Ипотечное кредитование: российский и зарубежный опыт

Рефинансирование кредитов для заемщиков

Программы рефинансирования ипотечных кредитов, выданных другими банками, с целью снижения процентной ставки по кредитам в настоящий момент практически исчезли из продуктовых линеек. На начало года реально действовали две федеральные программы рефинансирования: ВТБ 24 и Сбербанка. 12 марта 2010 года собственную программу рефинансирования ипотечных кредитов запустил Газэнергопромбанк. Его программа ориентирована на клиентов, желающих снизить затраты на обслуживание ранее полученных кредитов на приобретение квартир, жилых домов, таунхаусов. Она позволяет уменьшить ежемесячные платежи за счет снижения ставки, а также скорректировать срок, сумму и валюту кредита. Ставки, по которым заемщикам других банков предлагается перекредитоваться, начинаются от 13,25% годовых по кредитам в рублях и от 10% по кредитам в долларах США. Величина процентной ставки зависит от срока погашения кредита. Причем, процентные ставки по программе рефинансирования кредитов совпадают со ставками программы «Кредит под залог приобретаемой недвижимости». Но процентные ставки, по которым предлагается рефинансировать ипотечные кредиты, по-прежнему чересчур высоки, чтобы этот способ минимизации расходов на ипотеку себя оправдал. ВТБ 24 предлагает рефинансировать кредиты, выданные на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья, а также нецелевые ипотечные кредиты. Новый кредит выдается на действующих в банке условиях по аналогичной программе. Для рефинансирования кредитов, предоставленных на приобретение квартиры, действует базовая ставка от 14,1% до 15,6% годовых в рублях и от 9,6% до 12,35% в иностранной валюте. Учитывая высокую вероятность дальнейшего снижения ставок по ипотеке, на таких условиях рефинансировать кредиты в ВТБ 24 вряд ли имеет смысл. А процентные ставки для рефинансирования нецелевых кредитов выглядят откровенно заградительными: для кредитов в рублях – от 17,65% до 18,9%, для кредитов в иностранной валюте от 12,1% до 14,6% годовых. За исключением размера процентной ставки, условия кредитования для заемщика по программе рефинансирования ВТБ 24 выглядят привлекательно. Максимальная величина кредита составляет 80% от текущей стоимости приобретенного или заложенного по кредиту жилья, причем размер нового кредита может превышать сумму, необходимую для погашения действующего. При желании можно перевести свой кредит из одной валюты в другую. Условия рефинансирования Сбербанка более жесткие: максимальная величина кредита не может превышать остатка имеющейся задолженности по ипотеке, и дополнительно ограничена 70% от стоимости приобретенного жилья. Зато процентные ставки ниже, и можно рефинансировать кредит не только на квартиру, но и на дом. Новый кредит можно получить под 15,25% - 15,75%. Наличие программы рефинансирования в продуктовой линейке банка может играть и чисто декоративную роль. Примером тому служит Альфа-банк, предлагающий рефинансировать под 19% - 21% годовых кредиты, выданные в других банках в рублях и под 15% - 16,5% - в долларах США. У Банка «ЖилФинанс», БСЖВ и Национального резервного банка ставки пониже, но все равно гораздо выше, чем у ВТБ 24 и Сбербанка.

Реализация заложенной недвижимости

Кризис заставил некоторые банки сформировать отдельную программу кредитования для реализации заложенного жилья. Получив согласие неплатежеспособных заемщиков на реализацию заложенного по ипотеке жилья, банки сформировали базы данных недвижимости, которую можно приобрести в кредит из под залога. Подобные предложения есть, например, у Абсолют Банка, Банка "Жилфинанс", ВТБ 24, банков "ДельтаКредит" и "КИТ Финанс", ДжиИ Мани Банка, Собинбанка, банка "Хоум Кредит". Единичные предложения можно видеть у БТА Банка и Райффайзенбанка. Большой популярности эти программы не завоевали, поскольку жилье выставляется на продажу по докризисной стоимости, которая существенно выше сегодняшних расценок на квартиры и дома. Часть банков предлагают кредиты на заложенное жилье значительно дешевле, чем по любой другой программе. Банк "КИТ-Финанс" готов сбыть ипотечные залоги своих злостных должников по тем же ставкам, по которым они были предоставлены в 2007 - 2008 годах. У банка "ДельтаКредит" минимальная ставка по кредитам подобного рода в рублях равняется всего 10,5%, а в долларах США - 5,75% годовых, у ВТБ 24 по кредитам в рублях - 8,75%, в долларах и евро - 10% годовых. Другие банки менее щедры, например, Собинбанк предлагает приобрести у него в кредит заложенное жилье под 15,5% годовых в рублях и 13% в долларах. Совсем неконкурентоспособным выглядит предложение БЖФ: минимальная ставка по кредитам в рублях – 21% годовых, в долларах США – 16,75%.

