Развитие ипотечного кредитования в России

Зависимость величины необходимого платежа за первый месяц  и минимально

необходимого  дохода семьи от суммы кредита  отражена в Приложении 2.

     Дополнительные  расходы заёмщика:

·        оценка приобретаемой квартиры у  независимого оценщика - около 50-100

долл.;

·        нотариальное удостоверение договора купли-продажи и ипотеки - 1,5%

от суммы стоимости  квартиры по договору;

·        регистрация договора купли-продажи  и ипотеки в Комитете

муниципального  жилья - до 3000 руб.;

·        страхование квартиры - 0,75% от её оценочной  стоимости;

·        экспертиза документов на покупаемую квартиру и подготовка её к

оформлению в залог - в зависимости от сложности предложенного варианта;

·        услуги риэлторской фирмы за подбор квартиры - 5-7% от её стоимости.

Инвестсбербанк  заключил договор о сотрудничестве с рядом риэлторских фирм,

услуги которых  составят в среднем 3-4% от стоимости квартиры.

Деятельность  Инвестсбербанка показала, что в  Москве очень много желающих

получить ипотечные  кредиты. Среди этих людей преобладают  предприниматели,

юристы, адвокаты, нотариусы, сотрудники представительств западных фирм,

аудиторы, директора крупных предприятий.

В марте 1999 года, после утверждения Московской городской  думой бюджета, были

выделены первые 9,5 млн. руб. на финансирование ипотечной  программы, и

начался резкий подъём активности обращений граждан  в Инвестсбербанк за

ипотечными кредитами.

K настоящему  времени около 1000 потенциальных  заёмщиков оформили заявления  на

предоставление  ипотечных кредитов. Кредитный комитет  Инвестсбербанка вынес

более 200 положительных  решений о возможности кредитования. Инвестсбербанк

заключил 95 кредитных договоров на сумму свыше 1,5 млн. долл. США. При этом

32 московские  семьи уже вселились в новые  квартиры, купленные за счёт

полученных кредитов.

Работа Инвестсбербанка  постоянно и широко освещается в  СМИ и находит

одобрение московской общественности.

      

    

 

       Часть 3. Проблемы и пути совершенствования  правового механизма

ипотечного кредитования.

В ипотечном  кредитовании существует ряд проблем, касающихся правовой сферы.

Основные из них:

ü     отсутствие достаточного законодательного оформления функционирования

вторичного рынка  ипотечного кредитования,

ü     отсутствие узаконенной частной  собственности на землю, что тормозит

приток инвестиций в эту сферу,

ü     несовершенный правовой механизм реализации прав по ипотеке.

С целью совершенствования последней проблемы необходимо внести в федеральное

законодательство  и нормативные документы ряд  дополнений и изменений,

касающихся проблем:

·         уточнения порядка реализации права  пользования заложенным жилым

помещением,

·         обращения взыскания на заложенное жилое помещение, заключения

сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют  несовершеннолетние

граждане,

·         создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения

взыскания на заложенное жилое помещение.

Обращение взыскания на заложенное жилое помещение.

В России риски  предоставления долгосрочных жилищных ипотечных кредитов

усиливаются вследствие проблем, связанных с трудностями  обращения взыскания

на заложенное имущество в случае невозврата кредита  и сложностями выселения

залогодателя  и членов его семьи. Однако они  могут быть существенно снижены  в

результате устранения противоречия между нормами права, закрепленными, с

одной стороны, в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", с

другой - в Гражданском  кодексе Российской Федерации и в Жилищном кодексе

РСФСР, в отношении  последствий невыполнения заемщиком  обязательств по

кредитному и  ипотечному договорам.

Речь идет о  правах пользования жилым помещением членами семьи собственника,

проживающими  в принадлежащем ему жилом помещении, приобретенном с помощью

кредита и находящемся  в залоге.

Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что

после обращения  взыскания на заложенный жилой дом  или квартиру и реализации

этого имущества  залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи

обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца

освободить занимаемое жилое помещение при условии, если:

Ø     жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в

обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или

строительство этого жилого дома или квартиры;

Ø     проживающие с залогодателем  члены его семьи дали до заключения

договора об ипотеке, а если они были вселены  в заложенный дом или квартиру

позже, - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить

заложенный дом (квартиру) в случае обращения на него взыскания.

В то же время  норма, предусмотренная статьей 292 Гражданского кодекса

Российской Федерации, ставит серьезные препятствия на пути развития

ипотечного жилищного  кредитования и жилищного рынка  в целом.

Необходимо внести ряд поправок в указанные законы в части оснований и порядка

обращения взыскания  на заложенное имущество, а также  выселения с целью

однозначного  понимания закрепленных в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге

недвижимости)" норм.

Кроме того, есть необходимость в обобщении Верховным  Судом Российской

Федерации вопросов, связанных с особенностями рассмотрения судебных дел по

обращению взыскания  на заложенное жилое помещение и выселению

недобросовестных  заемщиков и членов их семей. В  настоящее время нет

однозначного  подхода при рассмотрении такого рода судебных дел.

Создание механизмов социальной защиты при выселении  граждан из жилых

помещений в  случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Необходимо внести изменения и дополнения в Жилищный кодекс РСФСР, учитывающие

необходимость создания правового механизма обеспечения  жильем заемщика и его

семьи в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

С этой целью необходимо законодательно закрепить в Жилищном кодексе РСФСР (а

в последующем  и в Жилищном кодексе Российской Федерации) возможность создания

специализированного, не подлежащего приватизации жилищного  фонда - фонда

временного проживания, который будет использоваться для переселения граждан в

соответствующих случаях.

Уточнение порядка  заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые

имеют несовершеннолетние граждане

Необходимо заполнить  существующий в настоящее время  правовой вакуум по

вопросам ипотеки жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние

члены семьи  собственника.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации сделки с недвижимостью,

права на которую  имеют несовершеннолетние члены  семьи собственника,

совершаются только с согласия органов опеки и попечительства. Вместе с тем на

федеральном уровне не урегулировано, что именно может  служить основанием для

такого согласия.

                               Заключение.                              

Одной из основных задач банков в рыночной экономике является превращение

сбережений населения  в инвестиции в реальный сектор экономики. Ипотека

позволяет мобилизировать  значительную часть сбережений населения  и средств

инвесторов и  направить их в важнейшие отрасли  хозяйства, прежде всего

связанные с  жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт российских

регионов, где  развивается ипотека, показывает, что  ипотечное кредитование

обладает как  минимум четырёхкратным мультипликативным  эффектом, т.е. каждый

рубль кредита  в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее

четырёх рублей средств населения. Поэтому благодаря  ипотеке можно

задействовать огромные финансовые ресурсы, которые  хранятся на руках

населения в  виде наличной иностранной валюты и  объёмы которых сопоставимы с

государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека  будет способствовать

восстановлению  доверия к государственным и  коммерческим банкам, поскольку

граждане, кредитующиеся  в банке, как правило, держат в  нём свои депозитные и

расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который

обеспечивает  взаимосвязь между денежными  ресурсами населения, банками и

предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор

экономики.

Развитие системы  ипотечного жилищного кредитования не может не оказать

положительного  влияния на развитие строительного  комплекса страны и смежных

с ним отраслей. Вливание крупных сумм внебюджетных средств в покупку и

строительство жилья способно дать "второе" дыхание  строительному комплексу

страны. Бурный рост строительства недорогого жилья может и должен привести

к расширению производства отечественных стройматериалов, разработке новых

строительных  технологий, архитектурных проектов, развитию многих смежных

отраслей экономики  страны.

В современных  условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики

и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного

жилищного кредитования становится одним  из приоритетных направлений

государственной политики и развития общества.

                            Список литературы:                           

     1.     Закон РФ от 29.05.92г. № 2872-1 «О  залоге» (в части, не

противоречащей  Гражданскому Кодексу РФ);

     2.     Федеральный закон от 16.07.98г. №  102-ФЗ «Об ипотеке (залоге