Ипотечный кредит

Если в договоре об ипотеке указана  общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 п. 1 настоящей статьи или статьи 4 настоящего Федерального закона.

5 Рассмотрение ипотечного кредита на примере ОАО «Альфа-Банк»

Альфа-Банк был основан в 1990 году. Альфа-Банк является универсальным банком, осуществляющим все основные виды банковских операций, представленных на рынке финансовых услуг, включая обслуживание частных и корпоративных клиентов, инвестиционный банковский бизнес, торговое финансирование и управление активами.

Преимущества ипотечного кредитования в Альфа - Банке

Быстро

—Рассмотрение заявки— 1-3 рабочих дня с момента предоставления полного пакета документов.

—Подготовка к сделке— 3-5 рабочих дней.

—Проведение сделки за 2-3 часа.

Выгодно

—Выбор программ ипотечного кредитования, позволяющий наиболее оптимально решить задачу по приобретению недвижимости.

—Сроки кредитования: от 5 до 25 лет.

—Особые условия для корпоративных  клиентов.

—Отсутствие комиссии за рассмотрение заявления на кредит.

—Выгодные условия досрочного погашения: начиная с 3-го месяца. Без штрафных санкций!

—Учет дохода обоих супругов, а также дополнительных доходов.

Удобно

—Индивидуальный подход к каждому клиенту.

—Одобрение банка сразу на все возможные сроки кредитования.

—Рассмотрение нестандартных ситуаций.

—Возможность получения одобрения  на кредит в одном регионе, аккредитования в другом.

—Отсутствие требований к постоянной регистрации в регионе приобретения недвижимости.

—Банк поможет клиенту в организации оценки недвижимости и страховки сделки.

—Весь процесс от одобрения кредита до заключения сделки происходит в центрах ипотечного кредитования Альфа-Банка.

—Широкий выбор каналов погашения  кредита (в любое время суток, в любом регионе).

Надежно

—Персональный высококвалифицированный  менеджер сопровождает сделку на всех этапах ее совершения.

—Снижение рисков за счет страхования жизни и собственности.

—Более 50 партнеров— надежных, проверенных агентств недвижимости.

Программы ипотечного кредитования Альфа-Банка  на вторичном рынке жилья. Изучение кредитоспособности заемщика.

Андеррайтинг заемщика представляет собой оценку вероятности погашения  кредита потенциальным заемщиком.

Далее анализируются источники  получения дохода заемщика:

1) заработная плата по основному  месту работы, включая доход за  сверхурочную работу;

2) премии;

3) доходы от работ по совместительству;

4) доход, полученный в форме  комиссионного вознаграждения;

5) доход в виде дивидендов  и процентов,

6) пенсионные выплаты и стипендии;

7) чистый доход в форме арендной  платы;

8) алименты и пособия на детей;

9) ожидаемое увеличение размера  дохода, если имеется документальное подтверждение от работодателя.

В случае подачи заявления на получение  жилищного ипотечного кредита заемщика, имеющего собственное дело, эксперт  по андеррайтингу проводит оценку устойчивости и жизнеспособности бизнеса потенциального клиента, выявляя достоверность  представленных финансовых отчетов. На основании данной проверки устанавливаются  тенденции изменения доходов  предприятия клиента, а также  его личных доходов.

Следующим этапом оценки платежеспособности заемщика является анализ расходов заемщика. В настоящее время в структуре  расходов заемщика выделяют три группы, объединенные по степени их регулярности и целевому назначению:

1) ежемесячные будущие расходы  заемщика, связанные с приобретаемым  жильем (налоги на имущество, страхование  недвижимого имущества, платежи  по ипотечному кредиту, выплаты,  связанные с эксплуатацией жилья,  др.);

2) ежемесячные существующие расходы  заемщика, связанные с имеющейся  у него собственностью;

3) ежемесячные расходы по выплате  подоходного налога, др. налоговые  и страховые платежи, связанные  с движимым и недвижимым имуществом;

4) регулярные платежи, связанные  с поддержание жизнедеятельности  заемщика и его семьи (питание,  образование детей, медицинское  обслуживание);

5) расходы заемщика, связанные  с отдыхом, развлечениями, дорогостоящим  хобби; 

6) другие постоянные и обязательные  расходы заемщика, производимые  ежемесячно или с другой периодичностью  в течение года.

Оценка платежеспособности рассчитывается как разность между среднемесячным совокупным доходом заемщика и общей  суммой его расходов. При этом ипотечные  кредитные организации считают  оценку платежеспособности заемщика положительной, если данная разность составляет не менее 45 % в совокупном доходе заемщика и  покрывает сумму ежемесячных  выплат по ипотечному кредиту.

Для выявления полной платежеспособности заемщика проводится анализ денежных и иных материальных активов заемщика, т.е. проводится оценка достаточности наличных денежных средств для оформления жилищной ипотечной кредитной сделки.

5.1 Заключение договора

Процесс ипотечного кредитования:

1) Сначала оценить, какая сумма  денег необходима для приобретения  квартиры и выяснить, на какую сумму кредита можно рассчитывать при имеющемся ежемесячном доходе. Для расчетов можно воспользоваться ипотечным калькулятором и консультант ответит на вопросы и сделает детализированный расчет по кредиту.

