Ипотечное кредитование

Например, банк может приобретать участки  у своих должников только  с  целью предотвращения убытков, строительства  административных  зданий  для  своих нужд или жилья для  своих  сотрудников.

Законодательные ограничения в  интересах  держателей  закладных  листов

делают  ипотечные  банки  специальными  институтами,  а  не   универсальными банками. Только три банка в Германии являются в силу  сложившихся традиций смешанными ипотечными банками.

Свою  деятельность ипотечные банки  осуществляют  на  основе  залогового

права. В связи с  этим  необходимо  кратко  остановиться  на  некоторых  его

аспектах.

Так, землевладение  может быть  заложено  путем  передачи  собственником

права собственности (ипотеки  или  ипотечного  долга)  кредитору.  При этом землевладелец поручает  сделать  запись  в  специальном  разделе  Земельного кадастра  о  залоговом  праве  на  земельный участок в пользу  кредитора. Формально  по  законодательству  такая  запись  требует   лишь   письменного распоряжения землевладельца с его нотариально  заверенной  подписью.  Однако поскольку  ипотечные  банки  требуют,  чтобы  собственник   брал   на   себя обязательство подчиняться судебным  решениям,  необходимо,  чтобы поручение было  оформлено  нотариально,  поскольку  оно   содержит   в   себе   данное обязательство.

Значение  залогового права заключается в  том,  что  при  принудительной

продаже с аукциона залогового объекта кредиторы ипотек и  ипотечных  долгов имеют   привилегированное   право   перед   любыми   другими    кредиторами землевладельца на погашение долгов из средств от  продажи  объекта.  Только после удовлетворения привилегированных  кредиторов  из  оставшихся  средств могут быть удовлетворены остальные кредиторы в порядке очередности списка.

В случае банкротства землевладельца кредиторы  залогового  права  имеют

особое  положение — они могут, не довольствуясь  конкурсной  квотой,  искать удовлетворения вне конкурсного  процесса  через  принудительную  продажу  с аукциона закладного объекта. То же  относится  и  к  судебному  процессу  о разделе имущества.

Сущность  залогового  права  не  нарушается,  если   залоговый   объект

продается или каким-либо иным путем (например, по  наследству)  переходит к другому  владельцу.  Ипотека  (или  ипотечный  долг)  несет ответственность безотносительно к личности землевладельца. Здесь следует говорить  о  вещном праве.

Различие  между ипотекой  и  ипотечным  долгом  состоит  в  следующем.

• Предпосылкой для возникновения ипотеки является,  кроме  внесения  записи  в поземельную  книгу,  наличие  персонального  требования. 
• Для  возникновения ипотечного  долга,  напротив,  не  нужно  наличие  требования.  Он  является независимым от требования (абстрактным) залоговым правом, которое  с  самого начала причитается кредитору.

В настоящее  время  все  большее  распространение  получает  в  качестве

гаранта ипотечный долг (а не  ипотека,  как  раньше)  как  наиболее  гибкое

средство  благодаря своей независимости  от определенного требования.

 Процентная ставка ипотечного долга назначается вначале высокой, так как

включает  в  себя  возможные  дополнительные  повышения  процентных  ставок.

Поскольку ипотечный долг в отличие от ипотеки назначается безотносительно к предоставлению кредита, в специальном  соглашении  с  собственником  следует оговорить, для каких требований ипотечный долг может  быть  использован  как гарантия. Обычно договариваются, что ипотечный долг должен обеспечивать  все законные требования кредитодателя, в том числе и будущие.  Кредитополучатель и собственник не обязательно должны  быть  одним  и  тем  же  лицом.  Таким образом, третье лицо может предоставить свой участок в  качестве  залогового объекта.

 В связи с тем, что  ипотечные  ссуды  обеспечивают  выпускаемые  банком

ценные  бумаги, ипотечные банки обязаны  при  выборе  залоговых объектов  и определении величины ссуды  руководствоваться  строгими  предписаниями.  По законодательству,  ссуды  могут  выдаваться лишь  под земельные участки, каждому владельцу стабильный доход. Величина ссуды по закону  не может  превышать  60%  (предельная  величина  ссуды к стоимости объекта) тщательно подсчитанной стоимости земельного участка (залоговая стоимость).

 Для подсчета залоговой  стоимости  в  каждом  ипотечном  банке  имеются

соответствующие инструкции,  которые  разрабатываются  правлением  банка  и заверяются   государственными   органами   надзора   в   сфере   финансовой деятельности.

 Средства  для  предоставления  кредита  банк  добывает  путем   продажи

закладных  листов.  Таким  образом,   условия,   на   которых   банк   может

предоставить  кредит, зависят от положения на рынке ценных  бумаг.  Закладные листы обычно продаются ниже номинала, на  основе  биржевого  курса  долговых обязательств.  Курс  продажи,  однако,  не  соответствует  чистой   выручке, получаемой банком от продажи закладных листов. Основная причина в том  что ипотечные  банки  вынуждены  продавать  свои ценные  бумаги  через   другие банковские учреждения, главным образом  через  коммерческие  банки.  За  эту посредническую деятельность ипотечный банк платит  пошлину,  так  называемую бонификацию. Чистая выручка = курс продажи  —  бонификация.  Например,  банк продает закладные листы на номинальную сумму 100 000 марок  и  получает за  вычетом  бонификации  97%  этой  суммы,  т.е.  97   000   марок.   Кроме

бонификации, банк несет также  другие  расходы  (реклама,  печатание  ценных бумаг, обработка заявок и пр.). Эти расходы также вычитаются из выручки  от продажи ценных бумаг. Это значит, что банк  может  выплатить  сумму  кредита меньше 97%, например 95%. Потеря на курсе ценных бумаг при продаже  их  ниже номинальной  цены  возмещается  банку  не  сразу,  а  в  процессе  погашения кредита, когда заемщик, получивший 95%  суммы,  выплачивает  100%. Так как, выпуская закладные листы, банк обязуется выплачивать по ним твердые проценты  на  все время действия эмиссии. Кроме того, банк несет собственные текущие расходы.

