Ипотечное кредитование: российский и зарубежный опыт

Почему кризис стал глобальным?

В силу рассмотренной выше специфики деятельности нестандартных кредиторов практически все выданные ими кредиты продавались инвесторам, в роли которых выступали не только американские банки и другие организации, но и международные инвесторы. Рост доли проблемных кредитов, приведший к банкротству первичных кредиторов, отразился и на покупателях кредитов и ценных бумаг, обеспеченных ими, т.к. они уже не смогли передать все дефолтные кредиты их первоначальному кредитору и вынуждены были объявить об ожидаемых убытках.

Эксперты S&P отмечают, что произошедший кризис привел к широкой переоценке подходов, применяемых инвесторами для определения надбавки за кредитный риск. Результатом кризиса стала потеря доверия и к сектору рефинансирования кредитов в целом, т.к. инвесторы стали предпочитать наименее рискованные вложения средств, такие как наличные и государственные ценные бумаги, что вызвало проблемы ликвидности у многих компаний.

Свой вклад в более широкое распространение последствий кризиса внес и скандал с участием ведущих рейтинговых агентств, которые обвиняются в недооценке кредитных рисков нестандартных кредитов и присвоения ценным бумагам, обеспеченным такими кредитами, более высоких рейтингов.

Последствия кризиса

В настоящее время более 25 кредиторов, работавших на рынке нестандартных кредитов, прекратили свою деятельность и находятся в состоянии банкротства. Многие из оставшихся нестандартных кредиторов заявили о снижении ожидаемых прибылей и возможности возникновения чистых убытков.

При анализе последствий кризиса на ипотечном рынке следует учитывать, что он совпал с началом рецессии в экономике США, вызванной кризисом на рынке недвижимости.

На рынке акций индекс Доу Джонса, достигший 19 июля 2007 г. рекорда в 14000 пунктов, к 15 августа упал ниже 13000 пунктов. Падение индекса отразилось и на рынках акций в других странах, особенно сильно – в Бразилии и Корее. Международный валютный фонд уже объявил о том, что ему придется пересматривать в сторону понижения темпов экономического роста в США.

Инвестиционные банки и другие финансовые институты так же были серьезно затронуты кризисом: хеджевые и инвестиционные фонды крупнейших мировых банков серьезно пострадали в результате развернувшегося в США кризиса: рыночная стоимость их активов – ипотечных бумаг, обеспеченных нестандартными ипотечными кредитами, сильно упала и во многих случаях просто не могла быть определена. Mortgage Guaranty Insurance Corporation, крупнейшая американская компания в области страхования ипотечных кредитных рисков, объявила о миллиардных убытках и приостановке сделки в 4,9 млрд. долларов по приобретению другой компании. Крупнейший ипотечный кредитор Countrywide Financial, активно работавший на рынке нестандартных кредитов, объявил о своем банкротстве.

Эхо кризиса достигло и Австралии: компания, занимающаяся ипотечным кредитованием, объявила о невозможности привлечь краткосрочное финансирование из-за отсутствия спроса на ее ценные бумаги. Однако в целом, по мнению экспертов, экономики Европы и других стран достаточно изолированы от потрясений, происходящих в экономике США.

В середине 2007 г. ведущие компании розничной торговли США объявили о снижении своих прибылей во втором квартале 2007 г. и прогнозируют дальнейшее снижение выручки по итогам года. Тем не менее, по оценкам экспертов S&P, существенного падения уровня потребления, вызванного жилищным и ипотечным кризисами, не произошло. Единственной категорией товаров, продажи которых в середине 2007 г. снизились, была мебель и строительные материалы.

По данным Министерства труда США в августе в стране впервые за последние четыре года сократилась занятость. Больше всего рабочих мест было потеряно в строительстве, промышленности, на транспорте и в госучреждениях.

Роль государства в преодолении последствий кризиса

Центральные банки США, Европы, Японии, Австралии и Канады провели согласованные действия по преодолению кризиса ликвидности на финансовом рынке и стабилизации обменного курса национальных валют, потратив на это более 400 млрд. долларов в августе 2007 г.
После начала кризиса на ипотечном рынке финансовые регуляторы США обратили внимание на проблемы этого сектора и выпустили ряд рекомендаций для ипотечных кредиторов и брокеров, работающих на рынке нестандартных кредитов, в целях стандартизации контроля за их деятельностью и защиты прав заемщиков. В Сенате США запланирован ряд заседаний по вопросам регулирования рынка нестандартных ипотечных кредитов.

