Ипотечный кредит

Залогодатель - это лицо, которое  передает имущество в залог. Им может  быть как сам должник, так и  третье лицо. Залогодателем имущества  может быть его собственник, либо лицо, имеющее на него право хозяйственного ведения. Лицо, которому имущество принадлежит  на основе права хозяйственного ведения, не может заложить его без согласия собственника в случаях, предусмотренных  законом (ст. 295 п. 2, ст. 335 п. 2 ГК РФ).

Имущество, на которое установлена  ипотека, остается у залогодателя в  его владении и пользовании. К залогу недвижимого имущества применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Ипотека может быть установлена  в обеспечение обязательства  по кредитному договору, по договору займа  или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, если иное не предусмотрено законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном  законодательством Российской Федерации  о бухгалтерском учете.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю  основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому  ипотекой обязательству полностью  либо в части, предусмотренной договором.

Кроме того, ипотека, установленная  в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с  условием выплату процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов  за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено  иное, ипотека обеспечивает также  уплату залогодержателю сумм, причитающихся  ему:

1. в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2. в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3. в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4. в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если залогодержатель  в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и (или) охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

По договору об ипотеке  в соответствии с ч.1. ст. 130 Гражданского кодекса РФ может быть заложено следующее  недвижимое имущество:

1. земельные участки, за исключением земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с законом, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;
2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Не допускается ипотека  имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным  законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Решения о залоге недвижимого  имущества, находящегося в государственной  собственности и не закрепленного  на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством РФ или правительством (администрацией) субъекта РФ.

Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом  или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных ч. 3 ст. 335 Гражданского кодекса РФ, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

Залог недвижимого имущества  не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.

На имущество, находящееся  в общей совместной собственности (без определения доли каждого  из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена  при наличии письменного согласия на это всех собственников.

Участник общей долевой  собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество  без согласия других собственников.

В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту  долю при ее продаже применяются  правила ст. 250 и 255 Гражданского кодекса  РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (ст. 290 ГК РФ) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

Оценка предмета ипотеки  определяется в соответствии с законодательством  Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его  оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным  законом, или в определенном порядке.

Стороны договора об ипотеке  могут поручить оценку предмета ипотеки  независимой профессиональной организации.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в  договоре об ипотеке с указанием  его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке  должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей) и их размеры  либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о  государственной регистрации договора об ипотеке влечет за собой его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается  заключенным и вступает в силу с момента его государственной  регистрации.

На данный момент возникает  очень много споров, относительно действующего Федерального закона «Об  ипотеке», который неоднозначно трактуется на практике. Закон относительно новый  и требует внимания к себе со стороны  людей, применяющих нормы закона. Все это потребовало со стороны  законоприменяющих органов обобщения  практики, в связи с чем от 28 января 2005 г. принято Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных  с договором об ипотеке». В качестве примера приведем ст. 1 из данного  информационного письма:

«Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Кредитор предъявил в  суд требование о взыскании с  должника суммы выданного кредита  и об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное должником по договору об ипотеке в целях обеспечения исполнения им своих обязательств перед кредитором по кредитному договору.

Арбитражный суд удовлетворил требование истца о взыскании  с должника суммы основного долга  и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что предметом договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства. К моменту предъявления истцом требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый реестр) залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке, отсутствует, а следовательно, ипотека прекратилась.

Суд апелляционной инстанции  решение суда первой инстанции в  части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на предмет  ипотеки отменил и требование удовлетворил, указав, что взыскание должно быть обращено на принадлежащее залогодателю офисное здание как на объект недвижимости, появившийся в результате завершения строительства объекта, являвшегося предметом ипотеки.

Изменение предмета ипотеки  в период действия договора об ипотеке  не означает ни физической, ни юридической  гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 части 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российско1 Федерации (далее  ГК РФ, Кодекс) влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Федеральный закон  «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон об ипотеке) не требуют  для сохранения силы договора об ипотеке  внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его  оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно ст. 76 Закона об ипотеке  при предоставлении кредита или  целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может  быть предусмотрено обеспечение  обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые  заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор  об ипотеке, предметов которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и  дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без  регистрации таких изменений  и дополнений распространяется на построенное  жилое здание.

Кроме того, действующее  законодательство не предусматривает  погашения учреждением юстиции  по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее  – учреждение юстиции) сделанной  им в Едином реестре записи о регистрации  договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства».

Как видно из приведенного примера в данном Информационном письмо рассмотрены наиболее спорные  моменты, которые неоднозначно толкуются  правоприменителями.

4 Обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой

В ст. 2 Закона «Об ипотеке» приведен перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой. Ипотека может быть установлена  в обеспечение обязательства  по кредитному договору, по договору займа  или иного обязательства, в том  числе обязательства, основанного  на купле-продаже. Аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспеченные ипотекой подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, в случае, если они  являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством  РФ о бухгалтерском учете.

В п. 1 ст. 3 Закона «Об ипотеке» содержится перечень требований, которые могут  обеспечиваться ипотекой:

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю  основной суммы долга по кредитному договору или иному, обеспеченному  ипотекой обязательству полностью, либо в части, предусмотренной договором  об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение  кредитного договора или договора займа  с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся  ему процентов за пользование  кредитом.

Если договором не предусмотрено  иное, ипотека обеспечивает также  уплату залогодержателю сумм, причитающихся  ему:

1. в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2. в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренным обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3. в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4. в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если законом не предусмотрено  иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту  их удовлетворения за счет заложенного  имущества.