Развитие ипотечного кредитования в России

     Риски  и ответственность заёмщика.

При покупке  квартиры за счёт ипотечного кредита  риски для заёмщика могут быть

вызваны двумя  обстоятельствами:

1) неплатёжеспособностью  банка и

2) неплатёжеспособностью  заёмщика.

1). Риск, связанный  с неплатёжеспособностью банка,  теоретически

существует только в краткий период от внесения первоначального  взноса до

момента покупки квартиры. Но этот риск сведён до минимума, так как банки,

которые стали  уполномоченными банками Правительства  Москвы, отличаются высокой

устойчивостью и надёжностью, поскольку они  прошли тщательную проверку и жёсткий

отбор.

После получения  кредита и покупки квартиры заёмщик становится собственником

квартиры. Поэтому  неплатёжеспособность банка в это  время не представляет

риска для заёмщика, так как не банк должен деньги, а  заёмщик. В этом случае,

при дальнейшем погашении кредита заёмщик будет  иметь дело с Московским

Ипотечным Агентством (МИА) или другим уполномоченным банком (вместо

первоначального банка).

В любом случае владелец ипотечного сертификата, а  затем и квартиры, не

пострадает. Сохранность  внесенных денег и выполнение первоначальных

обязательств гарантирует Правительство Москвы.

2). Если заёмщик  и его семья становятся неплатёжеспособными  и перестают

ежемесячно выплачивать  долг и проценты по нему, то, конечно, им придется, в

соответствии  с принятыми обязательствами, освободить заложенное жильё в

установленные кредитным договором сроки.

Квартира, из которой  выселяют семью заёмщика, продается  на открытых торгах.

Из полученной от продажи суммы покрываются  обязательства заёмщика перед

кредитором (включая  штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному

договору). Из этой же суммы покрываются все издержки по продаже жилья.

Остаток средств  возвращается заёмщику и может быть использован для покупки

другого жилья. Кроме того, в Москве создается  специальный отселенческий

фонд, в котором  семье заёмщика при необходимости предоставляется жильё на

правах найма.

     2.3. Взаимодействие банка и заёмщика. Платежи при ипотечном кредитовании.

     Схема  ипотечного кредитования:

1.     Заёмщик заполняет заявление  на выдачу ему кредита для

приобретения  квартиры и представляет его в Инвестсбербанк вместе со всеми

необходимыми  документами.

2. Сотрудники  Банка анализируют информацию  о заёмщике, проверяют его

кредитоспособность  и при положительном заключении выносят заявление заёмщика

на заседание  Кредитного комитета.

3. Кредитный комитет приглашает заёмщика на очередное заседание и принимает

решение о возможности  выдачи ипотечного кредита, его размере  и размере

первоначального взноса. По усмотрению Банка, такое  решение может быть принято

в отсутствии заёмщика.

4. Заёмщик открывает в Банке "Ипотечный" счет и вносит на него

первоначальный  взнос в размере, согласованном  с Банком, но не менее 30% от

стоимости приобретаемой  квартиры. Этот взнос заёмщик может  в любой момент до

выдачи кредита  снять со счета, что будет означать его отказ от заявки на

кредит.

5. Банк выдает  заёмщику на руки Ипотечный  сертификат с указанием суммы

утвержденного Банком размера кредита.

6. Заёмщик самостоятельно  или с помощью риэлторских  компаний осуществляет 

подбор квартиры для приобретения в собственность.

7. Уполномоченный  оценщик оценивает рыночную стоимость  выбранной

заёмщиком квартиры. Банк соотносит 70% ее стоимости с  утверждённым размером

кредита.

8. После проверки  документов на приобретаемую  квартиру и при необходимости

(по усмотрению  Банка) повторной проверки платёжеспособности заёмщика Банк

заключает с  ним кредитный договор и перечисляет  средства на специальный

ссудный счет.

9. Заёмщик, продавец  жилья и Банк заключают трёхсторонний  договор купли-

продажи квартиры и ипотеки, который регистрируют в установленном законом

порядке (производится нотариальное удостоверение и государственная

регистрация перехода прав собственности и ипотеки).

10. Банк перечисляет  (или выдаёт с лицевого счёта  в наличной форме) продавцу

жилья полную стоимость  квартиры (т.е. сумму первоначального взноса и

кредита). Возможна конвертация и получение продавцом  стоимости квартиры

наличными в  долларах США.

11. Заёмщик заключает  договор страхования квартиры  в пользу Банка.

12. Банк уступает  Московскому ипотечному агентству  право требования по

договорам кредитования и ипотеки.

13. Банк продолжает  обслуживание заёмщика в течение  всего срока действия

кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим  графиком сроки

принимает от заёмщика все положенные выплаты по предоставленному кредиту и

своевременно  перечисляет их на расчетный счет Московского ипотечного агентства.