Президент США пообещал оказать государственную поддержку «невинно пострадавшим» гражданам в рефинансировании займов через Федеральную жилищную администрацию США. По оценкам, предлагаемые Президентом меры в состоянии помочь сохранить дома 200 – 250 тысячам семей.

В целях борьбы с возможной рецессией в экономике США и последствиями ипотечного кризиса в середине сентября Федеральная резервная система США снизила учетную ставку на 0,5 процентных пунктов до 4,75%. Эксперты ожидают, что снижение ставки и, как следствие, удешевление заимствований должно будет способствовать росту ликвидности на мировых рынках.

В связи с кризисом ликвидности и бегством вкладчиков из английского ипотечного банка Northern Rock Банк Англии, почти 30 лет не оказывавший банкам финансовой поддержки, предоставил гарантии сохранения вкладов оставшихся клиентов банка (в сумме до 33 тыс. фунтов) и выдал срочные кредиты другим банкам на сумму 8,8 млрд. фунтов. Эти меры, по мнению властей, должны поддержать уровень ликвидности на рынке и укрепить доверие граждан к банковской системе.

Как избежать повторения кризиса?

1.       Ужесточить регулирования финансовых систем в каждой стране в целом и конкретно рынка производных финансовых инструментов.

2.       Ужесточить контроль за условиями при выдаче кредита.

3.       Не позволять кредиторам обманывать клиентов.

4.       Усилить контроль за крупнейшими банками и компаниями в США.

5.       Повысить требования к размеру собственного капитала банков.

6.       Ужесточить ограничения на объем заемных средств.

7.       Повысить стандарты при кредитовании и андеррайтинге.

Глава 2. Текущее состояние ипотеки в России [9]

