Кредитные потребительские кооперативы граждан. Жилищно-накопительные кооперативы. Сравнение программ по приобретению недвижимости

В настоящее время в связи  со снижением ипотечных ставок (уже  предлагают кредиты под 10–11% годовых  и в некоторых программах не требует  залога, ввиду уже имеющегося жилья) доля ипотечных покупок значительно увеличилась. Более демократичные условия кредитования повышают спрос, поэтому вполне возможно, что в 2011 году на долю ипотечных сделок будет приходиться свыше 20–30% от общего объема продаж.

Различие №2: максимальный срок кредитования

Второе существенное отличие двух видов программ, позволяющих покупать квартиры в новостройках без единовременного  погашения стоимости жилья, так  же очевидно, как и первое. Максимальный срок погашения долга в случае рассрочек составляет 1–2 – максимум 5 лет, и то, как правило, по региональным программам застройщиков, а самый длинный период действия ипотечного договора, например в ВТБ24, составляет 50 лет. Каждый клиент выбирает для себя сам, каким образом и, главное, в какие сроки ему будет удобно расплатиться за купленную квартиру. Кто-то рассчитывает это сделать за 1 год, а кто-то за 20 лет. Главное, выбирая тот или иной вариант, правильно планировать свой бюджет, чтобы финансовая нагрузка была посильной.

Различие №3: первоначальный взнос

Как уже отмечалось выше в примерах и расчетах, между рассрочками  и ипотечными программами банков весьма заметна разница в первоначальном взносе. Даже в самых демократических  программах рассрочек взнос за квартиру в 50–60% и выше – совершенно обычное требование. «На нашем рынке популярен ограниченный вариант рассрочки, – говорит Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». – Если у потребителя нет полной суммы, ему дается рассрочка на 10–40% от стоимости покупки квартиры. В этом случае рассрочку можно рассматривать не только как метод привлечения клиентов, но и как дополнительный сервис».

Различие №4: процентные ставки

Очень важным, с точки зрения клиента, всегда является вопрос окончательной  цены предложения. И в этом пункте между рассрочками и ипотечными программами банков очевидны различия. Начнем с того, что рассрочки бывают и беспроцентные, в этом случае их можно назвать косвенной формой скидки. И пусть это не слишком распространенное явление среди застройщиков, но оно весьма эффективно стимулирует интерес к приобретению недвижимости. «Спрос на квартиры с рассрочкой платежей (особенно когда рассрочка беспроцентная) устойчивый и прогнозируемый, так как является альтернативой использования кредитных средств и, соответственно, сокращает срок выхода на сделку по покупке квартиры и увеличивает количество продаж», – заявляет Софья Старкова.

Более часто встречающиеся процентные рассрочки также отличаются от банковских программ сниженной стоимостью. Именно этот вид программ имеет большое будущее, поскольку с нивелированием кризисных явлений в сфере недвижимости все меньшее число строительных компаний желает предоставлять своим клиентам беспроцентные и одновременно растянутые во времени возможности оплаты квартиры. «В 2011 году рассрочки будут использоваться на рынке новостроек, однако мы наблюдаем тенденции по росту процентов за предоставление рассрочек, собственно, как и рост инфляции, – развивает тему Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – Если в 2010 году на начало года предоставлялись беспроцентные рассрочки, то в конце 2010 года рассрочки были на уровне 10–11% годовых.

На начало 2011 года процент по рассрочкам уже подрос до 11–14% годовых, а беспроцентные  рассрочки уже не предлагаются». Что же касается процентных ставок по ипотечным программам на новостройки, то даже при сравнении средних чисел уже заметно увеличение в большую сторону. К примеру, по словам Елены Зотовой, директора департамента кредитования компании «Фосборн Хоум», средние ставки на покупку новостройки по ипотеке сегодня составляют 14–16%.

Различие №5: сбор документов

В банке, как в структуре, несущей  существенные финансовые риски при  работе с потребителями, особенное  внимание уделяется платежеспособности заемщика в условиях долгосрочного сотрудничества, что чаще всего и бывает при ипотеке. Соответственно, вполне очевидно, что количество документов, подтверждающих статус, возможности оплаты, имущественные обязательства потенциального клиента-ипотечника, всегда является внушительным. И всем хорошо известно, что ряд официальных бумаг получить не так-то легко. Скажем, справка 2НДФЛ, одно время являвшаяся обязательной при получении ипотеки, далеко не всегда отражает реальную заработную плату заемщика, да и коммерческие организации дают ее своим сотрудникам неохотно.

