Ипотечное кредитование: российский и зарубежный опыт

Плавающая ставка

До кризиса плавающая ставка на российском ипотечном рынке была исключительной редкостью. Из крупных банков ее предлагали только «дочки» иностранных банков - Сведбанк, банк "ДельтаКредит", Райффайзенбанк, ОТП банк. Сегодня плавающая ставка по ипотеке становится все более популярной, несмотря на очевидный риск для заемщиков: как изменение плавающей ставки может привести к неплатежеспособности в случае резкого изменения экономической ситуации, наглядно продемонстрировал ипотечный кризис в США и Европе. Кредиты на приобретение жилья с плавающей ставкой предлагают уже 11 крупных банков: "БНП Париба", "Возрождение", ВТБ 24, "ДельтаКредит", Банк Интеза, «Московское ипотечное агентство» (МИА), Нордеа Банк, ОТП банк, Сведбанк, Фора-Банк и ЮниКредит Банк. Даже такой оплот консерватизма в отношении условий кредитования, как АИЖК, развернул в Банке Жилищного Финансирования (Банк "Жилфинанс") пилотный проект "Плавающая ставка", действующий в Москве и Московской области. Базовая ставка по кредиту соответствует ставке рефинансирования Центрального банка РФ, но ее величина зависит еще и от размера первоначального взноса по ипотеке, срока и суммы кредита. Ставка пересматривается один раз в год. К ставке рефинансирования Центрального банка РФ привязана и плавающая ставка одной из программ ВТБ 24. В Петербурге, по словам представителя ВТБ 24, доля ипотечных кредитов с плавающей ставкой в совокупном объеме выданных жилищных кредитов приходится около 20%. Более распространено привязывание плавающих ставок к лондонской межбанковской ставке предложения LIBOR, Европейской межбанковской ставке предложения EURIBOR и российской индикативной ставке предоставления рублевых кредитов на московском денежном рынке MosPrime. Самый оригинальный вариант плавающей ставки предлагает банк "Возрождение". Базовая ставка по ипотечному кредиту в рублях составляет 16% - она пересматривается один раз в 6 месяцев в случае изменения стоимости бивалютной корзины Центрального банка РФ более чем на 5%. Изменение ставки рассчитывается путем умножения действующей процентной ставки на коэффициент, который представляет собой результат деления новой стоимости бивалютной корзины на исходную стоимость. Кризис породил гибридную, или комбинированную фиксировано-плавающую ставку. По таким программам на несколько лет устанавливается фиксированная ставка, а затем начинает действовать плавающая. У ВТБ 24, Нордеа Банка и ОТП банка фиксированная ставка действует один год, у других по три – пять лет. Зафиксированная на начальный период ставка по комбинированным программам обычно несколько ниже, чем по предложениям с фиксированной ставкой. Например, у банка "ДельтаКредит" минимальная величина зафиксированной на пять лет части комбинированной ставки по кредиту в рублях равна всего 12,5%, у Фора-Банка – 13,5%. Поэтому программы с комбинированной ставкой выгодны в наибольшей мере для тех заемщиков, которые намерены погасить большую часть кредита в течение срока, пока действует фиксированная ставка, поскольку в этом случае риск существенного повышения ставки становится минимальным. Для большинства развитых стран мира характерно доминирование именно плавающей ставки, так как она позволяет банкам минимизировать риски колебаний рыночной стоимости финансовых ресурсов для рефинансирования выданных кредитов. Для российских банков это вдвойне актуально, поскольку они испытывают перманентный дефицит «длинных денег» для фондирования ипотечных операций, и потому вынуждены рефинансировать ипотеку за счет краткосрочных заимствований, которые могут неожиданно резко подскочить в цене. Заемщика плавающая ставка привлекает тем, что в условиях благоприятной экономической ситуации ее значение заметно ниже среднего уровня фиксированной процентной ставки. в которую заложены риски колебания рыночной стоимости ресурсов. 

Итоги работы на ипотечном рынке основных участников

В 2009 году 76% от общего количества выдаваемых кредитов приходилось всего на 7 банков: Сбербанк (55%), ВТБ 24 (10%), Транскредитбанк (4%), банк "ДельтаКредит" (2%), Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), «Московское ипотечное агентство», Росбанк. Оставшиеся 24% от общего количества выданных кредитов преимущественно была выдана банками - партнерами АИЖК.

По данным рэнкинга Русипотеки пятерка лидеров выглядит следующим образом.