Первый квартал 2010 года подтвердил самые оптимистичные прогнозы в отношении российского ипотечного рынка. Объем кредитов, выданных за февраль – март, вырос приблизительно на 60% по сравнению с объемом выдачи за февраль – март 2009 года (по данным Центрального банка РФ 24,6 млрд. и 15,5 млрд. рублей соответственно). Столичный рынок недвижимости, который служит барометром для всей страны, по итогам первого квартала 2010 года показал рекордные цифры по ипотеке. В марте, по данным Росрегистрации, в Москве с использованием ипотеки было заключено 1823 сделки купли-продажи жилья 26% от общего количества (6938 сделок). Это на 22% выше, чем было зарегистрировано в марте докризисного 2008 года (1,5 тыс. сделок) и в 4,3 раза больше, чем в марте 2009 года (430 сделок). Всего с начала 2010 года в Москве было заключено 3,6 тыс. ипотечных сделок на 12,5% больше, чем за первый квартал 2008 года и втрое больше, чем за первый квартал 2009 года. Некоторые банки уже начали экспансию в стремлении усилить свое положение на рынке, или вернуть позиции, которые они растеряли за 2009 год. В первую очередь это Сбербанк, который планирует вести борьбу за клиентов через специализированные ипотечные центры. В этих центрах клиенты могут получить информацию о кредитных программах банка, компаниях-партнерах, подобрать жилье, рассчитать сумму платежей, оформить заявку на кредит. Планируется, что только в Москве будет работать до 90 таких центров. Первый шаг уже сделан: в апреле к двум имеющимся в Москве ипотечным центрам добавилось сразу 12 новых. Банк «ДельтаКредит», с прошлого года возглавивший список ипотечных лидеров среди коммерческих банков, активно расширяет сеть дистрибьютеров, выдающих ипотечные кредиты по его программам. В марте 2010 года банк был сделан «ход конем», обеспечивший контакт с потребителем через одну из самых больших в стране розничных банковских сетей – принадлежащей Росбанку. По соглашению о сотрудничестве, подписанным «ДельтаКредит» и «родственным» ему Росбанком (оба являются «дочками» Банка Сосьете Женераль Восток), Росбанк выступит сервисным агентом по выдаче и сопровождению ипотечных кредитов по программам «ДельтаКредит». До конца апреля 2010 года сотрудничество отрабатывается в пилотном режиме в Москве. Затем действие соглашения будет распространено на все остальные подразделения Росбанка. Московский Кредитный Банк, Абсолют Банк, Газпромбанк, Нордеа Банк, банк «Московское ипотечное агентство» (МИА) привлекают внимание к себе низкими ставками и мягкими условиями кредитования. Улучшение ситуации на рынках капитала сделало возможным повсеместное снижение ставок среди сколько-нибудь серьезных игроков рынка. С января 2010 года ставки по ипотеке снизил Россельхозбанк - до 15%. В феврале ставки по ипотеке снизили Райффайзенбанк, Абсолют Банк и Альфа-банк, Нордеа Банк, банк «Возрождение». ЮниКредит Банк "бросил пробный шар": в рамках акции, действующей с 8 февраля по 31 марта, объявил о снижении ставок по ипотеке - минимальное значение по кредитам с фиксированной ставкой на приобретние квартир на вторичном рынке в рублях снизилось до 14%, в долларах США и евро - до 10,5%. Наступившая весна оживила не только природу, но и российскую ипотеку. В марте пять крупных банка так или иначе улучшили условия кредитования. Банк Москвы объявил о либерализации условий ипотечного кредитования, а, фактически, о своем возвращении на рынок ипотечного кредитования. Снижение ставок по ипотечным продуктам составило 2 - 3 процентных пункта, в зависимости от валюты кредита. ТрансКредитБанк существенно улучшил условия ипотечного кредитования сотрудников ОАО «Российские железные дороги». Процентные ставки по кредитам снижены на 1,5 - 3,5% в зависимости от вида недвижимости и размера первоначального взноса. При приобретении жилья на первичном или вторичном рынке под поручительство ОАО «РЖД», ЗАО «Желдорипотека» или НО «Фонд Жилсоципотека» они составляют 12,5 - 13,5 % годовых. Банк «МИА» объявил о снижении минимальной процентной ставки по кредиту «Классический» на приобретение жилья на вторичном рынке с 15,5% до 12% годовых при условии подтверждения доходов справкой по форме 2-НДФЛ. Объект кредитования - квартира на вторичном рынке в Москве или Подмосковье. Банк «Дельтакредит» ввел дифференциацию процентной ставки по программам ипотечного кредитования в зависимости от величины первоначального взноса. До этого момента ставка изменялась только в зависимости от сроков кредитования. Ставки с первоначальным взносом от 30% остались неизменными, при взносе от 50% ставки стали ниже, а при взносе от 25% - выше. Минимальная процентная ставка по кредитам в рублях снижена до 12,25%, по кредитам в долларах США - до 7,5%. Банк Интеза снизил процентные ставки по ипотечным кредитам на 4 процентных пункта. Фиксированная ставка по ипотечному кредиту в рублях снижена до 15,5% годовых, а фиксировано-плавающая ставка теперь составляет 16 - 14,5% годовых. Ипотечный кредит в долларах США можно получить под 12% годовых. 