Для завершения строительства законодательной базы необходимо не только внесение поправок в уже существующие законы, но принятия новых, таких как:

• «О кредитных историях» - позволит снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов;
• «О стройсберкассах» - закон, регулирующий и регламентирующий процесс предварительного накопления средств на строительство и приобретение жилья;
• «О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья» - закон, позволяющий снизить риски приобретателей недвижимости и устранить факты мошенничества на рынке жилья;
• «Об общих требованиях к деятельности организаций, привлекающих и использующих жилищные накопления граждан»;
• «О государственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации» [6, c.52].

     Усилия  законодателей направлены, в первую очередь, на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.

     В целях установления системы законодательства, регулирующего кредитные отношения, необходимо придерживаться традиционной системы нормативно-правовых актов, построенной по иерархическому признаку. Первую ступень в иерархии нормативно-правовых актов занимает Конституция РФ, обладающая высшей юридической силой, прямым действием, а также применяющаяся на всей территории РФ. Кроме этого, все законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, согласно ч. 1 ст. 15 Конституции 1, не должны противоречить Конституции РФ.

     Вторая  ступень принадлежит Федеральным  законам, которые принимаются в  соответствии с Конституцией и регулируют многообразные и сложные отношения, возникающие в процессе осуществления хозяйственной деятельности. Применительно к кредитным отношениям особое место занимают акты Центрального банка РФ. Указанные акты располагаются в иерархии нормативно-правовых актов обособленно. На следующей ступени - носящие подзаконный характер Указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ.

     Нормативно-правовые акты органов исполнительной власти РФ, то есть министерств и ведомств, также применяются в сфере регулирования кредитных отношений и занимают пятую ступень в общей иерархии. Кроме этого, нельзя не принимать во внимание различные Соглашения, заключенные Российской Федерацией с другими государствами в сфере регулирования финансовых, экономических, банковских, и в частности - кредитных отношений.

     Также, в части регулирования кредитных  отношений, в некоторых случаях  применяются обычаи делового оборота, которые наряду с вышеперечисленными актами являются источниками права. В рассматриваемую систему нормативно-правовых актов, возможно включение и локальных актов, определяющих порядок деятельности тех или иных подразделений кредитной организации, а также формы и условия их взаимодействия с клиентами кредитной организации, в том числе при установлении кредитных отношений. Рассмотрим детально нормативно-правовые акты, которые включаются в систему актов, регулирующих кредитные отношения:

• Конституция.

     Конституция содержит ряд положений, которые  можно применить к кредитным отношениям.

     На  основании ст. 71 Конституции в  ведении Российской Федерации находятся установление правовых основ единого рынка; финансовое, валютное, кредитное, таможенное регулирование, денежная эмиссия, основы ценовой политики; федеральные экономические службы, включая федеральные банки.

     В ст. 74 определяется, что на территории РФ не допускается установление таможенных границ, пошлин, сборов и каких-либо иных препятствий для свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств.

     Ст. 75 посвящена денежной единице РФ - рублю, и определяет, что денежная эмиссия осуществляется исключительно Центральным банком РФ, основной функцией которого является защита и обеспечение устойчивости рубля.

     Кроме этого, на основании ст. 103 Конституции  устанавливает, что Председатель Центрального банка РФ назначается на должность и освобождается от должности Государственной Думой Федерального собрания.

• Федеральные законы.

     Центральным, основным федеральным законом, регулирующим гражданско-правовые, является Гражданский кодекс РФ. В настоящее время ГК РФ состоит из трех частей. Первая часть 2 содержит три раздела: 1. Об общих положениях (ст. 1 - 208), 2. О вещных правах (ст. 209 - 306), 3. Об общих положениях об обязательствах и договорах (ст. 307 - 453). Вторая часть 3 посвящена отдельным видам обязательств и договоров (раздел 4 - ст. 454 - 1109). В третьей части 4 содержатся раздел 5 о наследственном праве (ст. 1110 - 1185) и раздел 6 о международном частном праве (ст. 1186 - 1224).

     Общие положения, регулирующие порядок образования  юридических лиц, которыми являются кредитные организации, способы  обеспечения обязательств, в частности  кредитных, принципы построения договорных отношений и т.д., содержатся в первой части ГК, более детально кредитные отношения отражаются в части второй ГК, гл. 42 которой имеет название «Займ и кредит», а § 2 целиком посвящен кредиту. Нормы гл. 42 устанавливают понятие кредитного договора, условия его заключения, а также взаимоотношения сторон, возникающие при предоставлении кредита[12, c.115].

     Несмотря  на то, что ГК РФ устанавливает общие  нормы для регулирования отношений  между субъектами хозяйственной  деятельности, многие отношения должны быть урегулированы более детально. Такую функцию выполняют иные федеральные законы, принимаемые в отрасли банковского законодательства.