*) - в рамках жилищных программ

В регионах доля Сбербанка и ВТБ 24 превышает средний показатель. Например, Уральским банком Сбербанка и ВТБ 24 в первом полугодии 2009 года было выдано более 70% ипотечных кредитов в Свердловской, Челябинской, Курганской областях и Башкирии. Учитывая, что многие крупные банки в прошлом году сокращали филиальные сети и закрывали офисы в регионах, можно предположить, что абсолютное доминирование двух госбанков по удельному весу выданных ипотечных кредитов на региональных рынках сохранится, по меньшей мере, до конца года. К весне 2010 года часть былых ипотечных активистов снова вступила в игру. На рынок вернулись банки «Возрождение» и «Уралсиб», Альфа-банк, Банк Москвы. ТрансКредитБанк с начала 2010 года перестал ограничивать круг заемщиков работниками ОАО «РЖД», но выдает кредиты только на приобретение квартир на этапе строительства у фонда "Жилсоципотека" и компании "Желдорипотека" и по согласованию с банком. При этом выбор объектов не слишком богатый. Растет количество партнеров АИЖК из числа федеральных банков, и еще быстрее - региональных. Сегодня в их число входят Банк «ЖилФинанс», Городской Ипотечный Банк, банки "Возрождение" и "Евротраст", Банк ИТБ, Связь банк, ЮниКредит Банк и ряд других. Однако немало бывших игроков по-прежнему числится в числе выбывших: банки "БНП Париба", «ГПБ-Ипотека», «КИТ Финанс», «Союз» и "Хоум Кредит", ДжиИ Мани банк, МДМ Банк, Московский банк реконструкции и развития (МБРР), НОМОС-банк, Первый Чешско-Российский банк, Промсвязьбанк, Собинбанк, Юниаструм Банк. Банк "КИТ Финанс" фактически прекратил жилищное кредитование, сохранив единственное предложение по ипотеке для покупателей заложенного в банке жилья, выставленного на продажу несостоятельными заемщиками. Аналогичную позицию заняли Собинбанк и банк "Хоум Кредит".

Глава 3. Текущее состояние ипотеки в мире [10]

Франция
 

На протяжении уже 3-х месяцев подряд Франция является самым популярным направлением с точки зрения приобретения недвижимости и ипотечного кредитования за рубежом у клиентов Lowell Finance. Спросом пользуются как продукты кредитования, предлагаемые по схемам leaseback, так и кредитования элитных объектов недвижимости, финансирование на которые получается исходя из соображений минимизации налоговых выплат.

Рефинансирование недвижимости, получение кредита под залог имеющейся недвижимости во Франции, спросом пользуются практически все продукты, в зависимости от индивидуальной ситуации каждого клиента. Вместе с возможностью получения кредита до 80% от оценочной стоимости и низкими фиксированными от 3,15% годовых, и плавающими от 2,3% годовых, ставками в Евро, ситуация с ипотечным кредитованием во Франции, продолжает оставаться одной из самых благоприятных в Европе.

Из региональных предпочтений наиболее востребованным остается Лазурный берег, на этот регион приходится 38% - от всего спроса во Франции, Париж  востребован у 23% клиентов, высокий интерес порядка 31% приходится на 3 региона, в том числе Лангвидок, Атлантические Пиренеи и Нормандию, 8% приходится на Французские Альпы.

30% клиентов совершают покупку недвижимости с использованием ипотечного кредита, стоимостью от 300,000 до 750,000 Евро, столько же стоимостью менее 300,000 евро. 15% клиентов получают кредиты на недвижимость стоимостью  750,000 – 1,500,000 евро и 23% стоимостью более 1,500,000 евро. В зависимости от типа недвижимости: 55% клиентов при приобретении недвижимости во Франции останавливали свой выбор на апартаментах, 29% на резиденциях или виллах, 16% рассматривали объекты коммерческой недвижимости во Франции: преимущественно – торговые помещения на Лазурном берегу или в Париже.

Мотивация клиентов, получающих ипотеку во Франции в марте, включала: покупку недвижимости для собственного отдыха - 42%, инвестиции и отдых - 38%, только инвестиционные цели - 20%.

Испания
 

Задержки, связанные с рассмотрением заявок на ипотечный кредит являются одним из самых больших ограничений при кредитовании в Испании, срок рассмотрения заявки на кредит в испанском банке может достигать 1 – 1,5 месяцев. Однако кредит, размером до 60% от оценочной стоимости недвижимости, на текущий момент получить вполне возможно, а подобная задержка в рассмотрении досье возникает обычно только в случаях больших сумм возможного кредита, что не всегда является проблемой для заемщиков в Испании.