Реструктуризация
 

Следствием кризиса в ипотеке стали специальные программы реструктуризации просроченной задолженности. В частности, их предлагают Альфа-банк, ОТП Банк, Юниаструм Банк. Эти программы позволяют изменить график погашения кредита с тем, чтобы отсрочить или рассрочить выплату просроченного долга, а также прекратить начисление штрафных санкций за просрочку. Проблема просроченной задолженности, в основном, решается путем снижение кредитной нагрузки за счет удлинения срока кредита. Менее охотно банки соглашаются предоставить заемщику "кредитные каникулы" на срок от 3 до 6 месяцев, во время которых размер платежа значительно снижается. Наибольшую фантазию при разработке вариантов реструктуризации проявил Юниаструм Банк, у которого заемщик может перевести долг на другое лицо или привлечь дополнительных созаемщиков. Однако большинство банков предпочитает обговаривать условия реструктуризации ипотеки с заемщиками в индивидуальном порядке. Зато некоторые кредиторы сочли перспективным способ решения проблемы просроченной задолженности по ипотеке путем предоставления стабилизационного кредита по примеру Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Такие программы разработали Абсолют Банк, Банк Москвы, ВТБ 24, ГПБ-ипотека, банк "КИТ Финанс", Сбербанк, Собинбанк. Кредит предоставляется в объеме, достаточном для совершения платежей по основному кредиту на срок до одного года.

Размер комиссии за выдачу ипотечного кредита

Размер комиссии за предоставление ипотечного кредита в среднем составляет 1% - 2%. Можно предположить, что при невозможности всерьез конкурировать за счет разницы в ставках из-за высокой стоимости фондирования, снижение размера комиссии остается для банков единственно возможным вариантом повысить свою привлекательность для потенциальных заемщиков. В частности, Нордеа Банк, проявляющий большую активность на ипотечном рынке, в октябре 2009 года снизил единовременную комиссию за открытие ссудного счета, заменяющую комиссию за предоставление кредита, до минимального значения в 1%. Банк "ДельтаКредит", один из нынешних лидеров российского ипотечного рынка, в рамках новогодней акции вдвое снизил комиссию за предоставление кредита - до 0,75% от суммы кредита. Ровно до той же величины в рамках такой же новогодней акции снизил комиссию за предоставление ипотечного кредита еще один из самых активных игроков образца 2009 года – Московский кредитный банк (МКБ). Газэнергопромбанк на период с 1 марта по 1 июля 2010 года снизил комиссию за выдачу ипотечных кредитов с 2% от суммы кредита до 1% (но не более 60 тыс. рублей/ $2000). А Райффайзенбанк совсем отменил комиссию за предоставление кредита для сотрудников корпоративных клиентов. В отдельных случаях размер комиссии за выдачу ипотечного кредита может заметно превышать средний показатель по рынку, как правило, это касается специальных предложений. Например, банки «ДельтаКредит» и «ЖилФинанс» предлагают снизить процентную ставку по кредиту, если заемщик заплатит более высокую комиссию. В «ДельтаКредит» процентная ставка по кредитам в любой валюте снижается на 0,5%, если заемщик готов заплатить за выдачу кредита вместо стандартных 1,5% от суммы кредита комиссию в размере 3%. За уплату комиссии в размере 4,5% от суммы кредита процентная ставка снижается на 1%. В банке «ЖилФинанс» для желающих снизить размер процентной ставки по кредиту на 1% комиссия за выдачу кредита увеличивается с 2,5% до 4% от стоимости кредита. Выше среднего нередко бывает комиссия за выдачу кредита по стандартам АИЖК, так как для партнеров АИЖК она служит основным источником дохода. Например, у Генбанка комиссия за выдачу кредита составляет 2,5% от суммы кредита, при условии заключения заемщиком договора страхования жизни и трудоспособности в пользу кредитора, и 3,5% от суммы кредита, если заемщик отказывается страховаться. В банке «Возрождение» комиссия за выдачу кредита по стандартам АИЖК составляет 3% от суммы кредита, по собственной программе аналогичного характера – 2%.
 

Вопросы страхования

Протест Федеральной антимонопольной службы (ФАС) о недопустимости обязательного условия предоставления ипотечного кредита в виде требования страховать в пользу кредитора жизнь и трудоспособность заемщика (личное страхование), а также риск утраты или ограничения/ обременения права собственности на предмет залога (страхование титула), подкрепленный целым рядом судебных решений, вынудил банки разбить свои предложения на два варианта. В одном варианте достаточно застраховать лишь объект ипотеки, в соответствии с требованием законодательства, в другом - заемщик должен оформить комплексное ипотечное страхование, включающее в себя помимо страхования предмета ипотеки личное страхование и страхование титула в пользу кредитора. Впрочем, тенденцией 2009 года стал отказ многих банков от непременного требования застраховать титул. Все больше распространяются программы, где для получения кредита достаточно застраховать предмет ипотеки, жизнь и трудоспособность заемщика. В частности, стандарты АИЖК ни в одном варианте страхования титула не требуют. При отсутствии договора личного страхования процентная ставка по кредиту по стандартам АИЖК, повышается на 0,7 процентного пункта, по собственным программам банков ставка по кредиту в зависимости от варианта страхования может отличаться на 2 – 3 процентных пункта. Москоммерцбанк даже объявил о том, что готов пересмотреть свои требования по страхованию в отношении всех уже выданных кредитов. Он предоставляет заемщикам право отказаться от дальнейшего страхования в пользу кредитора риска утраты жизни и трудоспособности, а также от страхования титула, при условии увеличения процентной ставки по кредитному договору на 3% годовых.
  

Тенденции ставок по рублевым и валютным программам

К началу 2010 года ставки по кредитам на российском ипотечном рынке все еще не вернулись даже на уровень начала 2008 года, когда стали проявляться первые признаки кризиса. Стоимость кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке при первоначальном взносе в 20 – 30% не менее чем на 10 лет, у ведущих банков составляет около 14,5% годовых. Что любопытно, ставки по кредитам на квартиры и загородные дома у многих банков сравнялись, хотя в "тучные" годы займы на коттеджи обходились дороже на 1 – 2%. Размер процентной ставки в настоящий момент определяется двумя ключевыми факторами: валютой кредита и размером первоначального взноса. Среди банков царит абсолютное согласие в одном – отечественные деньги дороже, чем иностранные, чем ниже первоначальный взнос – тем выше процентная ставка по кредиту. Разница составляет от 0,5% до 2%. Менее часто величина процентной ставки зависит от формы подтверждения доходов, поскольку до сих пор немногие банки готовы использовать для этой цели что-либо кроме справки по форме 2-НДФЛ. Процентные ставки по кредитам на приобретение жилья на этапе строительства, до момента государственной регистрации прав собственности, как и раньше, на 1 – 2% выше, чем на приобретение готового жилья. В этом плане на политику банков по формированию ставок кризис никак не повлиял. Процентные ставки по ипотеке в Москве, Санкт-Петербурге и остальных регионах страны по большей части сравнялись. Если раньше в регионах ипотеку выдавали по более низким ставкам, чем в столичных мегаполисах, то теперь предложения Сбербанка и ВТБ 24, доминирующих на региональных рынках, в отношении ставок по территориальному принципу никак не различаются. Банки-партнеры АИЖК тоже предлагают ипотеку в разных регионах на одинаковых условиях. Федеральный закон РФ от 15.02.2010 №11-ФЗ «О внесении изменений в статью 29 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» запретил вносить в кредитный договор положения, которые дают право в одностороннем порядке изменять величину и порядок определения процентной ставки, величину комиссионного вознаграждения либо вводить новые комиссии, а также срок действия договора. Изменения подобного рода теперь можно вводить исключительно по соглашению с клиентом путем заключения дополнения к кредитному договору. Существует мнение, что данное изменение в законодательстве спровоцирует рост процентных ставок по кредитам, поскольку российские банки от нужды используют дурную практику фондирования «длинных» ипотечных кредитов преимущественно за счет «коротких» денег. В этой ситуации для банка важно иметь возможность приводить к общему знаменателю стоимость выданных и привлекаемых денег. Запрет на повышение процентной ставки по кредиту чреват убытками в случае резкого повышения стоимости фондирования в результате кризиса. А за 10 – 20 лет кризисы возникнут неизбежно. Однако на практике, думается, на руку заемщикам сыграет еще одна дурная привычка, укоренившаяся в российской банковской среде: жить одним днем. Памятуя об этом, вряд ли стоит ожидать массового повышения процентных ставок по ипотечным кредитам в связи с запретом не пересмотр ставки в одностороннем порядке. Сейчас разгорается конкуренция за уцелевших за период кризиса потенциальных ипотечных заемщиков, и в свете этого повышение ставок для банков будет совсем не в тему. В то же время, можно предположить, что введенный запрет будет способствовать еще большему распространению плавающих ставок. Свидетельством тому служит недавнее объявление о том, что Сбербанк собирается ввести плавающие ставки по всем кредитным продуктам.