1 апреля мартовская тенденция получила совсем не шуточное развитие. Сразу два крупных банка в этот день объявили об улучшении условий ипотечного кредитования - Банк Сосьете Женераль Восток и ЮниКредит Банк Банк Сосьете Женераль Восток снизил размер минимального первоначального взноса по программам «Квартира» и «Улучшение жилищных условий» до 20%, по программе «Загородная недвижимость» - до 40% от стоимости объекта недвижимости. Также снижены процентные ставки по кредитам – на приобретение квартиры они теперь составляют от 14% до 15,5% годовых в рублях, от 9,75% до 11% годовых в долларах США и от 8% до 11% в евро в зависимости от срока кредита и размера первоначального взноса. ЮниКредит Банк снизил комбинированные и фиксированные ставки по ипотечным программам в  рублях на 0,5 процентных пункта. Минимальная ставка по ипотечному кредиту в рублях теперь составляет от 13% годовых, по кредиту в долларах США или евро - от 10% годовых. В то же время, при нежелании заемщика страховать риск потери предмета залога в результате прекращения права собственности на него (титульное страхование) в пользу кредитора, ставка повышается на 1 процентный пункт. При нежелании заемщика страховать риски причинения вреда жизни и постоянной потери трудоспособности в пользу кредитора, ставка повышается на 2,5 процентных пункта. Еще два банка улучшили условия ипотечного кредитования 5 апреля. Райффайзенбанк снизил размер первоначального взноса по программе «Покупка квартиры на вторичном рынке жилья» с 25 до 15%, а по программе «Покупка недвижимости под залог квартиры в собственности» - с 40 до 30%. В продуктовой линейке Райффайзенбанка для жителей Москвы и Санкт-Петербурга снова появились ипотечные кредиты в долларах США – их можно получить по любой программе, за исключением кредита под залог имеющейся квартиры. Процентные ставки составляют от 10,5% до 14,5% годовых. Банк «ДельтаКредит» снизил ставки по кредитам в рублях на 0,75% - 1%. 7 апреля на российский ипотечный рынок вернулся еще один выбывший в кризис игрок - банк «ГЛОБЭКС». Пока банк предлагает только ипотечные кредиты по стандартам АИЖК, зато делает это на условиях, идентичных действующим условиям рефинансрования, то есть, по исключительно низким ставкам - от 9,39% до 12,05% годовых в зависимости от срока, суммы кредита и размера первоначального взноса. Кредиты предоставляется на приобретение недвижимости на вторичном рынке жилья в Москве и Московской области. Стабилизация на рынке жилья способствует изменению в отношении банков к первоначальному взносу по ипотеке, тенденция к снижению набирает силу. Выдавать ипотечные кредиты при первоначальном взносе меньше 30% согласны Райффайзенбанк, «ДельтаКредит» (25%), Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, Газэнергопромбанк, Нордеа Банк, банк "Еврофинанс", Абсолют Банк, Московский Кредитный Банк, ЮниКредит Банк (20%). По специальной программе для молодых семей с детьми Сбербанк снизил размер первоначального взноса до 15%. Такая же минимальная величина первоначального взноса установлена по базовым ипотечным программам Россельхозбанка, Банка Москвы и РосЕвроБанка. РосЕвроБанк также установил минимальный первоначальный взнос в размере 10% от стоимости жилья на новый ипотечный продукт «Семейный» (на приобретение квартиры на вторичном рынке недвижимости для супругов, имеющих хотя бы одного ребенка), запущенный с 3 февраля 2020 года. Супруги в обязательном порядке выступают созаемщиками по кредиту. Абсолют Банк готов выдать кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке с первоначальным взносом в 10%, но только при условии дополнительного залога недвижимости, принадлежащей заемщику или созаемщику. ТранКредитБанк снизил размер первоначального взноса с 20 до 10 % по ипотечным кредитам для сотрудников ОАО «Российские железные дороги». Восстановление экономики и доходов населения делает банки менее требовательными по отношению к заемщикам. В последнее время все чаще встречается разрешение подтверждать доходы для оформления ипотечного кредита не только справкой по форме 2-НДФЛ, но и по форме банка. Рассматривать и "серые" доходы готовы, например, ВТБ 24, банк "Возрождение", Банк Интеза, Россельхозбанк, Фора-Банк, банк «Московское ипотечное агентство» (МИА), Райффайзенбанк. В банке «Дельта-Кредит» используют западный подход: там готовы рассматривать заявку на кредит даже при отсутствии возможности целиком подтвердить свои доходы справкой по форме 2-НДФЛ при наличии положительной кредитной истории. С начала 2010 года в Сбербанке в рамках пилотного проекта при оформлении ипотечного кредита в качестве документа, подтверждающего финансовое состояние заемщика, принимаются не только справка по форме 2-НДФЛ, но также и справки по форме банка или произвольной формы. При этом процентная ставка по кредиту не зависит от формы подтверждения. Сегодня справки по форме банка или в произвольной форме принимаются в 15 из 18 территориальных подразделений Сбербанка. Пилотный проект запускается поэтапно, по мере решения в региональных банках проблем технического характера. Банки-партнеры АИЖК продолжают декларировать, что кредиты предоставляются только на приобретение жилья для собственного проживания. В то же время, практика показывает, что многие из них проявляют чисто формальный подход к этому вопросу. 

