Для выявления полной платежеспособности заемщика проводится анализ денежных и иных материальных активов заемщика, т.е. проводится оценка достаточности наличных денежных средств для оформления жилищной ипотечной кредитной сделки (таблица 3).

   Денежные  средства, которыми должен обладать клиент на момент предоставления ипотечного кредита должны быть не меньше итоговой суммы разовых расходов заемщика, связанных с приобретением жилья и получением ипотечного кредита. При этом эксперт по андеррайтингу делает документарную проверку наличия источников денежных средств, необходимых заемщику при оформлении ипотечной сделки.

Проводя оценку вероятности погашения ипотечного кредита заемщиком,  кредитная организация обязательно проверяет выполнение предыдущих обязательств данного заемщика. Так, осуществляется проверка его кредитной истории.

  При этом могут проверяться альтернативные информационные источники о выполнении своих обязательств клиентом, такие как:

• своевременные выплаты настоящим и прежним домовладельцам или залогодержателям;
• своевременные выплаты организациям, поставляющим коммунальные услуги, электроэнергию, телефонные услуги и т.п.;
• сведения о выплате алиментов или пособий на детей;
• своевременный возврат личных долгов лицам, не являющимся заемщику родственниками и др.

      В случае обнаружения того, что клиент утаил имеющиеся у него долговые или иные финансовые обязательства, следует проводить андеррайтинг с особой тщательностью. Кредитная организация может потребовать досрочного погашения кредита в связи с сокрытием информации данным заемщиком.

Таблица 3 - Оценка вероятности оплаты разовых расходов при оформлении ипотечной сделки

 

     Так как у рассматриваемого заемщика имеются накопления в размере 367 000 рублей, следовательно, он с легкостью сможет оплатить разовые расходы при оформлении ипотечной сделки.

     В настоящее время банки и ипотечные  кредитные организации для определения способности заемщика выплачивать ипотечный кредит для оценки доходов заемщика используют следующие коэффициенты, определяющие платежеспособность и кредитоспособность заемщика при андеррайтинге (таблица 4). 

     Таблица 4 - Коэффициенты, определяющие платежеспособность и кредитоспособность заемщика

 

     При оценке кредитоспособности физического  лица представители банка сравнивают сумму запрошенного кредита и  как она соотносится с личным доходом заёмщика, а также проводят общую оценку финансового положения заёмщика, стоимость его имущества, состав семьи, личностные характеристики, факты профессиональной биографии, кредитную историю.

     Ниже  перечислены основные методы оценки кредитоспособности физического лица.

     Скорринговая  оценка кредитоспособности

     При скорринговой оценке кредитоспособности определяются показатели способности  заемщика вернуть банку основной долг и проценты. Эти показатели оцениваются в баллах и банком установливается определенный максимум баллов кредитоспособности. Существуют различные модели скорринговой оценки кредитоспособности физического лица.

     Некоторыми  банками применяется модель скорринговой оценки, которая группирует информацию о показателях кредитоспособности физического лица по определенным разделам:

     - раздел информации по кредиту;

     - раздел данных о заёмщике;

     - раздел о финансовом положении  заёмщика.

     В другой модели скорринговой оценки рейтинг  кредитоспособности заемщика можно определить по шкале баллов, построенной в зависимости от значения показателя кредитоспособности.

     В зависимости от рейтинга кредитоспособности заемщика банк определяет диапазон предельных сроков кредитования и суммы кредита. Сумма кредита напрямую зависит от годового дохода заемщика.

     Обычно  банки применяют разные модели скорринговых оценок кредитоспособности физического лица. При оценке в баллах системы отдельных показателей на первом этапе дают предварительную оценку возможности выдачи ссуды, основанную на данных анкеты заемщика. По результатам заполнения анкеты определяют число набранных заемщиком баллов. Если сумма баллов менее определенной величины, то клиент получает отказ. При сумме баллов более определенной величины, переходят ко второму этапу, где риск оценивается с учетом дополнительных фактов, таких как:

• Кредитная история заемщика

     В основе оценки кредитоспособности физического  лица по кредитной истории— изучение его кредитной истории, связанной с получением и возвратом кредитов. Банк использует сведения, содержащиеся в заявлении на выдачу ссуды: имя, адрес местожительства, номер пенсионного свидетельства. На основе этих данных собирают информацию о случаях неплатежа у различных кредитных организациях и любых других получателей платежей от физических лиц (налоговых, коммунальных и т.д.). Таким образом составляется кредитная история. В России действует Федеральный закон «О кредитных историях», создаются специальные бюро по кредитным историям.