Ставка рефинансирования АИЖК

Важным событием ипотечного рынка в 2009 году можно назвать существенное снижение ставки рефинансирования АИЖК, от которой отталкиваются его партнеры - банки при выдаче кредитов. Привязанная к ставке рефинансирования Центрального банка России к 29 марта 2009 года, минимальная процентная ставка для кредитов по стандартам АИЖК составила 9,35% годовых против 13,05% на 1 января 2009 года. Впервые за историю существования АИЖК ставка рефинансирования опустилась ниже 10%. Снижение расценок на выкуп кредитов оказалось настолько стремительным, что в декабре 2009 года АИЖК было вынуждено объявить о намерении "отвязать" свою ставку рефинансирования от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Теперь ставка рефинансирования АИЖК рассчитывается с учетом стоимости заемных ресурсов для агентства, поэтому не исключено, что темпы ее снижения начнут отставать от снижения ставки рефинансирования ЦБ РФ. Хотя банки – партнеры АИЖК имеют право повышать значения процентных ставок по кредитам по своему усмотрению, часть из них выдает кредиты точно или очень близко к ставке, установленной в агентстве - Городской Ипотечный Банк, банк "Евротраст", Банк ИТБ, ЮниКредит Банк, Мосстройэкономбанк, Связь-Банк.
 

Обзор ипотечных ставок

Если рассматривать собственные ипотечные программы банков, рассчитанные на массового потребителя, то на начало 2010 года наиболее дешевые кредиты в рублях на приобретение квартир на вторичном рынке по фиксированным ставкам предлагают Абсолют Банк (12% - 15% годовых на срок от 5 до 25 лет), Сбербанк (13,5% - 14,5% годовых на срок от 10 до 30 лет), банк "ДельтаКредит" (14% - 15% годовых на срок от 7 до 25 лет), Газэнергопромбанк (14% - 14,25% годовых на срок от 10 до 20 лет) и ВТБ 24 (14,1% - 15,6% годовых на срок от 7 до 50 лет).
 В феврале 2010 года банк Возрождение снизил ставки по собственным ипотечным программам в рублях с 16 – 17% до 14,5% - 15% годовых. С 4 марта 2010 года Банк Москвы установил процентные ставки по кредитам в рублях от 14,2% до 14,95% годовых, по кредитам в долларах США и евро – от 9,75% до 10,3% годовых. Указанные ставки применяются при и жизни и здоровья заемщика, риска утраты права собственности на предмет залога и риска утраты залога в пользу кредитора. В случае отсутствия любого из указанных видов страхового обеспечения процентные ставки увеличиваются на 3 процентных пункта. Кроме того, при величине первоначального взноса менее 30% от оценочной стоимости недвижимости, процентная ставка увеличивается на 0,5% пункта. С 11 марта 2020 года банк «Московское ипотечное агентство» (МИА) выдает по низким ставкам кредиты в рублях на приобретение квартир на вторичном рынке в Москве и Подмосковье: под 12% -14,7% годовых на срок от 10 до 30 лет. Рекорд низких ставок по ипотечным кредитам в рублях на приобретение готового жилья с 1 октября 2009 года держал Московский кредитный банк (МКБ): 10% годовых. Срок кредита при такой ставке ограничен 5 годами, а первоначальный взнос должен составлять не менее 50% от стоимости приобретаемого жилья. Однако 18 декабря 2009 года Связь-Банк объявил о снижении ставок по ипотеке, которое выглядит беспрецедентным: 9,5% - 11,5% годовых по кредитам в рублях на приобретение недвижимости на вторичном рынке сроком до 30 лет при первоначальном взносе не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья. Учитывая полную идентичность всех условия кредитования стандартам АИЖК, можно сделать вывод, что Связь-Банк рассчитывает на выкуп агентством выданных кредитов. Самые дешевые ипотечные кредиты в иностранной валюте (доллары США и евро) на приобретение готового жилья предлагает те же "ДельтаКредит" (9,25 – 10,5% годовых на срок 7 – 25 лет) и Сбербанк (8,8% - 13,7% годовых на срок 10 – 30 лет). Ставки по ипотечным кредитам в иностранной валюте сегодня отличает исключительное разнообразие вариантов – наиболее распространенные колеблются в пределах 10 – 12% годовых, но не редкость и более высокие - до 15 – 16% годовых.