Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе

СОДЕРЖАНИЕ

Введение            3

1 Ипотечный кредит и  его  применение в   современных  условиях РФ  5

      1.1 История ипотечного кредитования в России     5

      1.2 Понятие и особенности применения  ипотечного кредита      8

      1.3 Особенности применения ипотечного кредитования    9

2 Процесс оформления и механизм ипотечного кредитования          11

      2.1 Процесс оформления  ипотечного кредита            11

      2.2 Оценка жилья при ипотеке               13

      2.3 Механизм ипотечного кредитования             14

3 Проблемы ипотечного кредитования  в РФ на современном этапе             18

Заключение                  20

Список использованных источников                       23

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Ипотека, то есть обеспечение  исполнения различных финансовых, экономических  гражданско-правовых обязательств с  использованием залога недвижимого  имущества, традиционно служит в  странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платежной  дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки рентабельно действующих собственников.

Приобретение  собственного жилья – первоочередная потребность  для каждой семьи: без  удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах  общества.

Анализ  ситуации, сложившейся  в области  жилищной политики, сложный  характер жилищных проблем, серьёзная  зависимость  социально-экономической  стабильности от их решения, необходимость  принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения  с обеспеченностью  населения  жильём, требуют придания системе  ипотечного кредитования статуса  президентской  программы.

Президент и Правительство  Российской Федерации  в настоящее  время ставят перед  органами исполнительной власти важнейшую  стратегическую задачу обеспечить до 2008-2011 гг. существенное увеличение (не менее чем в 2 раза) объёмов ввода жилья, с одновременным ускорением процесса реконструкции существующего жилищного фонда.

Основой для достижения целей  государственной  жилищной политики является система  ипотечного жилищного  кредитования.

В настоящее  время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для  которого недвижимость – не предмет  потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под  залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

Другая  система основана на оформлении закладной  на имеющуюся  недвижимость и получении  под  нее кредита на новое строительство.

Таким образом, ипотека является в настоящее  время одним из эффективных инструментов решения  многих важных социальных, экономических  и правовых проблем, существующих в  нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом  аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами  и существенные проблемы. Решить эти  проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность  ипотечного кредитования.

Целью данной курсовой работы является изучение ипотечного кредитования, выявление  наиболее значительных проблем  в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации и рассмотрение возможных путей их решения.

Источниками для выполнения данной курсовой работы послужила: периодическая  и учебная  литература. 

 

1 ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ И ЕГО ПРИМЕНЕНИЕ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ РФ

 

1.1  История  ипотечного  кредитования в   России

Первой  кредитной организацией, предоставлявшей  ипотечные кредиты  можно назвать  Государственный  Заемный Банк, учрежденный  при  Елизавете Петровне в 1754 году. Его  главной операцией являлась выдача ссуд под обеспечение движимого  и недвижимого имущества. Предписывалась обязательная продажа обеспечительного предмета для удовлетворения Банка. В случае неудачной продажи недвижимости по долгам отвечало и остальное имущество  должника. При выдаче ссуды Банком предполагалось обязательное представление  поручителя: третьи лица ручались за то, что данное имение, представленное к закладу, действительно принадлежало лицу, ходатайствующему о выдаче ссуды.

С середины 60-х годов ХVIII века в России стали появляться ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах. В 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве начали открываться первые сберегательные кассы. В 1849 г. были приняты решения о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидировались все существующие государственные кредитные учреждения, разрабатывался Проект по устройству земских банков. В это же время в России начали образовываться частные кредитные организации. Так, в 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1869 г. был образован первый частный ипотечный банк на началах круговой ответственности заёмщиков, а в 1871г. в г.Харькове – первый акционерный земельный банк, выдававший кредиты под залог городской и сельской недвижимости. В связи с тяжёлым положением крестьян (они получили не лучшие земли) в 1882 г. был образован Крестьянский поземельный банк для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. Ссуды выдавались в объёме 70% от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 – 8,5% в год

Уже к  концу 80-х годов  сложилась целая  система ипотечного кредита, состоящая  из сословных  и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных  учреждений. Ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды под залог частных земель в сельской местности и домов в городах. Средства для выдачи ссуд банки аккумулировали за счет выпуска акций и продажи ипотечных облигаций - закладных листов. Такая система просуществовала до 1917 года. В основе своей деятельности ипотечные кредитные институты руководствовались сходными принципами в отношении определения объекта залога, методов оценки, механизмов рефинансирования ипотечных кредитов. Согласно распоряжениям Министерства финансов при приеме залога основной акцент ставился на возможности приносить в течение всего займа постоянный доход. Под доходом понимались условия отдачи заложенного имущества в аренду, наемная плата за землю, контракты, приносящие доход. А потому ипотечным институтам не разрешалось выдавать ссуды под залог фабрик и заводов, лесов, неоконченных построек. Земельные акционерные банки выдавали ссуды главным образом под залог земель, а сумма ссуд под залог городского имущества ограничивалась 1/3 итога непогашенного остатка по всем ссудам. Сроки по выдаваемым ссудам под залог земель и городского имущества для банков составляли от 10 до 66 лет в зависимости от ставки погашения.

