартов оценки;

      определение порядка и методов проведения оценки рыночной стоимости недвижимого имущества для целей налогообложения;

      развитие системы профессиональной подготовки специалистов по оценочной деятельности на базе высших учебных заведений России.

Подготовка кадров в сфере недвижимости:

      формирование в государстве системы профессионального обучения специалистов на базе высших и средних специальных учебных заведений;

      развитие системы повышения квалификации специализации;

      участие в международных и общероссийских образовательных программах по подготовке специалистов в сфере недвижимости.

Одно из основных направлений государственной политики развития рынка недвижимости - поддержка деятельности саморегулируемых объединений профессиональных участников рынка недвижимости, деятельность которых направлена на:

      создание и развитие правовых и экономических механизмов регулирования рынка недвижимости;

      создание профессиональных стандартов деятельности, единого информационного пространства, системы профессионального образования;

      защиту интересов всех участников рынка недвижимости.

Государственные органы и профессиональные объединения участников рынка недвижимости разрабатывают согласованную стратегию развития цивилизованного рынка недвижимости в стране.

1.3 Программы экономического и социального развития на рынке жилой недвижимости

Одними из немногих средств государственного регулирования в условиях рыночной экономики являются программы экономического и социального развития выделяются не из бюджета, а привлекаются из различных источников.

В настоящее время в Российской Федерации 20% от всех действующих программ направлены на развитие рынка недвижимости.

Для реализации современных программ используются различные источники финансирования - как внебюджетные средства, так и различные формы государственной поддержки граждан и юридических лиц.

Программы экономического и социального развития на рынке недвижимости, в частности жилья, разработаны в настоящее время по следующим основным направлениям:

1. Определение путей долгосрочного развития экономических процессов в той или иной сфере рынка недвижимости.

Главной федеральной целевой программой в области развития жилищного строительства в России является новая федеральная целевая программа "Жильё" в которой определяется долгосрочная государственная жилищная политика в новых экономических условиях и предлагает комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы.

Федерально-целевой программе "Жилье" придан статус национальной. Она включает в себя федеральную целевую программу "Жилище" на 2002-2010 гг., национальный проект "Доступное, комфортное жилье - Гражданам России на 2006-2010 гг." (в 30 раз увеличит число граждан, имеющих возможности взять кредит).

Новая федеральная целевая программа (ФЦП)"Жилье" предусматривает двукратное увеличение объемов жилищного строительства и снижение ставки по ипотечным кредитам в 2 раза.

Федеральная целевая программа "Жилище". Она включает в себя четыре подпрограммы:

   обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурной в целях жилищного строительства:

   модернизация объектов коммунальной инфраструктуры;