Развитие ипотечного кредитования в России

первоначальной  цены недвижимости по соглашению между  сторо­нами (либо по

решению суда). Если же торги не состоялись, банк имеет  право заключить

соглашение с  залогодателем о приобретении имущества  по его начальной цене. В

таком случае ипотека прекращается.

Если соглашение о продаже банку предмета залога не состоялось, назначаются

повторные торги, где цена имущества снижается  на 15%. В случае, когда

недвижимость  не была никем приобретена и на повторных торгах, банк имеет право

покупки этого  имущества по цене на 25% ниже первоначальной. Ипотека считается

прекращенной, если залогодатель не воспользовался этим правом в течение месяца

с момента окончания  повторных торгов.[4]

     Особенности  ипотеки земельных участков, зданий  и сооружений.

Если залог зданий, строений осуществляется одновременно с залогом земельного

участка, то залог  земельного участка, если иное не предусмотрено

договором об ипотеке, не требует залога зданий (сооружений),

расположенных либо строящихся на заложенном земельном  участке.

[5]

Но ипотека  зданий (сооружений) допускается с  одновременной ипотекой

земельного участка, на котором оно расположено, либо части этого земельного

участка, достаточного для  функционального обеспечения  закладываемого здания

(сооружения).[6]

Следует отметить, что залог квартир, расположенных в многоквартирных домах,

может осуществляться без залога земельного участка, на котором  расположен дом

или другое строение.

Часть 2. РЕАЛИЗАЦИЯ МОСКОВСКОЙ ИПОТЕЧНОЙ ПРОГРАММЫ  В ИНВЕСТСБЕРБАНКЕ.

     2.1. Инвестсбербанк в ипотечной программе Правительства Москвы.

В 2000 г. ИНВЕСТСБЕРБАНК выдавал ипотечные кредиты по трем различным схемам:

·        по Московской ипотечной программе (МИП)- за счёт средств

Московского правительства  или Московского ипотечного агентства - на

рефинансирование  выданных Банком ипотечных кредитов (в пределах выделенных

Банку лимитов);

·        по «американской» ипотечной программе (АИП) жилищного

кредитования  населения в соответствии с Соглашением, заключенным с

инвестиционным  фондом "США - Россия", - на предоставленные им средства (в форме

долгосрочного кредита);

·        по собственной программе ипотечного кредитования (СИП) -

на коммерческой основе - за счет собственных кредитных  ресурсов

Инвестсбербанка, привлекаемых на открытом рынке.

Кредиты по МИП и АИП являются льготными (с пониженной процентной ставкой),

поскольку Банку  средства для их выдачи предоставляются  целевым образом и на

льготных условиях, но предоставление этих кредитов обусловлено  рядом жестких

требований к  Заёмщикам (в т.ч. по официальному подтверждению уровня доходов).

Кредиты по СИП  являются коммерческими (с рыночной процентной ставкой), но к

Заёмщику предъявляются  более мягкие требования. АИП также  имеет более жесткие

требования по страхованию. МИП ориентирована  только на москвичей, а СИП и АИП

- на любых  Заёмщиков, независимо от гражданства.  Основные параметры этих

программ, определяющие их преимущества и недостатки для  Заёмщика,

представлены  в Приложении 1.

Московская ипотечная  программа (МИП) разработана Правительством Москвы

совместно с  Международной группой экспертов  Гарвардского университета.

Концепция МИП  соответствует классической двухуровневой  схеме ипотечного

кредитования  и подразумевает наличие первичного и вторичного ипотечных

рынков.

На первичном  ипотечном рынке уполномоченные Правительством Москвы банки

выдают ипотечные  кредиты на покупку жилья непосредственно  физическим

лицам-заёмщикам.

Основным оператором вторичного ипотечного рынка является Московское

ипотечное агентство (МИА), которое выкупает у уполномоченных банков залоговые

обязательства на недвижимость, а затем, под их обеспечение и гарантии

Правительства Москвы, будет выпускать и продавать  на внутреннем и международных

рынках ценные бумаги с целью притока средств  для рефинансирования ипотечной

программы.

По Московской ипотечной программе Правительством Москвы пока уполномочены

работать 4 банка: Банк Москвы, Московский банк Сбербанка  РФ,

Мосстройэкономбанк, Инвестсбербанк, который был включен  в число банков,

уполномоченных  Правительством Москвы для выдачи ипотечных сертификатов и

кредитов заёмщикам  в рамках Московской ипотечной программы  распоряжением №

915-РМ Мэра  г. Москвы от 7 сентября 1998 г.

Для осуществления  работы по выдаче ипотечных кредитов в Инвестсбербанке

создано все  необходимое: разработаны и внедрены соответствующие технологии,

отработано нормативно-правовое обеспечение, созданы документационная база,

информационное  сопровождение, механизмы по экспертизе выдаваемых кредитов и

сопровождению их государственной регистрации.

