Особенности развития коммерческих банков и их кредитные операции на современном этапе

      Факторинг представляет собой разновидность торгово-комиссионной операции, сочетающейся с кредитованием оборотного капитала клиента. Основой факторинговой операции является покупка банком (или факторинговой фирмой) счетов – фактур поставщика за отгруженную продукцию на условиях немедленной оплаты и передача поставщиком банку (или факторинговой фирме) права требования платежа с дебитора.

      Цель  факторингового обслуживания – своевременное  инкассирование долгов для минимизации  потерь от просрочки платежа и  предотвращения появления безнадежных долгов, предоставление (по желанию клиента) кредита в форме предварительной оплаты, помощь в управлении кредитом и ведении бухгалтерского учета, создание условий для производственной деятельности, соответственно помощь в увеличении оборота и прибыли предпринимателя.

      В мировой банковской практике известны два вида факторинга: открытый (конвенционный) факторинг; конфиденциальный (скрытый) факторинг.

      При конвенционном факторинге поставщик  указывает на своих счетах, что  требование было продано банку, а при конфиденциальном факторинге никто из контрагентов поставщика не осведомлен о кредитовании его продаж банком. Конвенционный факторинг в свою очередь бывает с правом регресса, т.е. с правом обратного требования платежа с поставщика, или без права регресса.  

      ІІ  ОФОРМЛЕНИЕ МЕХАНИЗМА  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.

      2.1 Порядок заключения  кредитных договоров. 

     Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.

     В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий банк определяет  технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

     - предварительное рассмотрение заявки  на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;

     - андеррайтинг;

     - принятие решения о выдаче  ипотечной ссуды;

     - оформление кредитного договора  и договора о залоге;

     - сопровождение кредита и контроль  за исполнением кредитного договора.

     На  первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

     Второй  этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций – отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы – застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья. 

       Результаты анализа используются  для того, чтобы определить в  дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

     Результаты  андеррайтинга оформляются в  виде справки или заключения и  передаются на рассмотрение кредитного комитета. 

     На  третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы, полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлтерам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.  

     На  четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными  Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

     По  кредитному договору банк кредитор обязуется  предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

     - сумма кредита и размер банковского  процента;

     - порядок и сроки выдачи кредита;

     - порядок и сроки погашения  процента;

     - описание и цена обеспечения,  предусматриваемые в отдельном  договоре залога;

     - размер санкций, уплачиваемых  стороной, нарушивший условия договора. 

     Одновременно  с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

     На  пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:

     - выдачу кредита в порядке,  предусмотренном в кредитном  договоре.

     - контроль за целевым использованием  кредита в период строительства  или реконструкции объектов кредитования;

     - наблюдение за сохранностью и  состоянием залога, принятого в  обеспечение кредита;

     - контроль за регулярными, в  соответствии с ранее согласованными  при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

     При нарушении сроков погашения кредита  и уплаты процентов банки в  отдельных случаях предоставляют  отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.  
 
 
 
 

      2.2 Развитие потребительского  кредита в РФ. 

    Ипотека в современных условиях является относительно новым понятием, хотя экономическая история России имеет достаточно большой опыт ипотечного кредитования.

        Ипотечное кредитование было  первым на Руси видом кредитования и получило название «заклад».

        В XIII-XIV вв. заклад возник одновременно с правом частной собственности на землю, но долгое время существовал фактически без законодательного оформления. Нормативное оформление ипотека получает гораздо позже.

        Отличие российской ипотеки от  зарубежной было заложено в  самом государственном укладе. Широким  развитием института ипотеки  земли феодальное государство помогало своему основному классу - помещикам.

        В 1754 г. были созданы государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургские и Московские конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту при коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. они были реорганизованы в Государственный Заёмный банк.

        С 1 января 1835 г. в России был  введён Свод Гражданских Законов  (автор М.М.Сперанский), где залоговое  право подвергалось подробному  регламентированию. Залог существовал в следующих видах:

• с государством (казённая ипотека);
• между частными лицами (частная ипотека);
• по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека).

    В 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве начали открываться первые сберегательные кассы. В  1849 г. были приняты решения о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидировались все существующие государственные кредитные учреждения, разрабатывался Проект по устройству земских банков.

    В это же время в России начали образовываться частные кредитные организации. Так, в 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество.

    В 1869 г. был образован первый частный  ипотечный банк на началах круговой ответственности заёмщиков, а в 1871г. в г. Харькове – первый акционерный земельный банк,  выдававший кредиты под залог городской и сельской недвижимости.

    В связи с тяжёлым положением крестьян (они получили не лучшие земли) в 1882 г. был образован Крестьянский поземельный банк для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. Ссуды выдавались в объёме 70%  от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 – 8,5% в год¹.

    В 1885 г. открывается Дворянский (чисто ипотечный) банк для помощи дворянам на началах благотворительного кредита (всего под 5% годовых) – на 48 лет 8 месяцев и на 36 лет. При этом дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент.

    На  рубеже веков возникают ссудно-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудно-сберегательные кассы и земские кассы, которые получают огромную помощь от государства.  Затем происходит объединение кредитных товариществ в кредитные союзы. 

    К 1914 г. Россия далеко продвинулась вперёд в области ипотечного кредита. Существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. Кредитно-банковская система включала: государственные, региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты. В неё входили: