Кредитные потребительские кооперативы граждан. Жилищно-накопительные кооперативы. Сравнение программ по приобретению недвижимости

В советский период кредитная кооперация получила развитие при НЭПе, основываясь  главным образом на дореволюционном  опыте. В Положении об обществах  взаимного кредита от 8 февраля 1928 года указывалось, что членами обществ взаимного кредита могут быть:

- физические и юридические лица, занимающиеся торговлей, промышленностью  или иной промысловой деятельностью  в районе деятельности общества;

- собственники строений и застройщики в районе деятельности общества.

Уже в этом ясно видно нежелание  властей привлекать к участию  в кредитной кооперации сколько-нибудь широкие слои населения, особенно малообеспеченные. Положение 1928 года устанавливало разрешительный порядок создания кредитного общества и ограничивало круг его операций. В дальнейшем деятельность кредитных обществ в СССР была прекращена вместе с деятельностью остальных негосударственных организаций периода НЭПа.

Кредитные потребительские кооперативы  начали воссоздаваться в России с 1991 года на основе действовавшего тогда закона СССР "О потребительской кооперации СССР" от 26 мая 1988 года. В условиях почти полного отсутствия российского законодательства о потребительской кооперации, "правовой неразберихе" тех лет, когда каждый новый акт изменял или "латал" предыдущий, кредитные кооперативы создавались и в форме общественных организаций, и в форме обществ с ограниченной ответственностью, а с момента принятия закона "О потребительской кооперации в Российской Федерации" от 19 июня 1992 года – в форме потребительского кооператива. И только после принятия 11 июня 1997 года новой редакции указанного закона кредитные кооперативы были выведены из сферы его регулирования.

В результате для них вновь настал правовой вакуум, в котором единственным ориентиром являлась статья 116 Гражданского кодекса РФ, определяющая общие положения о потребительском кооперативе.

Законопроект о кредитной кооперации имеет трудную судьбу. Впервые  он был представлен на рассмотрение Государственной Думы в апреле 1995 года. В конце 1995 года Закон "О кредитных потребительских кооперативах граждан (кредитных потребительских союзах)" был принят Советом Федерации, но был отклонен Президентом РФ. После работы согласительных комиссий палат Федерального собрания и Главного государственного правового управления при Президенте РФ закон был принят Советом Федерации единогласно, однако Президент РФ вновь отклонил его. Государственная Дума и Совет Федерации голосовали за преодоление вета Президента РФ, который затем отказался подписать Закон по причине нарушения процедуры голосования в Государственной Думе. 21 июня 1997 года Государственная Дума приняла обращение к Президенту РФ "О недопустимости уклонения от осуществления входящей в компетенцию Президента РФ обязанности подписывать одобренные в ранее принятой редакции федеральные законы".

В 1998 году Закон снова был принят Государственной Думой, одобрен  Советом Федерации и отклонен Президентом РФ. В очередной раз  была образована согласительная комиссия. В 1999 году закон принят Государственной Думой и одобрен Советом Федерации в согласованной редакции с учетом предложений Президента РФ Ельцина Б.Н. Казалось, что все спорные вопросы в отношении Федерального закона "О кредитных потребительских кооперативах граждан" между ветвями власти урегулированы. Однако 3 января 2000 года Закон отклонен и.о. Президента РФ Путиным В.В. На этот раз вновь образована согласительная комиссия по разработке Федерального закона "О кредитных потребительских кооперативах граждан" с учетом предложений и.о. Президента РФ, которая продолжает свою работу по настоящее время.

В апреле 2001 года Правительство РФ представило в Государственную  Думу альтернативный законопроект "О  кредитной кооперации", разработанный  Минсельхозом совместно с Минэкономики России и другими ведомствами. В пояснительной записке к законопроекту указывается, что его принятие необходимо для развития малого предпринимательства в сельском хозяйстве и в иных сферах. Однако заметим, что в едва ли не в большей степени, чем для бизнеса, кредитная кооперация пригодна для удовлетворения потребности в доступном кредите на потребительские нужды массы городских и сельских жителей.

Почему разработка и принятие закона о кредитных потребительских  кооперативах столкнулись с большими трудностями?

Кредитная потребительская кооперация весьма специфическая сфера деятельности, требующая специального правового  регулирования. Организаторы первых кредитных  кооперативов начинали буквально с "чистого листа", не имея представления  об отечественном дореволюционном и зарубежном опыте правового регулирования кредитной кооперации. По мере развития кредитной кооперации разрабатывалась и совершенствовалась ее правовая база, сосредоточенная, главным образом, в локальных актах: уставах, положениях, правилах, договорах, действующих в отдельных кредитных кооперативах.

Большую роль в разработке локальной  нормативной базы деятельности кредитных  кооперативов, распространению зарубежного  опыта стала играть образованная в 1994 году Лига кредитных союзов. В  субъектах Российской Федерации стали приниматься местные законы, регулирующие деятельность кредитных кооперативов. В складывающейся ситуации для всех участников кредитного кооперативного движения стала очевидна полнейшая неприспособленность действующего федерального законодательства к нуждам кредитной кооперации, выражающаяся в отсутствии норм, регулирующих ее деятельность. Общих норм Гражданского кодекса РФ для этого явно недостаточно, поскольку кодекс не учитывает и не рассчитан на учет специфики деятельности каждого субъекта имущественных отношений, в частности, кредитных кооперативов.

Перед разработчиками Федерального закона "О кредитных потребительских  кооперативах граждан" стояли сложные  проблемы определения правового  статуса кредитного потребительского кооператива, который должен иметь некоторые отличия от общих положений о потребительском кооперативе, установленных статьей 116 Гражданского кодекса РФ, а также пределов нормативного регулирования деятельности кредитных кооперативов на региональном уровне. Требовали законодательного урегулирования вопросы имущественных отношений между кредитным кооперативом и его членами, гарантий сохранности сбережений членов кооператива и главное – степени государственного контроля за деятельностью кредитных кооперативов, а также форм и методов такого контроля. По всем этим вопросам между Государственной Думой и Президентом РФ возникли существенные разногласия, которые на протяжении шести лет препятствовали принятию жизненно необходимого закона, регулирующего деятельность кредитных потребительских кооперативов.

7 августа 2001 года Президент Российской  Федерации подписал Федеральный  закон "О кредитных потребительских  кооперативах граждан" № 117-ФЗ. В связи с этим рассмотрим, какие правовые основы деятельности  кредитных потребительских кооперативов устанавливаются данным Федеральным законом.

Кредитный потребительский кооператив граждан не является коммерческой организацией. Согласно статье 116 Гражданского кодекса  Российской Федерации потребительским  кооперативом является добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов. Федеральный закон "О кредитных потребительских кооперативах граждан" конкретизирует цель кредитного кооператива удовлетворением потребностей в финансовой взаимопомощи его участников. Между тем цели деятельности кредитного кооператива как некоммерческой организации в законе следовало изложить более подробно, поскольку именно специфические цели и сфера деятельности данного вида кооператива являются основанием для его регулирования специальным законодательным актом.

Достаточно конкретный и полный перечень целей деятельности кредитного кооператива содержит Закон Великобритании "О кредитных союзах" 1979 года (Credit Unions Act), согласно которому целями деятельности кредитного союза могут быть:

- повышение уровня благосостояния  членов кредитного союза путем  накапливания сбережений;

- создание кредитных ресурсов  для взаимной выгоды членов, получающих использование и управление сбережениями членов к их взаимной выгоде;

- обучение и образование членов  кредитного союза в грамотном  использовании денег и управлении  своей финансовой деятельностью. 

В отличие от предпринимательства, предметом которого является рыночная деятельность, направленная на удовлетворение интересов третьих лиц в целях получения прибыли предпринимателем, деятельность кредитного потребительского кооператива имеет потребительский характер, направлена на удовлетворение личных и семейных потребностей участников кооператива, а не третьих лиц, и не является источником дохода (прибыли) как для кооператива, так и для его участников.

