Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе

 

 

2 ПРОЦЕСС ОФОРМЛЕНИЯ И МЕХАНИЗМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

2.1 Процесс оформления ипотечного кредита

Для оформления ипотечного кредита используют следующие документы:

- Заявление на получение  ипотечного кредита и анкета  банка. 

Некоторые банки  предлагают на своих сайтах оформить предварительную  заявку на кредит, что должно ускорять процедуру получения ипотечного кредита. 

- Копия паспорта или  заменяющего его документа (для  военнослужащих). 

- Копия страхового свидетельства  государственного пенсионного страхования. 

- Копия свидетельства  о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН)). 

- Копия военного билета  для лиц мужского пола призывного  возраста. 

- Копии документов об  образовании (аттестаты, дипломы  и т.п.). 

- Копия свидетельства  о браке/ разводе и брачный  контракт (при наличии). 

- Копия свидетельства  о рождении детей. 

- Копия трудовой книжки, заверенная работодателем. 

- Документы, подтверждающие  доходы.

 

Дополнительно могут потребоваться  следующие документы:

 

- Справка о регистрации  по месту постоянной регистрации. 

- Копии паспортов всех  лиц, проживающих совместно с  заемщиком, а также не проживающих  совместно с заемщиком ближайших  родственников (супруга, родителей,  детей). 

-  Копия пенсионного  удостоверения и справки о  размере пенсии по неработающим  родственникам. 

- Копия свидетельства  о смерти родителей, детей,  супругов. 

- Документы, подтверждающие  наличие в собственности дорогостоящего  имущества (дача, автомобиль, земельные  участки и т.п.). В случае наличия  в собственности квартиры (дома) предоставляется так же характеристика  жилого помещения. В случае  наличия в собственности ценных  бумаг предоставляются выписки  из реестров владельцев ценных  бумаг. 

- Документы, подтверждающие  наличие счетов в Банках (карточных,  депозитных, текущих, до востребования  и т.п.), с выписками за период  шесть месяцев. 

- Документы, подтверждающие  кредитную историю заемщика: копии  документов, подтверждающие своевременную  оплату квартирной платы, коммунальных, телефонных услуг и т.п. за  последние шесть месяцев.

- кредитные договоры (при  наличии) и документы, подтверждающие  факт исполнения обязательств  по этим договорам. 

- Справка из наркологического  диспансера.

- Справка из психоневрологического  диспансера.

По предоставленным  копиям в момент подачи документов необходимо предъявить их оригиналы. Если у заемщика ипотеки есть поручители, то им так  же необходимо представить в банк перечисленные документы. Если заемщик является владельцем бизнеса, то возможно ему придется дополнительно предоставить в банк копии учредительных документов, бухгалтерские балансы и отчеты о прибылях и убытках за последние год-два, выписки по банковским счетам, копии основных договоров по деятельности компании, штатное расписание и прочие документы, подтверждающие финансовую устойчивость компании и положительную динамику ее деятельности. Если заемщик является предпринимателем без образования юридического лица, то он должен предоставить в банк свидетельство о регистрации в качестве предпринимателя, патенты и лицензии на осуществляемую деятельность (при наличии), документы, подтверждающие уплату взносов в государственные социальные внебюджетные фонды, выписки по банковским счетам за последние два года,  документы об уплате единого налога на вмененный доход и книгу учета доходов и расходов (если использует упрощенную систему налогообложения).

 Если заемщик –  иностранный гражданин, осуществляющий  трудовую деятельность на территории  РФ, то ему необходимо дополнительно  предоставить в банк копию  вида на жительство или копию  разрешения на временное проживание, а так же копию разрешения  на работу.

 

2.2 Оценка жилья при ипотеке

Согласно законодательству об ипотеке, оценка жилья – это  обязательное мероприятие при оформлении ипотеки. Заинтересованы в оценке, прежде всего банки-кредиторы: им необходима уверенность в том, что предмет  залога (жилье) может быть продан за ту сумму, которая была выдана в качестве ипотечного кредита на ее приобретение.

