Ипотечное кредитование

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов, которые представлены в таблице 2.

Таблица 2 Классификация ипотечных кредитов по способу рефинансирования 

В системе  мер по становлению и развитию ипотечного кредитования важное место  отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования. Инструмент ипотечного кредитования - это способ погашения долга (амортизация кредита). График амортизации показывает остатки  сумы долга по кредиту в каждый период времени. В нем также отражаются, какие части платежа идут на выплату  процентов, а какие - на выплату основного  долга.

Кредит  с переменными выплатами делится  также на ипотеку с "шаровым" платежом, с фиксированными выплатами  суммы долга, ипотеку с нарастающими платежами.

Кредит  с фиксированной выплатой основной суммы долга (дифференцированные платежи) широко применялся банками в практике потребительского кредитования. Дифференцированные платежи по кредиту - ежемесячные  платежи по кредиту, состоящие из фиксированной суммы основного  долга и начисленных на день внесения платежа процентов по кредиту. При  этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются  на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким  образом, величина ежемесячного платежа  изменяется в сторону уменьшения.

Постоянные (аннуитетные) платежи по кредиту предусматривают периодические равновеликие выплаты. Ежемесячные платежи по кредиту, равные в течение всего срока погашения кредита и включающие в себя начисленные проценты по кредиту и платеж по основному долгу.

Индексируемые инструменты ипотечного кредитования были разработаны для стран с  высокой инфляцией. Среди таких  инструментов следует назвать кредит с индексацией непогашенной суммы  долга и кредит с двойной индексацией.

Кредит  с индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы  долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные  показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, - индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др.

Такой инструмент позволяет производить  погашение кредита одинаковыми  платежами в реальных суммах при  изменении номинальных величин  платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный  риск, так как рост индекса может  опережать рост реального дохода заемщика.

Кредит  с двойной индексацией позволяет  более равномерно распределить риски  между заемщиком и кредитором. Обычно применяются два индекса:

• платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность;
• номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции ,что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

Разновидностью  кредита с двойной индексацией  является кредит с регулируемой отсрочкой  платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая - сделать кредит доступным  для заемщика.

В настоящее  время условия выдачи кредитов в  российских банках стали более мягкими, а подход к клиентам более дифференцированным, банки для этого разрабатывают  множество ипотечных программ.  

2.2.      Правовые основы ипотечного кредитования

Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского кодекса. Принятие части I в 1995 году и части II в 1996 году Гражданского кодекса Российской Федерации стало решающим шагом в развитии Российского федерального законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования.

Законом РСФСР «О залоге» от 29 мая 1992 года в законодательную и юридическую  практику России было возвращено понятие  ипотеки (залога недвижимости). В нем  было всего лишь четыре статьи, посвященные  ипотеке. Естественно, этого было недостаточно для регулирования отношений  в столь сложной сфере. Поэтому  началась разработка специального закона об ипотеке. 21 июля 1997 года был принят закон «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним», 16 июля 1998 года - закон «Об  ипотеке (залоге недвижимости)», 29 июля 1998 года - Закон «Об оценочной деятельности».

Параллельно с разработкой и принятием  закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  с 1995 года началась работа по созданию организационных основ системы  ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающего привлечение в  жилищную сферу долгосрочных ресурсов.

28 февраля  1996 года вышел Указ Президента  России «О дополнительных мерах  по развитию ипотечного кредитования»  № 293. В его развитие постановлением  Правительства России от 26 августа  1996 года № 1010 было создано ОАО  «Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию» в качестве оператора  вторичного рынка ипотечных кредитов, что стало важным шагом, заложившим организационные основы системы ипотечного жилищного кредитования.

Новый этап развития ипотеки был инициирован  поручением Президента России от 15 апреля 1999 года № 499, которым были определены основные направления развития системы  ипотечного жилищного кредитования, а Госстрой как федеральное ведомство  стал координатором по внедрению  системы ипотеки в регионах.

По инициативе Госстроя России в 1999 году была создана  Правительственная комиссия по развитию системы ипотечного жилищного кредитования, преобразованная в дальнейшем в  Правительственную комиссию по жилищной политике.

В 2000-2002 гг. под руководством Госстроя России были разработаны региональные ипотечные  программы, в том числе были приняты  нормативные акты, регулирующие деятельность региональных ипотечных операторов (ипотечных компаний и агентств). Созданные в регионах ипотечные  операторы позволили АИЖК (агентство по ипотечному жилищному кредитованию) в конце 2002-2003 годах приступить к деятельности по выкупу закладных.