В этом смысле намного более лояльными  и удобными для сотрудничества выглядят программы рассрочки от застройщиков. «Преимуществом рассрочки перед  ипотекой можно назвать отсутствие необходимости для покупателя предоставлять большой пакет документов (тем более что не все могут предоставить справку о реальном доходе в банк)», – заключает Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК «Пионер»-Москва. Для заключения договора с рассрочкой во многих компаниях необходим лишь паспорт, в то время как для оформления банковского кредита требуется толстая кипа бумаг. Аккредитация объекта и заемщика в банке, страхование жизни, трудоспособности и т. д., то есть клиент тратит до трех месяцев на решение вопросов получения банковской ипотеки. Также не стоит забывать о дополнительных расходах по ипотечной сделке – комиссии банка, страховой компании, оценщиков, регистрация залога и т п. Кроме того, за время рассмотрения банком заявки на ипотеку выбранная квартира может быть продана другому покупателю, в то время как программы рассрочки исключают такой вариант.

Различие №6: финансовые риски

При вдумчивом разборе причин, по которым существует такая разница  в количестве и качестве документов в этих программах, акцентирование внимания на вероятных финансовых рисках просто обязательно. Аналитики склонны вести речь только рисках, которые несут компании при работе с клиентами. Например, Сергей Лядов в своем комментарии заметил, что если говорить о соответствующих нагрузках классического ипотечного кредита и рассрочки, то общий риск один – невозможность погашения остатка стоимости квартиры. Это в свою очередь ведет к невозможности владения квартирой. Сложно прогнозировать риски, которые могут возникнуть в перспективе. При классической ипотеке их больше, поскольку временной период выплат по кредиту достаточно большой. Он, как правило, составляет больше 10 лет, а при рассрочке платежа – в среднем от 1 до 2 лет, что не превышает срока строительства, достигая лишь в некоторых случаях 5 лет. Но, с другой стороны, при краткосрочной рассрочке «нагрузка» по платежам возрастает в несколько раз. При получении же долгосрочного ипотечного кредита погашение долга происходит относительно небольшими суммами. При выдаче ипотечного кредита банки очень внимательно относятся к изучению платежеспособности заемщика, учитывая его социальное положение, текущие кредиты, расходы на содержание семьи, другие ежемесячные расходы. При рассрочке платежеспособность клиента проверяется очень условно, главное – желание клиента приобрести квартиру.

Другие детальные различия

Кроме шести перечисленных самых  ярких отличий рассрочек от ипотечных  программ банков, следует хотя бы пунктирно  наметить менее заметные, но также  весьма интересные особенности. Скажем, субъективной ценностью для покупателей обладает широкий выбор формы оплаты оставшегося долга в программах рассрочки. Большим удобством для клиента также является свобода досрочного погашения, которое можно сделать в любой момент и бесплатно. И устного заявления клиента вполне достаточно для осуществления операции. «В банке клиент может погашать задолженность лишь двумя способами, а наша компания готова подстроиться под планы покупателя, – проводит сравнение Светлана Киселева. – Это же касается и досрочного погашения: в банке для пересчета остатка необходимо писать заявление, а компания сделает это по устному требованию и бесплатно. То же самое касается и форс-мажорных обстоятельств, когда клиент не может вовремя внести очередной платеж, находясь, например, в отпуске или на больничном. Как правило, в компаниях ему пойдут навстречу и, согласно устной договоренности, дадут отсрочку или начислят небольшую пеню». Еще одним важным преимуществом рассрочек перед ипотекой является отсутствие предмета залога. Другими словами, удобство сотрудничества с клиентом в программах рассрочки намного превосходит систему, описанную в ипотечных договорах.

Поводя итог всему проведенному сравнению, нужно отметить, что в  данном вопросе мы оценивали по различным  параметрам две совершенно уникальные программы, каждая из которых занимает свою экономическую нишу. Для наглядности выявленные различия представлены в таблице. Если рассрочка – это кратковременное приостановление обязательств по оплате, то ипотека – это длительное долговое обременение и финансовая ответственность одновременно. Соответственно, каждая из этих программ и в будущем найдет своих потребителей, что, безусловно, является показателем развития рынка. Главное здесь – это расширение возможностей приобретения жилья для простых потребителей, что всегда позитивно для всей отрасли в целом.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Кредитные потребительские кооперативы  начали воссоздаваться в России с 1991 года на основе действовавшего тогда  закона СССР "О потребительской  кооперации СССР" от 26 мая 1988 года. В  условиях почти полного отсутствия российского законодательства о потребительской кооперации, "правовой неразберихе" тех лет, когда каждый новый акт изменял или "латал" предыдущий, кредитные кооперативы создавались и в форме общественных организаций, и в форме обществ с ограниченной ответственностью, а с момента принятия закона "О потребительской кооперации в Российской Федерации" от 19 июня 1992 года – в форме потребительского кооператива. И только после принятия 11 июня 1997 года новой редакции указанного закона кредитные кооперативы были выведены из сферы его регулирования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Библиографический список

 

1.        «Разделение функций эффективно при поддержке государства» //журнал «Железные дороги мира», № 12/2001.

 

2.        «Второй этап реформы железных дорог Германии»//журнал «Железные дороги мира» № 06/1999.

 

3.        «The Restructuring and Privatization of British Rail: Was it really that bad»?/ Pollitt M.G., Smith A.S.J. //Fiscal Studies, Volume 23, № 4, December 2002.