Таким образом, деятельность кредитного кооператива по привлечению сбережений, выдаче займов, осуществлению взаимного страхования, проводимая в вышеуказанных рамках, не может рассматриваться как коммерческая деятельность и на нее не должны распространяться требования законодательства РФ в части обязательного лицензирования, регистрации в органах надзора и т.п.

Кредитный потребительский кооператив создается на добровольных началах  путем объединения ими имущественных  паевых взносов. Внесенный Правительством РФ на рассмотрение Государственной  Думы Федеральный закон "О потребительской кооперации" устанавливает, что кооператив может быть создан не менее чем пятью физическими и не менее чем двумя юридическими лицами. Закон, принятый Государственной Думой, исходит из того, что участие юридических лиц в кредитном кооперативе недопустимо. Это принципиальное положение закона нашло отражение и в его названии "О кредитных потребительских кооперативах граждан". Хотя данное ограничение и не соответствует статье 116 Гражданского кодекса РФ, определяющей потребительский кооператив как добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства, имеются веские причины отстаивать именно данную концепцию закона.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Новое в законодательстве. Жилищно-накопительные  кооперативы.

Написал Полосина Наталья Викторовна, начальник отдела правовой защиты недвижимости ИНТЕЛЛЕКТ-С

01 апреля 2005 года в ступил в  силу новый Федеральный закон "О жилищных накопительных кооперативах", который регулирует деятельность некоммерческих организаций - жилищных накопительных кооперативов. Что такое жилищный накопительный кооператив? Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) - потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребности членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. ЖНК создается инициативе не менее, чем 50, и не более 5000 человек. Членом кооператива может быть гражданин, достигший возраста 16 лет. Прием гражданина в члены кооператива осуществляется на основании его заявления в письменной форме в порядке, определенном уставе кооператива. Членство в кооперативе возникает после внесения соответствующих сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива в единый государственный реестр юридических лиц, со дня внесения паевого взноса и первого платежа в счет взноса. Таким  образом, для регистрации ЖНК, как юридического лица необходимо набрать не менее 50 пайщиков.  Федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственной регистрации юридических лиц, в течение одного дня после дня внесения сведений о  гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива в ЕГРЮЛ выдает кооперативу документ, подтверждающий факт внесения сведений в ЕГРЮЛ. Форма данного документа устанавливается Правительством РФ, данный документ на сегодняшний день не принят. Внесение гражданином, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, вступительного взноса и первого платежа осуществляется после внесения сведений о нем в ЕРГЮЛ.  Члены кооператива несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива в пределах своих паенакоплений. Кооператив действует на основании  устава, который утверждается общим  собрание кооператива. Кооператив считается  созданным как юридическое лицо со дня внесения записи в единый государственный реестр юридических  лиц. Органами управления кооператива  являются: 1.      Общее собрание членов кооператива; 2.      Правление кооператива; 3.      Ревизионная комиссия (ревизор). 4.      Исполнительные органы кооператива. Кооператив создается по решению  общего собрания (инициатива не менее 50 человек), которые закрепляют свое решение протоколом и утверждают устав кооператива, избирают органы управления кооператива. Основные особенности деятельности ЖНК ЖНК вправе: -         привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений; -         вкладывать имеющиеся у ЖНК денежные средства в строительство жилых помещений, а также участвовать в строительстве жилых помещений  в качестве застройщика  или участника долевого строительства; -         приобретать жилые помещения; -         привлекать заемные денежные средства при недостатке средств на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива, размер данных средств не может превышать 70% размера паевого взноса члена кооператива. Общая величина заемных средств не должна превышать 40% стоимости имущества кооператива. -         Оказывать своим членам юридическую, консультационную и иную помощь, а также иные услуги. -         Кооператив вправе заниматься коммерческой деятельностью, однако доходы от такой деятельности направляются в резервный фонд кооператива и при достижении размера, установленного уставом, распределяются между членами кооператива пропорционально их паям путем зачисления в счет паевых взносов. Приобретение прав на жилые помещения кооперативом и членами кооператива. При вступлении в кооператив гражданин  вносит вступительный взнос. Членские взносы вносятся членами кооператива  ежемесячно. В порядке, определяемом уставом кооператива вносятся паевые взносы. Паевые взносы членов кооператива  должны компенсировать затраты кооператива на осуществление деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. При приеме в члены кооператива определяется примерная величина паевого взноса гражданина с учетов средней рыночной стоимости жилого помещения, аналогичного помещению указанному гражданином при приеме в кооператив. После приобретения или строительства жилого помещения для гражданина, величина паевого взноса уточняется по фактической стоимости жилого помещения. Право члена кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения возникает после выполнения членом кооператива условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной формой участия в деятельности кооператива.   Минимальный срок внесения членом кооператива части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение и строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, определяется уставом кооператива. При этом начиная со второго года деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений указанный минимальный срок не может быть менее двух лет.  Таким  образом, кооператив может приобретать жилые помещения или вступать в долевое строительство только после вступления в члены ЖНК члена "подавшего заявку" на приобретение соответствующего помещения. Со второго года работы ЖНК должен не менее  2 года производить накопления части паевого взноса гражданина, пожелавшего вступить в члены кооператива. Размер части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения не может быть менее 30% от размера паевого взноса члена кооператива.  Помещения приобретаются в собственность кооператива. Сразу после приобретения передаются в пользование члену кооператива. После выплаты паевого взноса в полном объеме граждане приобретают право собственности на жилое помещение. Контроль за деятельностью ЖНК. Контроль за деятельностью ЖНК  осуществляет Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков. Сведения о создании кооператива направляются в контролирующий оран органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц.  Кооператив в срок не позднее чем через 5 рабочих дней направляет в контролирующий орган сведения о лицах, избранных или назначенных на должности единоличного исполнительного кооператива, членов правления кооператива или членов коллегиального исполнительного органа. Кооператив обязан ежегодно обязан сдавать в Федеральный орган  исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору  в сфере финансовых рынков годовой  отчет, утвержденный общим собранием  членов кооператива, который должен содержать: -         информацию о кооперативе; -         сведения о лицах, входящих в состав органов кооператива, о реквизитах банковских счетов, об аудиторской организации; -         краткие сведения об объеме, о сроках, о порядке и об условиях осуществления кооперативом деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений; -         основную информацию о финансово-экономическом состоянии  кооператива за 3 последних года, в том числе информацию о соблюдении ЖНК нормативов финансовой устойчивости его деятельности; -         годовую бухгалтерскую отчетность кооператива за 3 последних финансовых года. ЖНК и возможность долевого строительства. С 01 апреля 2005 года вступил в силу еще один закон - «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» N 214-ФЗ, в статье 1 ограничил возможности привлечения денежных средств граждан в строительство много квартирных домов. В соответствии с данной нормой, такое привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах либо в соответствии с вышеуказанным законом. Однако статья  47 закона «О ЖНК» установила требования к обеспечению финансовой деятельности. В частности закон содержит следующие требования:   - стоимость приобретения прав  на строящиеся в порядке долевого  участия жилые помещения и  стоимость строящихся кооперативом  жилых помещений не должна  превышать 20% стоимости имущества кооператива. Таким образом, возможность участия  в долевом строительстве жилищными  накопительными кооперативами весьма ограничена. В заключении хочу отметить следующее: ЖНК является достаточно удобной формой для привлечения денежных средств  граждан для приобретения и строительства жилых помещений. Основные достоинства: -         возможность оборота денежных средств граждан; -         не надо осуществлять регистрацию договоров (как по долевому участию); -         не нужно устанавливать конкретные сроки строительства и нести ответственность за их нарушение. Недостатки: -         ограниченность денежных средств, которые можно направить на строительство (20% от стоимости имущества кооператива). Поскольку основную массу имущества кооператива составляют приобретенные квартиры и фонды, можно сделать вывод, что только привлечением денежных средств в строительство ЖНК заниматься не может - параллельно кооператив должен осуществлять деятельность по приобретению квартир на вторичном рынке; -         приобретаться могут только жилые помещения и права на жилые помещения; -         длительный срок накопления минимального размера паевого взноса, после которого у кооператива возникает право на приобретение для члена кооператива жилого помещения начиная со второго года работы кооператива. Как будет работать данный закон  на практике пока не ясно. Закон «О ЖНК» не коснулся деятельности жилищных и  жилищно-строительных кооперативов. Статья 57 Закона устанавливает, что Учредительные  документы кооперативов и иных организаций, созданных до вступления в силу настоящего Федерального закона и осуществляющих предусмотренную настоящим Федеральным законом деятельность по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, за исключением учредительных документов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона применяются в части, не противоречащей настоящему Федеральному закону, и подлежат приведению в соответствие с настоящим Федеральным законом в течение года со дня его вступления в силу. По всей видимости такая форма, как жилищно-строительные кооперативы останется существовать, однако не сможет привлекать денежные средства граждан в строительство многоквартирных домов.

 

 

 

 

Сравнение рассрочек от застройщиков с ипотечными программами банков

Нынешней весной предложений по покупке недвижимости в новостройках, как через ипотеку, так и используя  программы рассрочек от застройщиков, так много, что с уверенностью можно заявлять о свободе выбора клиентов. Как рассказала Светлана Киселева, руководитель отдела продаж ЗАО «Мосстройреконструкция», в эконом-классе лишь 30% покупателей готовы приобретать жилье, внося единовременно всю сумму, поэтому ипотека и рассрочка всегда пользуются большим спросом. До недавнего времени рассрочка являлась удачной альтернативой традиционным ипотечным программам, которые были свернуты банками в период кризиса. Несмотря на то что в последние полтора года ипотека вновь набирает обороты, программы рассрочек по-прежнему актуальны. И хотя в обоих случаях речь идет о первоначальном взносе и процентных ставках, разница между этими видами услуг настолько существенная, что стоит поговорить о ней отдельно.

Различие №1: целевая аудитория

Первое, что бросается в глаза  при сравнении ипотечных программ банков с рассрочками от застройщиков, – это различие в категориях покупателей недвижимости, на которые ориентированы подобные предложения. Рассрочки, в первую очередь, обращаются к тому слою потребителей, у которых есть достаточные средства либо собственность, которую легко обратить в деньги для оплаты квартиры, но требуется время, чтобы перевести всю необходимую сумму организации. Софья Старкова, заместитель коммерческого директора Финансово-строительной корпорации «Лидер», рассуждая на эту тему, подчеркивает, что рассрочка платежей выгодна и интересна тем покупателям, которые имеют в собственности объект движимого или недвижимого имущества и осуществляют его продажу для оплаты вновь приобретаемого объекта недвижимости. Практика компании ФСК «Лидер» показывает, что в среднем около 50% сделок по покупке коттеджей с использованием ипотеки, досрочно погашаются банку в течение 1–2 лет. Происходит это в первую очередь потому, что целевая аудитория здесь – бизнесмены, активная часть населения. При покупке дома клиент может оплатить его и целиком, однако, как правило, это диктует необходимость «вынимания» средств из бизнеса.

Ипотечные программы банков интересны  той категории населения, у которой  нет достаточных накоплений или  необходимого для реализации ценного имущества. Уровень доходов этой категории клиентов ниже, чем у тех, кто может позволить себе рассрочку. Ирина Кирсанова, директор по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест», подчеркивает, что рассрочкой платежа пользуются покупатели, уже имеющие достаточную сумму на покупку квартиры, так как стоимость даже наиболее бюджетных столичных вариантов (однокомнатная квартира в панельной новостройке) превышает 4 млн руб. Первоначальный взнос в 70% при рассрочке платежа в этом случае составит около 3 млн руб. Двух- и трехкомнатные квартиры, разумеется, дороже. Не у каждого покупателя есть в наличии 3-4 млн на взнос в 70%, поэтому для многих ипотека остается единственной возможностью приобрести жилье. В случае сотрудничества с банком, хотя процентная ставка и составляет в среднем 12–14%, покупатель оплачивает значительно меньший первоначальный взнос, около 20–30%.