• Оценка кредитоспособности по уровню доходов

     Показатели  платежеспособности вычисляются на основе данных о доходе физического лица и степени риска потери этого дохода. Практикуется расчет платежеспособности заемщика исходя из среднемесячного дохода за предыдущие шесть месяцев. Доход определяется из справки о заработной плате по форме 2-НДФЛ или по форме банка, заверенной печатью работодателя. Доход заемщика можно определить и по налоговой декларации. Сумма дохода уменьшается на обязательные платежи и умножается на коэффициент риска банка (может быть в пределах 0,3 - 0,6).

     Есть  золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен  тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становится рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

     Для расчета коэффициента П/Д необходимо рассчитать ожидаемый ежемесячный аннуитетный платеж заемщика, рассчитывается по формуле:

      ,                                                                                            (1)                  

       где D - сумма кредита;

     i – ставка процентов по кредитному договору;

       n – срок кредита.

     П = 19 029,71 рублей.

     К п/д = 19 029,71/53 250,00*100 = 35,5% >35%

     К о/д = ((19 029,71 + 2 000,00)/53 250)*100 = 39,5%< 45%

     К к/з = 1 440 000,00/ 1 800 000,00 *100 = 80%

     Таким образом из приведенных выше расчетов оценки платежеспособности и кредитоспособности рассматриваемый заемщик удовлетворяет только требованиям коэффициента К/З – имеет достаточные накопления для приобретения желаемой недвижимости, но расходы заемщика по отношению к совокупному доходу и ежемесячные обязательства по кредиту к доходу превышают нормативные значения.

     Максимальный  платеж по ипотечному кредиту заемщика не должен превышать 35% от совокупного дохода заемщика, тогда максимально допустимый платеж заемщика по ипотечному кредиту составит:

     R = 53 250,00/100*0,35 = 18 637,50 рублей.

     Тогда Кп/д = 18 637,50/53 250,00*100 = 35%

     К о/д = ((18 637,50 + 2 000,00)/53 250)*100 = 38,8%

После анализа и одобрения отчета о  результатах андеррайтинга эксперт переходит к расчету максимально допустимой суммы жилищного ипотечного кредита.

  К условиям выдачи жилищного ипотечного кредита в банках и ипотечных  кредитных учреждениях относят:

  1) среднемесячный доход заемщика;

  2) ежемесячные обязательства заемщика;

  3) оценочная стоимость, сдаваемого  в залог имущества; 

  4) срок кредита; 

  5) процентная кредитная ставка.

  На  основании данных условий рассчитывается максимально допустимая сумма ипотечного кредита по формуле:

                                                                                               (2)

где  D – сумма кредита;

R –  сумма ежемесячного платежа;

i – ставка процента по кредитному договору;

n – срок кредита.

D = 18 637,50 * ((1-1/(1+0,00833)¹²⁰)/0,00833) = 1 410 321,31 рублей.

   Таким образом, максимально доступная  сумма кредита для данного  заемщика составляет 1 410 321,31 р.

5 Составление графиков аннуитетных и дифференцированных платежей по кредитному договору.

            Российские банки применяют в настоящий момент два способа погашения долга — аннуитетными (равными) и дифференцированными (уменьшающимися) платежами. Аннуитетные платежи иногда еще называют рентными, а способ погашения кредита дифференцированными платежами — коммерческим. Могут встречаться и другие определения.

           Аннуитетный платеж — это ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и часть основного долга. Такие платежи применяются практически по всем видам кредитов, выдаваемых физическим лицам, так как этот вид расчета удобен для клиента и выгоден для банков. При равных платежах банк получает несколько более высокий доход по процентам, а для клиента этот вид расчетов более удобен и понятен: ежемесячно заемщик выплачивает одну и ту же сумму в счет погашения кредита и может, исходя из этого, рассчитывать свой бюджет вплоть до окончания платежей.