2) Подготовьте все необходимые  для получения кредита документы.  При заполнении форм и сборе документов будет помогать персональный консультант.

3) На основании предоставленных документов банк примет решение о возможности предоставления кредита.

Для этого в банке проводится андеррайтинг.

После этого приступайте к поиску квартиры.

4) В течение трех месяцев необходимо  найти вариант жилья, удовлетворяющий  требованиям банка, собрать документы  по квартире и передать их в банк. При поиске квартиры рекомендуется обращаться к партнерам банка — агентствам недвижимости, которые имеют большой опыт работы и знают требования Альфа-Банка, предъявляемые к объектам недвижимости.

5) Альфа-Банк самостоятельно направляет  документы заемщика в страховую компанию для получения подтверждения в страховании и в оценочную компанию для оценки квартиры (страховые и оценочные компании аккредитованные банком).

6) После получения положительного  заключения страховой компании  по выбранной квартире и отчета об оценке выбранной квартиры, банк принимает решение об окончательной сумме кредита с учетом оценочной стоимости квартиры (расчет максимальной суммы кредита).

7) В согласованный с вами и продавцом квартиры день и время происходит оформление ипотечной сделки: подписание кредитного договора и  других необходимых документов, оформление закладной. Процедура ипотечной сделки происходит в Центре ипотечного кредитования Альфа-Банка.

При положительном заключении эксперта по андеррайтингу о платежеспособности и кредитоспособности заемщика. После  определения максимально допустимой суммы кредита и выявления  наличия средств у заемщика для  совершения ипотечной сделки, эксперт  представляет отчет по результатам  андеррайтинга и рекомендации о  выдаче ипотечного кредита данному  заемщику в кредитный комитет  банка или ипотечной организации. При положительном решении кредитного комитета о выдаче кредита заемщику оформляются следующие документы  в его "кредитное дело":

1. заявление-анкета на ипотечный жилищный кредит;
2. запрос по месту работы;
3. решение кредитного комитета (с указанной суммой кредита);
4. отчет о результатах андеррайтинга;
5. отчет о проверке состояния заложенного имущества (отчет об оценке стоимости имущества, подтверждение имущественных прав и т.д.);
6. квитанция о первоначальном взносе (минимально допустимый размер первоначального взноса составляет 30 % от суммы кредита);
7. копия договора купли-продажи и ипотеки квартиры;
8. кредитный договор с заемщиком;
9. подтверждение с места работы о доходах заемщика;
10. договор страхования квартиры;
11. договор с заемщиком об открытии депозитного счета "до востребования";
12. документ, подтверждающий уведомление заемщика и залогодателя о переходе прав требования по уступаемым договорам;
13. акт о поставке кредита;

В период обслуживания кредита кредитное  дело должно также содержать:

1. график платежей по кредиту;
2. банковские выписки, подтверждающие внесение заемщиком платежей в счет уплаты процентов и погашения основного долга в соответствии с графиком;
3. банковские выписки, подтверждающие внесения заемщиком платежей в счет уплаты штрафов и процентов по просроченной задолжности;
4. банковские выписки, подтверждающие внесение заемщиком платежей по страхованию жизни и предмета залога, а также платежей при уплате налога на недвижимость;
5. банковские выписки, подтверждающие полное погашение кредита;
6. отчет обо всех фактически проведенных платежах заемщика по кредиту;
7. отчет об инспекционной проверке заложенного имущества.

В процессе кредитования кредитная  организация обязана представлять заемщику отчет о сделанных им платежах и остатке ссудной задолжности  на дату представления отчета. Данный отчет включает в себя:

1) суммы и даты, сделанных платежей, полученных от заемщика за  прошедший год и направленных  на выплату основного долга,  процентов, сборов и покрытие  других расходов по кредиту;

2) уведомление о просроченных  платежах;

3) подтверждение уплаты всех  причитающихся налогов, страховых  платежей и других перечислений  со специального накопительного  счета;

4) суммы, причитающихся платежей  на следующий год;

5) изменение размеров платежей;

6. остаток задолженности по кредиту;
7. уведомление об изменениях в условия кредитования.

Требования к договору ипотеки

В договоре ипотеки обязательно  должны быть указаны:

• предмет ипотеки;
• оценочная стоимость предмета ипотеки;
• существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
• право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

Предмет залога определяется в договоре ипотеки указанием его наименования, места нахождения и достаточным  для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат.

Жилой дом, непосредственно связанный  с землей, может быть предметом  ипотеки только с одновременным  залогом по тому же договору ипотеки  земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре ипотеки необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и  вид ее разрешенного использования.

Не могут быть заложены дома и  квартиры, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (например, служебные жилые помещения  и др.).

При ипотеке квартиры в многоквартирном  жилом доме, части которого находятся  в общей долевой собственности  залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве  общей собственности на жилой  дом.

При предоставлении кредита на строительство  жилого дома, договором ипотеки может  быть предусмотрено обеспечение  обязательства незавершенным строительством и принадлежащим залогодателю материалами  и оборудованием, которые заготовлены  для строительства.