Ставки по ипотечным кредитам в Испании за текущий месяц практически не изменились. Минимальная фиксированная ставка кредита в 4,15% сроком на 12 лет сейчас доступна в части регионов Испании. Маржа испанских банков осталась на прежнем уровне и не изменяется уже в течение прошедших 3-5 месяцев. На текущий момент привлекательными выглядят кредиты с плавающей процентной ставкой, в случае возможного досрочного их погашения, в других случаях ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой выглядит наиболее предпочтительным, неся меньший риск по изменению процентных ставок в среднесрочной перспективе.

Одинаково высоким спросом в марте пользовались объекты в регионах Коста Бланка и Коста Брава по 33% клиентов ипотечного брокера рассматривали как место для приобретения недвижимости в Испании эти побережья. Интерес к Коста дель Соль проявили 22% клиентов. В марте, среди регионов, к которым был проявлен интерес в Испании также были: Мадрид 7%, а также недвижимость на Тенерифе 5%.

Около 34% кредитов приходятся на объекты, стоимостью 750,000 – 1,500,000 евро. Около 27% стоимостью 300,000 – 750,000 евро, При этом оставшиеся 39% - поровну приходятся на объекты стоимостью менее 300,000 евро (19,5%) и столько же на объекты свыше 1,500,000 евро. При этом можно отметить, что все кредиты, получаемые в марте, находились в диапазоне 50-60% от оценочной стоимости недвижимости, а мотивом для приобретения в 89% случаев была покупка недвижимости для собственного отдыха. Аргументом к покупке по-прежнему остается широкий выбор предложений, выгодные условия приобретения на текущий момент, и вернувшийся отложенный спрос на приобретение недвижимости в Испании.

Великобритания
 

Великобритания на текущий момент востребована с точки зрения кредитования, но в виду ограничений, которые вводят банки для международных покупателей, ипотечное кредитование доступно не для всех категорий покупателей. Ограничения по кредитованию в Великобритании в основном относятся к объектам недвижимости стоимостью до 500,000 фунтов, находящихся на этапах строительства – для подобных объектов существуют определенные сложности с получением ипотечного финансирования.

Размер возможного кредита в Великобритании не может превышать 70% от оценочной стоимости, на текущий момент, банки в среднем готовы кредитовать до 60% от оценочной стоимости недвижимости в Великобритании. Ставки по ипотечным кредитам в Великобритании показали общее снижение в среднем на 0,1 – 0,2% по сравнению с февралем 2010. Минимальная фиксированная ставка кредита в 3,3% в GBP сроком от 5 лет сейчас предлагается для отдельных категорий заемщиков в Великобритании.

Среди клиентов Lowell Finance, обращающихся за ипотечным кредитом, в компанию, спросом в марте 2010 пользовались объекты в Лондоне, 100% спроса приходилось на апартаменты в центральной части Лондона. При этом средняя стоимость приобретаемого в ипотеку объекта составила 1,347,000 фунтов, а размер привлекаемого кредита от 50 до 60 % от оценочной стоимости. При этом основной мотивацией в 75% случаев являлись отдых и инвестиции, в оставшихся 25% случаях – отдых и проживание в Великобритании.

США
 

Вместе с противоречивыми данными о банкротстве новых банков в США, на рынок ипотечного кредитования возвращается определенный оптимизм, что в течение этого года ситуация начнет стабилизироваться. Отметим, что на текущий момент ситуация с кредитованием в США характеризуется практически полным отсутствием возможностей кредитования для международных покупателей апартаментов и кондоминиумов во Флориде, Калифорнии и Неваде, а в штате Нью-Йорк такие сделки совершаются, но существуют определенные ограничения, в том числе на объекты залога.

Вместе с этим ряд банков начинает привлекать международных покупателей недвижимости во Флориде, возвращая программы кредитования без подтверждения доходов. Местный банк, расположенный в Майами возвращает возможность предоставления кредита, с фиксированной ставкой в 6,5%, сроком на 30 лет, без подтверждения доходов. Стоит отметить, что для покупателей из России эта программа действует с некоторыми ограничениями, но этот знак стоит рассматривать как положительный, к изменению ситуации и улучшения возможностей кредитования в ближайшие полгода.