Краткий обзор основных ипотечных программ

Наиболее распространенные в России ипотечные программы – это кредиты на приобретение готовых квартир. В период кризиса это была практически единственная хоть как-то действующая ипотечная программа. С конца 2009 года в продуктовые линейки банков стали возвращаться кредиты на покупку жилья на этапе строительства, загородного жилья, земельных участков, под залог имеющейся недвижимости.
Медленнее всех идет возвращение программ рефинансирования выданных кредитов на других условиях. Впрочем, и до кризиса это был не самый популярный продукт. Его предлагали преимущественно самые агрессивные игроки, чтобы в период резкого снижения процентных ставок по кредитам не допустить оттока заемщиков в банки с более выгодными условиями и одновременно нарастить ипотечный портфель, переманивая чужих заемщиков. Финансовый кризис 2009 года породил две новых ипотечных программы: предоставление кредитов на приобретение жилья из под залога у неплатежеспособных заемщиков и реструктуризацию кредитов на новых условиях с целью снижения кредитной нагрузки.

Кредиты на приобретение квартир на этапе строительства

Сейчас практически все банки, предлагающие ипотеку, выдают кредиты на покупку квартир в строящихся домах под залог прав на приобретаемую квартиру. Еще в прошлом году к этому виду кредитования вернулись ВТБ 24, банк "ДельтаКредит", Московский кредитный банк (МКБ). Одним из немногих, кто не прекращал в кризис кредитовать приобретение жилья на этапе строительства, был Сбербанк. Одна из самых выгодных ипотечных программ для приобретения квартиры на этапе строительства с 1 марта 2010 года появилась в продуктовой линейке Газпромбанка под названием «Юбилейный ипотечный кредит». Приобретение квартиры в строящихся домах». Кредиты предоставляются в рублях, минимальная процентная ставка составляет 13% годовых, первоначальный взнос - от 20%. Погашение кредита может осуществляться аннуитетными или дифференцированными платежами. Обеспечением на период строительства дома служит залог имущественных прав требования и либо страхование финансовых рисков, либо поручительство третьих лиц - с даты предоставления кредита до регистрации права собственности на квартиру. Часть банков готово выдать кредит на приобретение квартиры у любого хорошо зарекомендовавшего себя девелопера, но довольно многие ограничивают свои предложения партнерскими программами с компаниями, чей бизнес понятен и прозрачен. С другой стороны, учитывая небывалое количество партнерских программ с застройщиками, банки явно стремятся за счет ипотеки решить проблему своих клиентов – застройщиков и девелоперов. Если жилье приобретается не у партнеров банка, в большинстве случаев обязательным требованием для получения кредита является готовность дома не ниже 60%. В то же время, заемщики, которые берут кредит на приобретение строящегося жилья, предпочитают выбирать объекты высокой степени готовности, памятуя о риске недостроя и повышенной ставке по кредиту до момента регистрации жилья в собственность. Впрочем, по партнерским программам условия кредитования могут быть более мягкими, чем даже на приобретение готового жилья - более низкие первоначальный взнос по ипотеке и размер процентной ставки. Например, процентные ставки по кредитам на квартиры, предлагаемые на продажу компанией "МИЭЛЬ-Новостройки" в рамках партнерских программ с банками, начинаются от 15% годовых. Нордеа Банк в феврале снизил ставки по ипотечным кредитам на долевое участие в строительстве для приобретения квартир в домах, возводимых концерном «ЮИТ ДОМ». Минимальная ставка по кредиту на период до момента оформления ипотеки составляет от 13,5%, а с момента оформления ипотеки на приобретаемую квартиру - 12%. В марте Нордеа Банк и компания «ЮИТ Московия» провели совместную акцию, в рамках которой банк отменил комиссию за выдачу ипотечного кредита на покупку квартир как в строящихся, так и в готовых объектах компании. «ЮИТ Московия» при этом предоставляла получателям кредитов скидку на квартиры от 3% до 5% и брала на себя расходы по государственной регистрации сделки. Из-за нестабильной экономической ситуации у банков заметно сузился круг потенциальных заемщиков и среди юридических, так и физических лиц, поэтому они стремятся использовать все имеющиеся возможности заработать в секторе розничного кредитования, в том числе, предоставляя кредиты на приобретение на строящегося жилья. При этом кризис показал, что опасения по поводу качества кредитов на приобретение жилья на этапе строительства были преувеличены. Как известно, при выдаче именно таких кредитов банкам была всегда свойственна повышенная придирчивость, которая, как видно, и принесла добрые плоды. Елена Тарасова, старший вице-президент ВТБ 24, в ходе выступления на Всероссийской конференции "Ипотечное кредитование в России - перезагрузка рынка", прошедшей в декабре 2009 года, отметила, что по кредитам на строительство жилья в ипотечном портфеле ВТБ 24 фиксируется самый низкий уровень просрочки.
 