Проводится  оценка профессиональными  организациями. Обычно банк имеет одного-двух партнеров-оценщиков  и заемщики ипотечного кредита должны пользоваться именно их услугами. В отчете оценщика определяется рыночная стоимость жилья. По этой цене ипотечное жилье может  быть продано в разумные сроки  в случае, если заемщик не сможет погашать ипотечный кредит. Исходя из стоимости, определенной оценщиком, банк выдает заемщику ипотечный кредит. Если продавец жилья запрашивает большую цену, чем та, которую определил оценщик, то заемщику придется изыскивать дополнительные средства для покрытия разницы между суммой, которую просит продавец, и сумой, которую обеспечивает ипотечный кредит.

 В среднем услуги  оценщиков стоят 2500-4000 руб., но  по каким-то сложным, нестандартным  объектам недвижимости стоимость  оценки может быть существенно  выше.

 

 

2.3  Механизм ипотечного  кредитования

    Механизм  функционирования  системы ипотечного кредитования  может быть представлен  следующим  образом.

 Граждане, обладающие  определёнными накоплениями и  стабильными доходами, принимают   решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные  дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор  проверяет платёжеспособность потенциальных  заёмщиков (процедура  андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен  тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

 В случае положительного  решения заёмщики заключают кредитные  договоры с  кредитором на  покупку выбранной  жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны  быть указаны предмет  ипотеки,  его оценка, существо, размер и  сроки исполнения обязательства,  обеспечиваемого ипотекой. Предмет   ипотеки определяется в договоре  с указанием его наименования, места нахождения и достаточным   для целей идентификации описанием  (например, жилые помещения, принадлежащие   на праве собственности физическим  и юридическим лицам). Ипотека   жилых домов и квартир, находящихся   в государственной или муниципальной   собственности, не допускается. 

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик  внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах  может колебаться в зависимости  от существующего  законодательства и экономический  ситуации. Банк-кредитор заинтересован  в том, чтобы этот взнос был  как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем  менее рискованна сделка и сам  кредит. В настоящее  время в  России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять  как  минимум 30% от стоимости  приобретаемой  квартиры, а на 70% заемщик может  взять кредит.

Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой  жилой недвижимости, оформляются  в виде закладных.

Пулы  закладных продаются  кредиторами  ипотечным агентам, которые формируют  ипотечное  покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или  банки, удовлетворяющие  требованиям  Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное  покрытие и  эмитируют ипотечные  ценные бумаги.

Таким образом, условиями  функционирования ипотечного кредитования является наличие  спроса на ипотечные  кредиты и предложений на рынке жилья.

 В настоящее время  в российской практике ипотечного  кредитования существует три  основные схемы предоставления  кредитов для приобретения жилья.

Схема кредитования с оформлением  Договора залога.

 Данная  схема являлась  основной при создании всей  программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной  схемы в том, что она прямо   предусмотрена законодательством,  а именно Федеральным законом   «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Клиент  заключает Кредитный договор и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтерскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).

Однако  недостатком данной схемы кредитования является то, что  проживающие в  заложенной квартире залогодатели и  члены его семьи  обязаны освободить квартиру после  обращения на неё  взыскания только при соблюдении одновременно двух условий

а) квартира была заложена в  обеспечение  возврата кредита, выданного  на приобретение или строительство  этой квартиры;

б)   проживающие с  залогодателем  члены его семьи  дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже  – до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство  освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё  взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»).

2. Схема кредитования  с оформлением  Договора купли-продажи  и трехстороннего  договора с  участием Банка,  клиента и  риэлтерской фирмы.

 Настоящая схема по  отзыву специалистов банков является  на сегодняшний день наиболее  реалистичной. У неё существует  несколько  этапов прохождения.

Вариант 1. Кредит выдаётся риэлтерской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлтерской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

 Если  клиент не  возвратил кредит, то риэлтерская  фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.

 Вариант 2. Кредит выдаётся  клиенту. Заключается  Кредитный  договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при  этом одновременно заключается   Договор купли-продажи жилья между   клиентом и риэлтерской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

Если  клиент не возвратил  кредит, то (в  соответствии с условиями  договора залога) риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлтерской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья.

 Положительным в данной  схеме является следующее. Нахождение  квартиры в собственности   связанной риэлтерской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.