     В соответствии со ст. 56 указанного ФЗ Банк России является органом банковского регулирования и банковского надзора, осуществляющим постоянный надзор за соблюдением кредитными организациями и банковскими группами банковского законодательства, нормативных актов Банка России и установленных ими обязательных нормативов.

     Применительно к кредитным отношениям Банк России может устанавливать обязательные для выполнения кредитными организациями нормативы, в том числе применительно к кредитным отношениям и рискам кредитной организации по кредитам, а также предъявлять иные требования к деятельности кредитных организаций.

     В качестве одного из основных законов, регулирующих кредитные отношения, можно назвать ФЗ «О банках и банковской деятельности».

     Указанный закон определяет общие положения  и требования к осуществлению деятельности кредитными организациями, видам, порядку осуществления банковских операций и сделок, требования к уставному капиталу, учредительным документам, управлению в кредитной организации, порядку регистрации кредитных организаций и лицензирования банковских операций, требования к кредитным организациям в отношении обязательного резервирования, осуществления защиты интересов клиентов кредитных организаций, обслуживания клиентов, а также взаимоотношения между кредитными организациями и общие положения о бухгалтерском учете в кредитных организациях.

     Иные  федеральные законы также регулируют взаимоотношения, возникающие в процессе осуществления кредитной организацией и заемщиком, однако эти федеральные законы можно отнести к регулированию кредитных отношений только косвенно. К таким федеральным законом можно отнести:

     - ФЗ «Об акционерных обществах» - в части, одобрения заемщиком совершения крупных сделок, в том числе займа, кредита, залога, поручительства или нескольких взаимосвязанных сделок;

     - ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - в части государственного регулирования, процедуры и регистрации ипотеки, как способа обеспечения кредитного обязательства;

     - ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» - в части предоставления кредитов в иностранной валюте и кредитных взаимоотношений между резидентами РФ и нерезидентами;

     - ФЗ «Об исполнительном производстве» - в части осуществления принудительного исполнения обязательств должников перед кредиторами, в том числе должников по кредитным обязательствам;

     - ФЗ «О драгоценных металлах и драгоценных камнях» - в части регулирования такого способа обеспечения кредитных обязательств, как предоставления в залог драгоценных металлов и драгоценных камней[15].

     Таким образом, рассмотрев систему нормативно-правовых актов, регулирующих отношения по поводу ипотечного кредитования, можно сделать вывод о многообразии законодательных актов, а также необходимости приведения различных актов в соответствие с действующим законодательством, а также поставить проблему кодификации банковского законодательства и выделения сектора кредитного законодательства для детального и четкого регулирования кредитных отношений.

3 ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ И ОФОРМЛЕНИЯ СДЕЛКИ ПО ИПОТЕЧНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ

     Для оформления ипотеки необходимо пройти несколько этапов, включающих в себя сбор документов, прохождение кредитной комиссии, поиск объекта недвижимости, оценку и страхование, заключение ипотечного договора.

     За  те несколько лет, что ипотека  существует в России, свои жилищные проблемы с помощью ипотеки решило уже достаточно много граждан. И хотя приобретенная таким образом квартира или другая недвижимость остается в залоге у банка, с момента покупки она переходит в собственность заемщика. При этом, однако, права собственника ограничиваются банком-кредитором. Например, собственник не может продать недвижимость без согласия и разрешения банка. Также заемщик в случае регистрации членов семьи по месту жительства обязан предоставлять данные сведения банку. И, разумеется, должен в надлежащие сроки, указанные в договоре, гасить кредит и выплачивать набежавшие проценты и любые дополнительные комиссии, установленные кредитором.

     Механизм  функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен  следующим образом (рисунок 1).

     Рисунок 1.- Схема оформления ипотечного кредита

     Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

               1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кроме того, заемщик представляет кредитору следующие документы.

• паспорта (полные ксерокопии) заемщика и членов его семьи;
• свидетельства о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов семьи;
• выписки из трудовых книжек заемщика и членов его семьи, заверенные по месту работы (за последние 5 лет);
• выписки из домовой книги по месту регистрации заемщика и членов его семьи;
• копии финaнcoвo-лицeвoro счета по месту регистрации заемщика и членов его семьи;
• справки с места работы заемщика и членов его семьи о доходах (за последние 6 месяцев, с указанием занимаемых должностей);
• копии документов, которые подтверждают права на имущество, указанное в опросном листе (квартиру, машину, дачу, загородный дом, земельный участок, вклады, другие активы);
• контракт с работодателем (если имеется).
• документы, подтверждающие образование.

     Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;

     2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);