Ипотека для приобретения загородного жилья

Ипотека для приобретения загородного жилья возвращается на рынок чуть менее активнее, чем кредитование квартир в строящихся домах. Кредиты на приобретение и строительство коттеджей и таунхаусов предлагают Банк Москвы, Банк Жилищного Финансирования (Банк "Жилфинанс"), Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), ВТБ 24, Городской Ипотечный Банк, Банк Интеза, КредитЕвропа банк, Нордеа Банк, Росбанк, Россельхозбанк, Сбербанк, Связь-Банк, ЮниКредит Банк.
Помимо этого некоторые банки предлагают кредиты на приобретение земельных участков, в частности, Абсолют Банк, БСЖВ, Россельхозбанк. С марта 2010 года ТрансКредитБанк начал выдавать кредиты на приобретение земельных участков для индивидуального жилищного или дачного строительства в Подмосковье. Кредиты предоставляются в рублях, на срок от 1 года до 5 лет, на сумму от 200 тыс. до 3 млн. рублей, минимальный первоначальный взнос - 30% от стоимости земельного участка, процентная ставка 16 - 18% годовых в зависимости от размера первоначального взноса.
Главное отличие ипотечных программ по приобретению загородного жилья в большинстве случаев теперь проявляется в величине первоначального взноса, чтобы получить кредит на загородный дом, в большинстве случае надо вложить на 10% больше собственных средств, чем при покупке в кредит квартиры – от 40 до 50%. Например, банк «Возрождение» с 10 марта возобновил выдачу кредитов на приобретение загородной недвижимости на вторичном рынке жилья. Процентная ставка при подтверждении доходов справкой по форме 2-НДФЛ по кредитам в рублях составляет 14,5% годовых, по кредитам в долларах США - 12,5% годовых, по кредитам в евро - 11,5% годовых. Размер первоначального взноса – от 40 до 70%. ЮниКредит Банк с 15 марта 2010 объявил о снижении первоначального взноса при покупке коттеджа с 40 до 30% от оценочной стоимости приобретаемой недвижимости. Россельхозбанк выдает кредиты на строительство жилого дома в сельской местности для постоянного проживания на период строительства по такой же ставке, что и на приобретение готового жилья, тогда как обычно у банков принято использовать более высокую ставку из-за отсутствия залога до момента государственной регистрации приобретаемой недвижимости.
 

Нецелевые ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости

Нецелевые ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости становятся более доступными. Процентные ставки по ним падают, соотношение кредит/залог увеличивается. РосЕвроБанк в феврале увеличил размер кредита по программе «Залог» до 70% от стоимости жилья. Банк «МИА» в марте изменил условия выдачи ипотечных кредитов под залог квартиры на вторичном рынке в Москве или Подмосковье таким образом, что они теперь являют собой одно из самых выгодных предложений на рынке. Размер кредита увеличился с 50% до 30% от оценочной стоимости объекта залога. Максимальный срок кредитования увеличился с 10 до 30 лет. Минимальная процентная ставка снижена с 17,5% до 12,6% годовых при условии подтверждения доходов справкой по форме 2-НДФЛ. ЮниКредит Банк выдает ипотечные кредиты под залог собственной квартиры или загородного дома в размере до 80% от их стоимости на оплату расходов по ремонту жилья, строительства собственного загородного дома, покупки новой квартиры на первичном рынке жилья или земельного участка.