K настоящему  времени около 1000 потенциальных заёмщиков оформили заявления на

предоставление  ипотечных кредитов. Кредитный комитет  Инвестсбербанка вынес

более 200 положительных  решений о возможности кредитования. Инвестсбербанк

заключил 95 кредитных  договоров на сумму свыше 1,5 млн. долл. США. При этом 32

московские семьи  уже вселились в новые квартиры, купленные за счёт полученных

кредитов. [7]

     2.2. Основные условия ипотечного  кредитования и требования к  заёмщику

     Основные  условия ипотечного кредитования:

ü     Кредит выдаётся под залог квартиры, покупаемой в собственность

заёмщика (инвестиционный договор, договор переуступки права  требования или

другие права  на квартиру в строящемся доме - в  залог не принимаются).

ü     Ипотечные кредиты выдаются в  долларах США на срок до 10

лет под фиксированную  процентную ставку 10% годовых, на сумму, не

превышающую 70% стоимости квартиры.

ü     Заёмщик должен внести на банковский счёт первоначальный денежный

взнос в размере  не менее 30% от стоимости покупаемой квартиры.

ü     Погашение кредита производится ежемесячно (равными долями по 1/120

части от суммы  кредита в течение всего срока  пользования кредитом). Заёмщику

предоставляется право досрочного погашения кредита. В этом случае

некоторые месячные платежи будут увеличены, а сумма  выплат по процентам

уменьшится.

ü     Выплата процентов производится ежемесячно, проценты начисляются на

остаток непогашенной суммы кредита с учётом срока  фактического пользования.

Сумма месячного  платежа по процентам постоянно  уменьшается.

ü     Процедура передачи квартиры в залог происходит одновременно с

заключением договора купли-продажи квартиры. После этого  заёмщик является

собственником квартиры и может проживать в  ней вместе с членами семьи,

учтёнными при  оформлении залога.

     Налоговые  льготы.

Заёмщик ипотечного кредита имеет право на налоговые льготы: он освобождается

от уплаты подоходного  налога в пределах суммы, затраченной  на покупку жилья

(включая выплаты  процентов по кредиту), но не  большей, чем 5 тыс. минимальных

размеров оплаты труда (МРОТ), установленных законом. Иными словами,

подоходный налог  выплачивается заёмщиком только с части его доходов, превышающей

5 тыс. МРОТ.

Указанные льготы предоставляются на три года. Получаемая при этом экономия

сопоставима с  суммами выплат процентов по кредиту

     Требования  к заёмщику и покупаемому жилью.

     Во-первых, Московская ипотечная программа  имеет ограничения: она

предназначена только для физических лиц с московской пропиской 

(регистрацией).

     Во-вторых, прежде, чем получить кредит, требуется пройти в Банке

собеседование, в ходе которого оценивается платёжеспособность

потенциального  заёмщика, при этом важную роль играют: зарплата, профессия,

уровень образования, состояние здоровья, стаж работы, состав семьи, имеющийся

бизнес.

Кроме того, необходимо выполнение следующих обязательных требований:

Ø     наличие у заёмщика свободных  денежных средств для

первоначального взноса (не менее 30% стоимости приобретаемой  квартиры);

Ø     наличие официального подтверждения  источников и уровня доходов

заёмщика;

Ø     расходы на погашение кредита  и выплату процентов не должны

превышать 30% совокупного  дохода заемщика или его семьи;

Ø     приобретать и оформлять в  залог можно любое жильё, расположенное

в пределах административных границ г. Москвы, в том числе любые квартиры (как

новые, так и  продающиеся на вторичном рынке), а также отдельные дома или

коттеджи;

Ø     стоимость 1 кв. м. общей площади покупаемого  жилья не должна

превышать 1000 долл. США.

     Дополнительные  факторы, влияющие на выдачу кредита.

При принятии решения  о выдаче заёмщику ипотечного кредита  Банком учитываются

следующие положительные  факторы:

ð    наличие  собственных активов заёмщика (земельные  участки, дома,

квартиры, гаражи, автомашины, ценные бумаги и т.п.);

ð    наличие  активов ближайших родственников, как со стороны самого

заёмщика, так  и со стороны супруга (супруги), при  условии оформления их

поручительств (гарантий);

ð    наличие  поручительств от платёжеспособных организаций;

ð    документы, подтверждающие образовательный уровень (об основном

образовании, о  повышении квалификации, дополнительном образовании и пр.);

ð    положительная  кредитная история (наличие документов, подтверждающих

факты своевременного исполнения заёмщиком своих предыдущих кредитных

обязательств).

При принятии решения  о выдаче ипотечного кредита Банк не принимает во

внимание степень  нуждаемости в жилье потенциального заёмщика.