Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе

   3. Схема ипотечного  кредитования, разработанная Центральным  Банком  России, через выпуск банками   ипотечных облигаций.

Данная  схема заключается  в следующем:

Клиент берёт в банке  ипотечный кредит и закладывает  недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;

Банк выпускает ипотечные  облигации, которые работают на вторичном  рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями  залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права  на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);

На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и  т.д.;

Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую  облигацию её нынешнему держателю;

Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут  включаться в конкурсную массу и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации.

 

 

3 ПРОБЛЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ

 

    В настоящее время в Российской Федерации существует пять основных проблем, сдерживающих развитие ипотеки:

   1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение  жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные  сроки предоставляемых кредитов  большинством отечественных банков  составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах  декларируется срок до 10 лет).

2. Отсутствие ресурсной  базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае – привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

3. Трудности оценки кредитоспособности  заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности  физического лица базируется  на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты – основного источника доходов – могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа – сотрудники российских коммерческих структур – получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.

4. Валюта кредитования. В  настоящее  время стоимость  квадратного  метра жилья фиксируется  в  долларах США. Банки предпочитают  выдавать кредиты также в иностранной   валюте, в то время как у   большинства населения заработная  плата установлена и выплачивается   в рублях. В данной ситуации  как банки, так и граждане  опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца  уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост невозврата кредитов.

5. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного  кредитования российских банков  совместно с Американским инвестиционным  фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить  лишь тот, у кого зарплата (причём  высокая) выплачивается официально.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

 

В настоящее время ипотека  вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни  этот способ решения  жилищной проблемы еще долго останется  непопулярным. Другие - что ипотека  пришла в нашу страну как раз вовремя. А между тем существующие в  стране программы развития ипотеки  не работают, да и доверия у населения  эти программы  вызывают не много.

 Развитие  ипотечного  кредитования в нашей  стране  способствовало бы оживлению  в инвестиционной сфере, повышению  социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического  кризиса в целом.  С другой  стороны этот финансово-экономический  кризис затрудняет создание в  России национальной системы  ипотечного кредитования. Но если  условия ипотечного кредитования  будут приспособлены к платежеспособному  спросу населения, а источником  финансирования ипотечных кредитов  станут дополнительные доходы  бюджета, возникающие в результате  подъема жилищного строительства,  то развитие и становление  системы ипотечного кредитования  возможно и в условиях экономической  нестабильности.

Во-первых, ипотечное кредитование в условиях переходной экономики  нужно ориентировать  в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, — значительная и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.

 Во-вторых, для тех  граждан, у которых  нет достаточных  собственных  сбережений в  денежной форме, это  ограничение  преодолевается за счет оплаты  ими части нового жилья старым  жильем. Граждане, получающие в установленном  порядке жилищные субсидии и  жилищные сертификаты, могут использовать  их для оплаты части стоимости  жилья в дополнение к собственным  средствам и ипотечному кредиту.

В-третьих, условия ипотечного кредитования должны соответствовать  доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10 — 15 лет, иметь низкую процентную ставку (7 — 10% годовых). Такие условия, как показал опыт, даже при весьма малой доле кредита (10 — 20%) становятся сильным стимулом для принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств. По мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации условия кредитования постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.

В-четвертых, практический опыт подтверждает, что даже при 10 — 20% ипотечного кредитования в покупке жилья  значительно увеличивается спрос  на жилье. Это приводит, в конечном итоге, к эффекту мультипликации налогов. Возникающие дополнительные налоги превышают объем кредитования, вызвавший такой доход бюджета.

В-пятых, поскольку ипотечное  кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то они могут служить  одним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными  источниками финансирования жилья, которые имеются в каждом регионе  и городе. Далее система становится самодостаточной и может расширяться  за счет других источников финансирования, в том числе заемных средств  финансовых институтов.

 В результате проведенного  исследования были сделаны следующие  основные выводы.

1. Проблемы  развития ипотечного  кредитования  в Российской Федерации  являются  одними из наиболее  актуальных  и наболевших.

Существует целый  спектр проблем, препятствующих  развитию ипотечного кредитования:

политическая и экономическая  нестабильность;

низкий уровень доходов  большей части населения, особенно по сравнению со стоимостью недвижимости;

отсутствие достаточной  нормативной и законодательной  базы;

высокий уровень налогообложения  физических и юридических лиц;

высокая стоимость накладных  расходов при работе с недвижимостью;

недостаточная помощь государства  в финансовых, организационных и  законодательных вопросах;

недостаток профессионалов для работы в ипотечном бизнесе.

2. Также  существует  проблема оценки предлагаемого   в залог имущества: необходима  стандартизация работы оценщиков.

3. В  России в настоящее  время складывается  несколько  основных систем ипотечного  кредита.  Одна из них опирается  на  коммерческого застройщика,  для  которого недвижимость –  не  предмет потребления, а товар   и источник прибыли. Эта система  включает элементы ипотеки и  оформления кредитов под залог  объекта нового строительства,  а также порционность 

В данной курсовой работе были изучены основные вопросы в  области  ипотечного кредитования, выявлены наиболее значительные проблемы в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации и рассмотрены возможные  пути их решения.

 

    СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

1. Рыков И.Н. «Финансы и кредит» №1 2009
2. Романовского М.В., О.В. Врублевской О.В.Финансы, денежное обращения и кредит: учебник / – М.: Юрайт -  Издат, 2008. 543 с
3. Пономарев В. Система ипотечного кредитования // Экономика России - ХХI век. - 2008. - N13. - С.74-75.
4. Филлипова Е. С. Ипотечное жилищное кредитование в условиях реформы законодательства в России : [Электронный ресурс] //Е. С. Филлипова. – М.: Статус, 2009. – 328 с.
5. Бабкин С. А. Про ипотеку. // Взгляд. — 2009. — № 12. – С. 25 – 31
6. Глазкова О.А., Пути и проблемы развития кредитования / О.А. Глазкова // Банковское кредитование. – 2008. - № 4. – С. 2 - 10.
7. Багаев А. Н., Багаева М. В. Как приобрести жилье в кредит по ипотечным программам? // А. Н. Багаев, М. В. Багаева. — Ростов н/Д: Феникс, 2006. — 160 с. - (Качество жизни).
8. Русецкий А. Е. Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью // А. Е. Русецкий. — М.: Эксмо, 2007. — 176 с — (Мой законный интерес).
9. Кострикин, П.Н. Ипотечное кредитование в России / П.Н. Кострикин, А. Н. Кузьминов – М.: МАКСПресс, 2006. – 212 с.
10. Иванкина, Е. Проблемы ипотеки в России / Е. Иванкина// Общество и экономика. - 2008. - №1. - С. 90-103.