Следовательно,  процентная  ставка  должна  покрывать  не   только   выплату

процентов держателям ценных бумаг, но и текущие расходы банка.

Например,  банк  продает  6%-ные  закладные листы.  Значит,   кредиты,

предоставляемые за средства от их  продажи, должны  облагаться  процентной ставкой не менее 6,5%.

В настоящее  время закладные листы выпускаются  на  срок  10  лет.  Перед

новой эмиссией производится корректировка  условий предоставления  кредита  в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента  по закладным листам уменьшается процент по кредиту.  На  практике требование банком процентов за предоставление кредита вызывает  непонимание со стороны кредитополучателя, так как  он  не  знает,  с  чем  это  связано.

Процент за  предоставление  необходим,  поскольку  банк,  предлагая  кредит, обязан подготовить условия его предоставления и не имеет права их  изменять, несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.

Чтобы предоставить предложенный кредит, банк должен  продать  закладные

листы, по которым он оплачивает проценты их держателям.  С  другой  стороны, ипотечные ссуды выдаются не сразу, а например, по  продвижению строительных работ. Проценты банк получит только после выдачи  кредита.  Чтобы  заполнить этот разрыв между выплатой процентов  по  закладным  листам  и  поступлением процентов за кредит, и необходим процент  за предоставление,  который,  как правило, составляет 0,25% в месяц.

Ипотечные банки предоставляют должникам  право досрочной выплаты кредита (полностью или частично)  после истечения  договорного   срока   выплаты процентов. В общем же срок выплаты процентов устанавливается не  менее 10 лет, т.е. время действия закладных  листов. Если  бы  заемщик имел  право вернуть кредит вскоре после его получения, банк оказался бы в  сомнительном положении, когда он был бы вынужден выплачивать проценты по ценным бумагам, не имея поступлений процентов за кредиты.

Закладные листы  являются  долговыми  обязательствами  банка  перед  их

держателями с выплатой твердых процентов, обеспеченными  привилегированными ипотеками и  ипотечными  долгами.  Закладные листы являются  долгосрочными долговыми обязательствами,  гарантирующими  вкладчикам  капитала  стабильный прирост на продолжительный срок.

Закладные листы могут быть в  любой  момент проданы по биржевому курсу. Банк готов также в любой  момент  выдать  кредит под залог ценных бумаг. При низком  биржевом курсе рекомендуется заложить ценные бумаги, если нужны средства, а не продавать их по низкому курсу.

Закладные  листы  обеспечиваются  совокупностью   ипотечных   кредитов,

выданных банком.  Все закладные права заносятся  в  специальный  регистр, который находится под контролем  государственного  доверенного  лица.  Своей подписью на закладном листе он подтверждает наличие  необходимого  покрытия.

В случае банкротства  ипотечного  банка  держатели  закладных  листов  имеют привилегированное право перед всеми другими кредиторами банка.

Закладные листы выпускаются  различного  достоинства.  Наряду  с  самой

закладной выпускается  так  называемая  купонная  книжка.  Она  состоит  из

отдельных купонов, на которых обозначены сумма  выплаты  процентов  и  дата выплаты. Держатель акции может  получить  проценты  по  предъявлению  этого купона.  Чтобы  не  пропускать  сроки   выплат   процентов,   рекомендуется депонировать закладной лист в ипотечный банк или другой банк, который будет следить за своевременным начислением.

Своевременное предъявление купона имеет важное  значение,  так  как  по

истечении четырех лет с начала выплаты соответствующего процента  право  на его получение утрачивается.

В настоящее  время банки переходят на эмиссию  без выпуска ценных  бумаг.

Покупатель  получает депозитный сертификат, который  подтверждает  право  на долевую  собственность  глобального  сертификата  в  банке  ценных   бумаг.

Право на получение (возврат) стоимости закладного  листа  по  истечении

срока его действия истекает только через 30 лет. Эмиссионные условия, (процентная ставка,  срок  действия, право на возврат), должны быть указаны на закладном листе.

Закладные листы, как правило, пускаются ипотечным  банком  в  свободную

продажу. Они могут продаваться на бирже  по биржевому курсу. Банк  заботится о том, что предотвратить резкие колебания курса. Для этого он  периодически изымает свои ценные бумаги из биржевой торговли. 

IV. Особенности  ипотечного кредитования в России. 

Как известно, ипотечное кредитование давно и  успешно применяется за рубежом. В нашей же стране оно стало  внедряться сравнительно недавно. И  немногие знают, что ипотечное кредитование в России было известно еще до 1917 года, когда под практику подобного  кредитования была подведена законодательная основа. Более того, этой основой в дальнейшем воспользовались многие страны.

Однако  в годы существования Советского союза ипотечная практика была прочно забыта, и современное развитие ипотечного кредитования пришлось начинать, по сути, с нуля, пользуясь опытом развитых стран. А во многих таких странах  ипотека применяется уже в  течение нескольких десятилетий, позволяя населению с различным уровнем  достатка приобретать в собственность  недвижимость.