Ипотечное кредитование: проблемы практики

Чтобы повысить привлекательность своих ипотечных программ банки снижают процентные ставки, величину первоначального взноса и затраты на получение кредита, увеличивают суммы кредитов и сроки кредитования, смягчают свои требования к заемщикам и приобретаемой недвижимости, повышают уровень сервиса при оформлении, выдаче и обслуживании кредита.

Первоначальный взнос практически у всех банков опустился до 20% от стоимости приобретаемого жилья. Можно встретить и более низкий первоначальный взнос без предъявления каких бы то ни было дополнительных условий заемщику: АМТ Банк, Газпромбанк, банк «ДельтаКредит», Нордеа Банк, РосЕвроБанк, Сбербанк выдают кредиты с первоначальным взносом 15%. В Сбербанке и Промсвязьбанке можно получить ипотечный кредит даже без первоначального взноса, при условии дополнительного залога объекта недвижимости, имеющегося в собственности заемщика.

Начало 2011 года ознаменовало появление новых подходов к разработке ипотечных программ, исходя не из целей кредитования, а под определенную категорию потребителя - для молодых семей, военнослужащих, индивидуальных предпринимателей. Российская экономика выходит из кризиса, а вместе с ней возрастает и деловая активность. Индивидуальные предприниматели и другие владельцы бизнеса являются одним из важнейших элементов этого процесса. Вместе со стабилизацией и ростом доходов, увеличилась и потребность этой категории клиентов в ипотеке.

Как и предсказывала «Русипотека», приоритеты банков в отношении объектов ипотечного кредитования очевидно сместились в сторону строящегося жилья. Сегодня сделки по приобретению жилья на первичном рынке кредитуются с не меньшей охотой, чем на вторичном.

По данным Центрального банка РФ в 2010 году круг участников первичного рынка ипотеки расширился на 47 кредитных организаций и составил 631 кредитную организацию. Из них 525 предоставляли ипотечные кредиты, а 106 – только обслуживали выданные ипотечные кредиты. На регулярной основе ипотечные кредиты в рублях предоставляли 118 кредитных организаций, в иностранной валюте – 12 кредитных организаций.

По данным рэнкинга Аналитического Центра Русипотеки пятерка лидеров рынка ипотечного кредитования представлена в таблице 1.

 Таблица 1 — Лидеры рынка ипотечного кредитования

Ипотечный рынок в России продолжает быстрый рост после провала 2009 года. За 2010 год было выдано более 300 тыс. кредитов на 380 млрд рублей. 96% от общего объема выданных ипотечных кредитов в денежном выражении было предоставлено в рублях. Объем выданных за 2010 года кредитов вырос в 2,3 раза, как в денежном, так и в количественном выражении по сравнению с аналогичным показателем предыдущего года. Общий объем задолженности по ипотеке на 1 января 2011 года составил 1,13 трлн рублей, показав небольшой рост по сравнению с данными на 1 января 2010 года – 1,01 трлн рублей. Из этого следует вывод, что пока ипотечные кредиты погашаются быстрее, чем выдаются.

3.2 Основные проблемы в развитии ипотечного кредитования в России и перспективы развития

С введением в 2005 г. нового Жилищного кодекса РФ и пакета законов, связанных с ним, темпы роста ипотечного кредитования должны были возрасти (по прогнозам аналитиков к 2010 г. общероссийские объемы ипотечного кредитования должны составить 344 млрд руб. в ценах 2003 г. ). Но, как оказалось, несмотря на ряд нововведений, защищающих права кредиторов, должного роста не произошло по ряду причин:

                недостаточность правового обеспечения ипотеки (нет полной взаимоувязки норм Федеральных законов «Об ипотеке», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Жилищного кодекса и пакета законов к нему; ряд норм указанных законов требует уточнения; отсутствует практика оперативного решения вопросов о наложении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залога);