К 1917 г. существовал: 21 земельный  банк, Государственный  Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел государственного Дворянского  банка и 18 частных банков.

В советский  период не существовало основы для  появления рынка жилья, потому что  почти весь жилищный фонд был сосредоточен в руках  одного собственника – государства. В конце 50-х годов пришли к осознанию, что только за счет государства жилищной проблемы не решить. Необходимо было подключить к финансированию строительства  жилья не только в сельской местности, но и в городах сбережения самих  граждан, а также в широких  масштабах кредитовать его. В  организации кредитования индивидуального  жилищного строительства Госбанком  СССР имелись отдельные элементы, свойственные и ипотечной системе. Кооперативное жилищное строительство  являлось лишь незначительным сегментом  рыночных отношений в СССР. В начале 90-х годов прошлого века жилищно-строительные кооперативы составляли всего 4% жилищного  фонда. К началу рыночных реформ Россия занимала одно из последних мест среди  промышленно развитых стран по уровню жилищной обеспеченности                                                                                                  Началом кардинальных реформ жилищного  сектора в России принято считать  закон, принятый 4 июня 1991 г. Верховным  Советом РСФСР. Методологически  закон установил порядок передачи государственного и муниципального жилья квартиросъемщикам в частную  собственность. В 1998 году вступил в действие Федеральный закон «Об ипотеке» (залоге недвижимости).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2 Понятие и особенности ипотечного кредита

 

Ипотека (греч. hypotheke -- залог, заклад) - сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды - ипотечного кредита (кредита под закладную). Ипотекой называют и саму закладную - документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также в долг по ипотечному кредиту.

Ипотека – это обременение  имущественных  прав собственности  на объект недвижимости.

Ипотечное кредитование - это  кредитование под  залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения  возвратности кредитных  средств.

При рассмотрении ипотеки  как элемента экономической системы  необходимо выделить три наиболее характерные  ее черты:

1. Залог недвижимости  выступает  в роли инструмента  привлечения  необходимых финансовых  ресурсов  для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить  реализацию имущественных прав  на объекты, когда другие формы  (например, купля-продажа) в данных  конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью  ипотеки  фиктивного капитала  на базе  ценной бумаги (при  эмитировании  собственником объекта недвижимости  первичных, вторичных и т.д.  закладных оборотные средства  увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении  ипотека  – это рыночный инструмент оборота  имущественных прав на объекты  недвижимости в случаях, когда другие формы  отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Особенно  следует выделить функции ипотечного кредитования и  особенности такого рода кредита, которые  дают ему преимущество перед другими  способами кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным  кредитованием, можно сформулировать следующим  образом:

 • функция финансового  механизма привлечения инвестиций  в сферу материального производства;

 • функция обеспечения  возврата заемных  средств;

 • функция стимулирования  оборота  и перераспределения  недвижимого  имущества, когда  иные способы (купля-продажа   и др.) экономически нецелесообразны   или юридически невозможны;

 • функция формирования  многоуровневого  фиктивного  капитала в виде закладных,  производных ипотечных ценных  бумаг  и др.

 

1.3 Особенности применения ипотечного кредита

 

Можно выявить следующие  отличительные  особенности ипотечного кредита.

1. Обязательность обеспечения  залогом  (причем в качестве  залога может  выступать и  та недвижимость, для покупки  которой берется  ипотечный  кредит).

 Это означает, что в  случае неисполнения заемщиком  обязательств осуществляется обращение  взыскания на жилье  с последующей  его реализацией, чтобы погасить  задолженность заемщика по кредиту  перед кредитором. Оставшаяся после  погашения кредита сумма  за  вычетом расходов, связанных с   процедурой обращения взыскания   и продажи жилья, возвращается  бывшему  заемщику.

 Заемщик и все совершеннолетние  члены  его семьи дают нотариально  заверяемое согласие на освобождение  переданного  в ипотеку жилого  помещения в  случае обращения  на него взыскания.

 Передаваемое  в ипотеку  жилье должно быть свободным  от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

 

2. Длительность  срока  предоставления кредита.

Долгосрочные  ипотечные  жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку  погашения уменьшается размер ежемесячных  выплат  заемщика.

3. Большинство  ипотечных  ссуд носят целевой  характер.

4. Ипотечный  кредит  считается относительно  низко рисковой банковской операцией.  К основным требованиям можно отнести следующие:

  • сумма кредита,  как правило, составляет не  более 60-70% рыночной стоимости  покупаемого  жилья;

• величина ежемесячного платежа  по кредиту  не должна превышать 30% совокупного  дохода заемщика и со заёмщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

  • при процедуре  оценки вероятности погашения  кредита кредитор использует  официально подтвержденную информацию  о текущих доходах заемщика  и со заёмщиков.

 Указанные стандарты  и требования направлены на  снижение рисков для кредитора   и заемщика.

Соблюдение  четких стандартов и требований к  процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой  для надежного  функционирования вторичного рынка  ипотечных кредитов и привлечения  средств частных  инвесторов в  этот сектор, в том  числе через  эмиссионные ипотечные  ценные бумаги или облигации.