Ипотечный кредит

Оценочная стоимость предмета ипотеки  определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается  в ипотечном договоре в денежном выражении. При этом оценочная стоимость  земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной  цены.

Иногда в договоре ипотеки стороны  указывают несколько оценок предмета ипотеки: например, стоимость по оценке БТИ и стоимость по заключению оценочной компании. В этом случае целесообразно особо отметить ту оценку, которую обе стороны договора ипотеки считают справедливой (оценку, о которой стороны договорились), чтобы договор ипотеки не считался ничтожным.

Если ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре ипотеки указывают  основные условия кредитования –  кто является кредитором и заемщиком, сумму кредита, процентную ставку, срок, размер ежемесячных платежей и порядок  погашения кредита. Это и является существом, размером и сроком исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой – то есть необходимыми элементами договора ипотеки.

Если стороны не согласовали  хотя бы один из существенных пунктов, то договор ипотеки считается  незаключенным, никаких прав и обязанностей у сторон данного договора не возникает  и все связанные с ним сделки являются так же недействительными.

Если права залогодержателя  удостоверяются закладной, то в договоре ипотеки это должно быть указано. В противном случае его не зарегистрируют.

Права и обязанности сторон по договору ипотеки

Заемщик ипотечного кредита имеет  право проживать в заложенном доме или квартире, а так же зарегистрировать на этой жилплощади всех членов семьи. Право на проведение перепланировки, сдачу в аренду или продажу  заложенного жилья обычно в договоре ипотеки ограничивается – как  минимум необходимо разрешение банка-кредитора.

В соответствии с договором ипотеки  залогодержатель (ипотечный банк) вправе проверять состояние и условия  содержания заложенной недвижимости. Если правила пользования имуществом, а также обязанности по необходимому страхованию нарушаются, банк имеет  право потребовать досрочного погашения  кредита.

Право требования досрочного погашения  кредита возникает у банка  также в случае неуплаты или несвоевременной  уплаты суммы долга, в том числе  при нарушении сроков внесения платежей по ипотечному кредиту более трех раз в течение года.

При невыполнении заемщиком требований о досрочном погашении ипотечного кредита, банк вправе наложить взыскание  на заложенную недвижимость как в  судебном порядке, так и во внесудебном (путем подписания соглашения между  заемщиком и кредитором). Имущество, заложенное по договору ипотеки, на которое  по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с  публичных торгов.

Заключение и регистрация договора ипотеки

Договор ипотеки заключается в  письменной форме и подлежит государственной  регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом  ипотеки. Договор ипотеки не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но стороны по своему желанию (или  по требованию ипотечного банка) вправе сделать это. Договор ипотеки  считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной  регистрации.

Для государственной регистрации  договора ипотеки необходимы следующие  документы:

• заявление от залогодателя и залогодержателя;
• договор ипотеки и его копии;
• документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;
• кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивает ипотека;
• документ об уплате государственной пошлины;
• иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае если права залогодержателя  удостоверяются закладной, дополнительно  представляют также закладную и  документы, названные в ней в  качестве приложений, и их копии.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение 15 дней со дня представления  необходимых документов путем совершения регистрационной записи об ипотеке  в ЕГРП. Удостоверяется регистрация  ипотеки путем надписи на договоре ипотеки, содержащей полное наименование органа, осуществляющего регистрацию  прав, дату, место регистрации и  номер, под которым она зарегистрирована.

Прекращение договора ипотеки. Если договор  ипотеки исполнен или прекратил  свое действие по другим причинам, необходимо погасить запись о регистрации ипотеки. Это делают на основании совместного  заявления залогодателя и залогодержателя  или на основании решения суда о прекращении ипотеки. Если выдана закладная, то при погашении регистрационной  записи об ипотеке данный документ аннулируют и передают ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

 

 

5.2 Предоставление кредита в ОАО «Альфа- Банк»

Ипотечное кредитование Альфа-Банка:

—Срок кредитования— от5до25 лет.

—Срок рассмотрения заявки— 3рабочих  дня с момента предоставления полного пакета документов.

—Возможность получить одобрение  банка сразу на все предлагаемые сроки кредитования и выбрать наиболее выгодный срок и сумму кредита.

—Отсутствие комиссии за рассмотрение заявления на кредит.

—Учет дохода обоих супругов, а также дополнительных доходов.

—Отсутствие требований к прописке в регионе приобретения недвижимости.

—Возможность согласования стоимости  квартиры в договоре купли-продажи.

—Снижение рисков за счет страхования жизни и собственности.

—Большой выбор каналов погашения.

—Квалифицированная помощь специалистов на всех этапах ипотечной кредитной сделки.

—Комфорт и экономия времени  за счет оформления, выдачи кредита  и заключения сделки в одном месте— Центре ипотечного кредитования Альфа-Банка.