                  относительно низкий уровень доходов подавляющего большинства россиян. Их условно можно разделить на две количественно неравноценных группы: «богатых» (то есть тех, кто может купить себе жилье и без всякой ипотеки) и «бедных» (то есть тех, у кого не хватает средств даже на первоначальный взнос). И только где-то между этими группами находится небольшая прослойка потенциальных покупателей жилья, имеющих средства и возможности для получения ипотечного жилищного кредита;

                отсутствие эффективного рынка ипотечных ценных бумаг. К сожалению, несмотря на то, что действует Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», такие ценные бумаги выпускаются в незначительных количествах и особого воздействия на рынок не оказывают;

                отсутствие единого кадастра объектов недвижимости. Для того чтобы купить жилье в рассрочку, человеку нужно четко понимать, сколько он должен платить и за что. В странах с развитой экономикой кадастрофикация обеспечивает достоверный учет объектов недвижимости и свободный доступ к кадастру. Однако в России данный процесс пока находится на начальном этапе развития, и быстро получить достоверную информацию об интересующем объекте недвижимости практически невозможно;

                рост цен на недвижимость. В частности, цены на недвижимость повысились в 2005 г. в среднем на 20–30 %. Одной из причин роста цен является введение закона о долевом строительстве, который усложнил процесс привлечения компаниями-застройщиками средств покупателей недвижимости в строящихся объектах, тем самым резко сократил объем строящегося жилья.

Что касается перспектив развития ипотечного кредитования, то по мнению Олега Иванова, вице-президента Ассоциации региональных банков России (АРБР), закон о ипотечном кредите должен заложить механизм систематического контроля за условиями кредитных соглашений. Именно для этой цели в законе необходимо сформулировать понятие «общих условий (правил) ипотечного кредита». Это - та часть условий кредитного договора, которая разработана банком и предлагается без изменений неограниченному кругу заемщиков. Проще говоря - это ядро конкретного кредитного продукта.

Специализированный орган исполнительной власти должен получить право контролировать содержание этих условий на предмет соответствия закону и соблюдения прав потребителей, а также право издавать руководства, в которых более подробно будет раскрывать, какие условия договоров являются справедливыми, а какие нет, считает Олег Иванов. Для этого в законодательстве развитых государств более ста лет используется правовой институт общих условий сделок, содержание которых подлежит контролю фактически в режиме «он-лайн». Прежде чем предлагать новый финансовый продукт рынку банк может согласовать те или иные положения, которые впоследствии станут условиями массовых договоров, с соответствующим регулятором.

Сейчас в банковском сообществе активно обсуждается перспектива создания кредитного паспорта - единого шаблона условий кредитования, чтобы заемщику было проще сравнивать предложения разных банков. Кроме того, кредитный паспорт облегчил бы для заемщика расшифровку данных о полной стоимости кредита, которые, несмотря на все старания Центрального банка РФ и Роспотребнадзора все еще нередко выглядят для заемщика «филькиной грамотой».

Спрос на ипотеку в России, главным образом, тормозит нехватка средств на первоначальный взнос. Высокий уровень инфляции, а также высокие риски практически по всем видам инвестиций препятствуют формированию накоплений.

Немецкая модель ипотеки для решения этой проблемы использует жилищно-накопительные вклады. Нечто подобное развивают и российские банки. ВТБ 24 с конца 2009 года предлагает вклады "Ипотечный накопительный" и "Ипотечный индекс", на которых копятся средства на первоначальный взнос для покупки жилья по ипотеке. По окончании срока вклада банк гарантирует выдачу кредита на льготных условиях. Минимальная сумма вклада - 50 тыс. рублей, срок накопления - от 2 до 5 лет. Аналогичную накопительную программу по ипотеке предлагает  МДМ Банк.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Ипотечный жилищный кредит — это ссуда в денежной форме, предоставляемая на условиях срочности, возвратности и платности с целью приобретения, строительства, реконструкции жилой недвижимости под обеспечение готовой, строящейся недвижимостью или имущественных прав на нее.