В 2000-2003 гг. рабочей группой Правительственной  комиссии по жилищной политике были разработаны  все нормативные правовые акты, определенные в этом постановлении. За эти годы удалось наладить взаимодействие Комиссии Государственной Думы по ипотечному кредитованию и рабочей группы Правительственной  комиссии по жилищной политике.

В 2003 году вступил в действие важнейший  Федеральный закон «Об ипотечных  ценных бумагах», разработанный совместно  рабочей группой по ипотеке Правительственной  комиссией по жилищной политике, рабочей  группой Комитета Госдумы по банкам и финансовым рынкам и Комиссией  Госдумы по ипотечному кредитованию с участием международных экспертов.

Заседание президиума Государственного совета, состоявшееся 27 февраля 2003 г. стало переломным в истории российской ипотеки, так как после него действующий Президент России В.В. Путин объявил развитие ипотеки приоритетным направлением деятельности всех российских органов власти. Ипотека стала рассматриваться в качестве одного из факторов успешной реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». При этом особый упор в концепции делался на то, что ипотека должна быть рыночной, а не дотационной. На основании этого выходит Федеральный закон №218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "О кредитных историях", в 2005 году к этому закону вносят изменения: Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 2005 г. N 110-ФЗ О внесении изменений в Федеральный закон "О кредитных историях". Федеральным законом "О кредитных историях" определяются понятие и состав кредитной истории, основания, порядок формирования, хранения и использования кредитных историй, регулируется связанная с этим деятельность бюро кредитных историй, устанавливаются особенности создания, ликвидации и реорганизации бюро кредитных историй, а также принципы их взаимодействия с источниками формирования кредитной истории, заемщиками, органами государственной власти, органами местного самоуправления и Банком России.

Постановление Правительства №285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 гг. Постановление устанавливает  порядок предоставления молодым  семьям субсидий на приобретение жилья, в том числе на уплату первоначального  взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа  на приобретение жилого помещения или создание объекта индивидуального жилищного строительства (далее - субсидии), в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001г. N 675, а также выполнения в 2006 году обязательств по компенсации части затрат на приобретение или строительство жилья, произведенных молодыми семьями - участниками подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей", входящей в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 28 августа 2002 г. N 638 при рождении (усыновлении) ребенка.  

III. Ипотечные  банки и их операции

3.1.      Основная деятельность ипотечных  банков

Ипотечные   банки   предоставляют   долгосрочные    кредиты,    которые

обеспечиваются  внесением  записи   ипотек,   или   ипотечных   долгов,   на

землевладение, под которое выдается ссуда. Если ипотечные  банки  используют для гарантии  ссуд  только  ипотечные  долги,  в деловом общении остаются понятия "ипотечный банк" и "ипотечный кредит".

Благодаря своей долгосрочности (20—30 лет) ипотечные  кредиты  особенно

удобны  для  финансирования  в  тех  случаях,  когда  выплата  процентов,  и

погашение  кредита  возможны  только  из  текущих,  как  правило,  невысоких доходов,   т.е.   небольшими   взносами. 

Средства  для предоставления кредитов ипотечный  банк получает от продажи

закладных  листов.  Это  надежные,  приносящие  твердые  проценты  долговые обязательства банка по отношению к держателям. Выпускаемые закладные листы обеспечиваются предоставляемыми банком и  гарантированными  ипотеками  или ипотечными долгами ссудами.

Ипотечные банки имеют в  экономике  двойное  значение:  как  социальные

институты, обеспечивающие долгосрочные земельные  кредиты,  и  как  эмитенты закладных  листов,  являющихся  наиболее   защищенным   средством   вложения капитала и приносящих проценты.

Ипотечные  банки  предоставляют  также  займы  различным   коммунальным

общественным  структурам. В этом случае заем обеспечивается не  ипотеками,  а средствами,  получаемыми   за   счет   налогов.   Источником   средств   для коммунальных займов являются выпускаемые банком Коммунальные  (Общественные) закладные листы. Они отличаются от обычных закладных  листов  лишь  способом гарантирования.

Виды  деятельности, которыми могут заниматься ипотечные банки  наряду  с

основной, включают также вложение средств в ценные бумаги  под  определенные проценты, выдачу ссуд под залог ценных бумаг, а также некоторые финансовые услуги.

Ипотечному  банку запрещена побочная деятельность, связанная  с  риском.