 

Таблица 1 -Программы  Банка на вторичном рынке жилья

Цель  предоставления кредита:	Кредит  на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья
Местонахождение приобретаемой квартиры:	Москва, Санкт-Петербург, Барнаул, Екатеринбург, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Пермь, Самара, Тольятти, Уфа, Челябинск, Ярославль, а также города Московской, Ленинградской, Свердловской, Нижегородской, Новосибирской, Самарской, Челябинской, Ярославской областей, Красноярского, Пермского краев, Республики Башкортостан.
Валюта  кредита:	доллары США/Рубли РФ
Срок  кредита:	От 5 до 25 лет
Минимальный размер кредита:	500000 рублей или 20000 долларов США
Максимальный  размер кредита:	12000000 рублей или 500000 долларов США
Минимальный размер первоначального взноса:	30% отоценочной стоимости квартиры
Кому  предоставляется кредит:	Резидент  РФ
Способ  подтверждения дохода:	—Найм подтвержденный (справка 2-НДФЛ) —Найм неподтвержденный (справка  поформе Банка) —Бухгалтерская и налоговая отчетность, данные управленческого отчета
Категория Со заемщик:	Супруг / супруга Заемщика
Минимальный возраст Заемщика / Со заемщика:	21год
Максимальный  возраст Заемщика/Со заемщика:	На момент получения ипотечного кредита ваш текущий возраст + срок кредита недолжны превышать 59лет для мужчин и54года для женщин.

 

 

Таблица 2 -Процентные ставки и сроки

Срок  кредитования	Первоначальный  взнос от30% от оценочной стоимости квартиры
	Доллары США	Рубли РФ
5лет	14,4%	20,6%
6-10лет	16,2%	22,5%
11-15лет	17,5%	23,3%
20лет	18,1%	23,8%
21-25лет	18,6%	24,0%

 

.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, ипотечное кредитование – это сложный финансово-кредитный  институт, в рамках которого принимают  участие множество субъектов  рынка. Систему ипотечного кредитования правильно будет определить как  многофакторную модель, включающую и  сам процесс выдачи ипотечного кредита, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и  операции на рынке недвижимости. Но несмотря на это основу ипотечного кредитования все же составляют непосредственно  кредитные отношения.

С помощью ипотечного кредитования доступ на рынок недвижимости должны получить основная часть потенциальных  заемщиков.

Основной принцип организации  ипотечного кредитования состоит в  том, что механизмы ипотеки должны обеспечивать его конкурентоспособность  на финансовом рынке.

Сегодня на рынке ипотечного кредитования сложилась такая ситуация, что  ипотечные программы на рыночных условиях представлены большей частью в Москве и немного в Санкт-Петербурге. Ипотечный рынок, если можно так  выразиться, сегодня монополизировали четыре наиболее крупных рыночных операторов – Сбербанк, Дельта Кредит, и агентства  – Московское ипотечное агентство  и Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию. Это можно объясняется  тем, что коммерческим банкам не выгодно  выдавать долгосрочные ипотечные кредиты  без их дальнейшего рефинансирования.

Но для массового развития ипотеки  в целом по России необходимо обратить взоры на регионы. Как правило, деятельность коммерческих банков по ипотечному кредитованию в регионах должна быть конкурентоспособной, но в настоящее время этот принцип  не реализуется на практике. Для массового развития ипотечного кредитования на первых этапах внедрения программ необходима поддержка со стороны государственных структур.

Принятие ряда законов и нормативных  правовых актов действительно можно  считать решающим шагом в направлении  развития вопросов ипотечного кредитования, однако надо отметить, что на сегодняшний день наше законодательство еще достаточно противоречиво и страдает слабостью юридической проработки принимаемых законов.

Для совершенствования системы  банковского ипотечного кредитования необходимо решить ряд проблем –  юридического (правового) характера, экономического и организационного плана. Поскольку  на сегодняшний день развитие института  ипотеки тормозится противоречиями в законодательстве, неразвитостью  вторичного рынка закладных (ипотечных  кредитов), высокой стоимостью кредитных  ресурсов для заемщиков, недостаточным  уровнем доходов основной массы  населения и др., то пока не будут  расставлены все точки над  и, об эффективности и массовом развитии банковского ипотечного кредитования и нечего говорить. Решение этих проблем носит общий характер, и в существенной мере зависит  от деятельности органов исполнительной власти как в целом в РФ, так  и на региональном уровне.

Усилия законодателей должны быть направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной  концепции ипотеки очевидно и  необходимо, в разработке ипотечных  стандартов участвуют такие организации  как Госстрой России, ФКЦБ, Банк России. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью  развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.

Надо отметить, что все предпосылки  для развития ипотечного кредитования есть, наметилась тенденция по увеличению объемов кредитования (пусть и  незначительная). Задача города – содействовать  развитию этого механизма, создавать  условия, вовлекать в этот процесс  горожан.

Несмотря на существующие проблемы и препятствия, ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно  привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок. В случае получения определенных гарантий со стороны государства, и поддержания темпов экономического роста на стабильном уровне, я думаю, в ближайшие несколько лет ипотечное кредитование станет одним из основных направлений бизнеса значительного числа коммерческих банков, в первую очередь – региональных.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИК

1. Гражданский Кодекс Российской  Федерации;

2. Басин А. «Ипотечное кредитование  – важнейший инструмент решения  жилищной проблемы в России»//Жилищное  право, 2007г;

3. Кесельман Г.М. «Ипотечное кредитование  жилья: состояние и перспективы»//Деньги  и кредит, 2010г;

4. Урчукова Ж..М. Процесс становления  ипотечного кредита в России: анализ и систематизация основных  тенденций развития ипотеки // Материалы учебно-консультационной  ипотечной школы. – М., 2008.

5. Шаккум М.П. Проблемы ипотечного  кредитования в России //Недвижимость  и инвестиции. Правовое регулирование.-2004.-№4.-С.7-9.

6. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. СПб: Юридический центр «Пресс», 2009

7. www.alfabank.ru