Субъектами кредитных отношений при ипотечном жилищном кредитовании выступают кредитор и заемщик. Объект кредитных отношений при ипотечном жилищном кредитовании — денежные средства, предоставляемые в кредит для проведения операций с жилой недвижимостью на условиях ипотеки.

Под рынком ипотечных кредитов понимается: «рынок, где обращаются только долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными содействовать рефинансированию ссуд, выданных под надежное обеспечение».

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения и т. п.

Модели ипотечного кредитования делятся на Американскую модель и Европейскую модель ипотечного кредитования.

Сегодня ипотека развивается банками в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Взаимодействие позволяет ускорять подготовку и проведение ипотечной сделки, открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов для партнеров с обеих сторон.

Начало 2011 года ознаменовало появление новых подходов к разработке ипотечных программ, исходя не из целей кредитования, а под определенную категорию потребителя.

Основными причинами, тормозившими развитие ипотечного кредитования в России являются:

                недостаточность правового обеспечения ипотеки;

                относительно низкий уровень доходов подавляющего большинства россиян.

                отсутствие эффективного рынка ипотечных ценных бумаг;

                отсутствие единого кадастра объектов недвижимости;

                рост цен на недвижимость.

Что касается перспектив развития ипотечного кредитования, то закон о ипотечном кредите должен заложить механизм систематического контроля за условиями кредитных соглашений. Специализированный орган исполнительной власти должен получить право издавать руководства, в которых более подробно будет раскрывать, какие условия договоров являются справедливыми, а какие нет.

Сейчас в банковском сообществе активно обсуждается перспектива создания кредитного паспорта.

Спрос на ипотеку в России, главным образом, тормозит нехватка средств на первоначальный взнос. Высокий уровень инфляции, а также высокие риски практически по всем видам инвестиций препятствуют формированию накоплений.

Немецкая модель ипотеки для решения этой проблемы использует жилищно-накопительные вклады.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ

1.                 Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Учеб. пособие для студентов вузов/ И.В. Довдиенко, В.З. Черняк. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008. - 464с.

2.                 Ипотечное кредитование на рынке жилья (народно-хозяйственный и региональный аспекты) / М.И. Каменецкий, Л.В. Донцова, С.М. Печатникова. - М.: Издательство «Дело и сервис», 2009. - 272с.

3.                 Ипотечное кредитование: Учебное пособие. - Спб.: Питер, 2009. - 208с

4.                 Основы ипотечного кредитования / Науч. ред. и рук. авт. колл. Н.Б. Косарева. - М.: Фонд «Институт экономики города»: ИНФРА-М, 2008. - 576с.

5.                 Ипотечное жилищное кредитование/ Н.А. Кричевский, М.И. Калинин  -  М.: Издательско-торговая корпорация «Данилов и Ко», 2009. - 228с

6.                 Теория и практика ипотечного кредитования/ В.М. Оселедец, Т.А. Владимирова. - Новос.: СИФБД, 2007. - 148с.

7.                 Ипотечное кредитование как способ финансирования жилищного строительства/ И.А. Лепехин// Финансы и кредит. - 2011. - №21. - с.58-61

8.                 Социоипотека в России: сущность, структура, особенности развития/ М.П. Логинов// Финансы и кредит. - 2011. - №11. - с.29-35

9.                 Банковское кредитование реального сектора: основные тенденции послекризисного периода/ Е.П. Терновская// Финансы и кредит. - 2011. - №27. - с.23-29

10.             Финансы и кредит в недвижимости: Учебник для вузов / Под ред. П.Г. Грабового, Н.Ю. Яськовой. – М.: НПЦ «Алфей». – 2009. – 472 с.

11.             Сергеев Д. Система массового ипотечного кредитования в РФ: адаптация мирового опыта // Рынок ценных бумаг. – 2008. – № 4. – С. 28–33

12.             Минц В.М. Модели ипотечного кредитования и перспективы их применения в России // Банковское дело. – 2009. – № 3. – С. 30–34.

13.             Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. – СПб.: Юридический центр Пресс, 2008. – 360 с