14. После полного  выполнения заёмщиком своих обязательств  по ипотеке (погашение

долга по кредиту  и выплата процентов) оформляется  прекращение залога

квартиры и  всех ограничений на распоряжение ею.

     Документы,  необходимые для рассмотрения  вопроса о кредитовании:

Желающий получить кредит в рамках Московской ипотечной  программы заполняет в

Инвестсбербанке заявление и опросный лист на бланках, выдаваемых консультантом

Банка. Кроме  того, предоставляются следующие  документы:

ð    Паспорта (полные ксерокопии) заёмщика и членов семьи.

ð    Свидетельства  о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов семьи.

ð    Выписки  из трудовых книжек заёмщика и членов его семьи, заверенные по

месту работы (за последние 5 лет).

ð    Выписки  из домовой книги по месту регистрации  заёмщика и членов его семьи.

ð    Копии  финансово-лицевого счета по месту  регистрации заёмщика и членов

его семьи.

ð    Справки  с места работы о доходах за последние 6 месяцев с указанием

занимаемых должностей (для заёмщика и членов его семьи).

ð    Копии  документов, подтверждающих права на имущество, указанное в

опросном листе (квартиру, машину, дачу, загородный дом, земельный участок,

вклады, другие активы).

ð    Контракт с работодателем (если имеется).

ð    Документы, подтверждающие образование.

     Примеры  расчётов ежемесячных платежей  по кредиту и требуемого дохода заёмщика.

Погашение кредита  происходит ежемесячно в размере  не менее 1/120 его части.

Также ежемесячно взимается плата (проценты) за пользование  фактической суммой

остатка долга (т.е. неоплаченной частью кредита) из расчета 10% в год.

Таким образом, сумма ежемесячного платежа будет уменьшаться, так

как снижаются  выплаты по процентам. Рассмотрим конкретные примеры расчетов,

исходя из суммы  кредита в 10 000 долл. США со сроком погашения в течение 10 лет

(120 месяцев).

     Пример 1. В стандартном случае расчет сумм ежемесячных платежей по

погашению кредита (в долларах) следующий:

     В  1-й месяц пользования кредитом:

§        сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83,3

§        процент за кредит = 10 000 х 10% / 12 = 83,3

§        суммарный платёж = 83,3 + 83,3 = 166,6

     Во 2-й месяц пользования кредитом:

§        сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83,3

§        процент за кредит = (10 000 - 83,3) х 10% / 12 = 82,6

§        суммарный платеж = 83,3 + 82,6 = 165,9 и т.д.

     В  последний месяц (в конце 10-го года) суммарный платеж по кредиту составит:

§        83,3 + 83,3 х 10% / 12 = 83,99

Как видим, в  начале срока суммарные платежи  по погашению и обслуживанию

обязательств  перед кредитором самые большие. Затем величина основного долга

уменьшается, следовательно, и размер ежемесячно начисляемых выплат по

процентам становится меньше. Соответственно, уменьшается  размер ежемесячного

платежа.

     Пример 2. Допустим, что в 1-ый месяц  заёмщик внёс 833 долл. США, как

сумму погашения  кредита, и плюс 83,3 долл. - процент за 1-ый месяц пользования

кредитом.

Тогда он может  специально заявить (в письменной форме), что он оплатил суммы

по погашению  основного долга за 9 следующих  месяцев. В этом случае

минимальный платеж во втором месяце определяется только выплатой процентов за

кредит. Он будет  равен суммарному платежу и составит: (10 000 - 833) * 10% /

12 = 76,4. Эту же  сумму, как минимальную, потребуется  выплачивать во всех

месяцах с 3-го по 10-й (если же такое заявление не сделано, то он и во 2-м

месяце должен заплатить на погашение кредита =

10 000 / 120 = 83,3).

     Но  в 11 месяце вновь необходимы  выплаты (в долл.):

·        сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83,3

·        процент за кредит = 76,4

·        суммарный платеж = 83,3 + 76,4 = 159,7 и т.д.

Такой график досрочных  платежей позволяет снизить сумму  платежей по

процентам за кредит.

Приведенный Пример 1 показывает, что при сумме кредита  в 10 000 долл.,

сроке погашения 10 лет и процентной ставке 10% годовых  ежемесячные платежи для

погашения процентов и доли кредита не превышают 166,6 долл. Так как ежемесячные

выплаты по кредиту  не должны превышать 35% суммы общих  доходов семьи, то для

получения кредита  в 10 000 долл. необходимо иметь совокупный семейный доход не

менее 166,6 / 0,35 = 476 долл. в месяц.

С увеличением  величины кредита пропорционально  растет ежемесячный суммарный

платёж, а в  соответствии с требованиями к заёмщику, должен быть

пропорционально выше и минимально необходимый совокупный доход семьи.

Например, при  кредите в 50 000 долл. ежемесячная сумма выплат не превысит

166,6 х 5 = 833 долл., а среднемесячный совокупный  доход семьи должен быть не

менее 476 х 5 = 2380 долл.