Ипотечное кредитование: проблемы практики

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

СИБИРСКАЯ АКАДЕМИЯ ФИНАНСОВ И БАНКОВСКОГО ДЕЛА

ФАКУЛЬТЕТ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

Кафедра «Финансы и кредит»

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине: «Деньги, кредит, банки»

на тему: «Ипотечное кредитование: проблемы практики»

Выполнил:

студент группы ИСД-113эу

Волосникова Любовь Сергеевна

Проверил:

Медведева Людмила Дмитриевна

Новосибирск 2011

СОДЕРЖАНИЕ

Введение.....................................................................................................................3

1.      Теоретические основы ипотечного кредитования.............................................4

1.1   Сущность, основные понятия, отличительные особенности ипотеки.4

1.2   Место ипотечного кредитования на рынке жилья..................................8

2.      Модели ипотечного кредитования....................................................................11

2.1 Американская модель ипотечного кредитования.................................11

2.2 Европейская модель ипотечного кредитования....................................13

3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования......................18

3.1 Характеристика состояния ипотечного рынка......................................18

3.2 Основные проблемы в развитии ипотечного кредитования в России и перспективы развития...................................................................................22

Заключение...............................................................................................................26

Список используемых источников.........................................................................28

ВВЕДЕНИЕ

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Целью данной работы является изучение ипотечного кредитования и проблем, которые влияют на его развитие.

В соответствии с данной целью можно выделить следующие задачи:

1.        Изучение понятия ипотечного кредитования и его отличительных черт;

2.        Рассмотреть основные модели ипотечного кредитования;

3.        Оценить проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования, а также текущее состояние ипотечного рынка

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Сущность, основные понятия и отличительные черты ипотечного кредитования

Среди всех инструментов инвестирования в жилую недвижимость приоритет принадлежит институту ипотеки.

Ипотека (гр. hypotheke – залог, заклад) — это залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и др.).

Ипотека в том или ином виде входит во все инвестиционные инструменты, задействованные в жилищном строительстве, однако в наиболее явном виде (залог, заклад) она проявляется при ипотечном жилищном кредитовании.

Ипотечный жилищный кредит — это ссуда в денежной форме, предоставляемая на условиях срочности, возвратности и платности с целью приобретения, строительства, реконструкции жилой недвижимости под обеспечение готовой, строящейся недвижимостью или имущественных прав на нее.

В данном определении предоставляются важными следующие аспекты:

1. Ссуда в денежной форме. Согласно ст. 819 ГК РФ, кредитом являются денежные средства, и в этом проявляется отличие кредита от займа, выступающего как в денежной, так и вещной форме. В ст. 819 ГК РФ также указывается, что кредит может предоставляться и банком, и иной кредитной организацией. Вместе с тем ипотечный и жилищный кредит не являются только банковской прерогативой, он может выдаваться иной организацией, имеющей соответствующие полномочия (органами исполнительной власти, хозяйствующими субъектами для своих сотрудников, физическими лицами), последние уточнения имеют отношения к коммерческому кредиту или рассрочке платежа (ст. 823 ГК РФ).

2. Срочность, возвратность и платность — основные принципы кредитования. Возвратность означает безусловную обязательность возврата заемщиком средств, полученных от кредитора, на условиях кредитного договора.

Срок кредитования отражается в кредитном договоре, заключение которого в письменном виде обязательно (ст. 820 ГК РФ). В отдельных случаях ипотечный жилищный кредит может быть предоставлен на беспроцентной основе.

Платность – ключевое свойство кредита. Основной параметр платности — процентная ставка за кредит.

3. Целевое использование кредита — приобретение, строительство, реконструкция жилой недвижимости (индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на правах собственности гражданину, юридическому лицу или находящихся в государственной либо муниципальной собственности, предназначенных для постоянного проживания). Несмотря на то, что ст. 814 ГК РФ допускает предоставление кредита без указания целей, на которые он будет использован, в случае с ипотечным жилищным кредитом указание цели кредита представляется обязательным условием кредитной сделки.

4. Обеспечение готовой или строящейся недвижимостью. В данном случае в качестве обеспечения может выступать различная недвижимость, как жилая, так и прочая (производственная, земельные участки, прочее недвижимое имущество). Данный аспект представляется важным в методологическом плане в связи с тем, что если в залог предлагается уже имеющаяся недвижимость (земельный участок, загородный дом или квартира в собственности), даже соответствующая требованиям банка, предъявляемым к обеспечению по таким сделкам, по внутренним банковским правилам данный кредит к ипотечным не относится. Аналогично, не редки случаи, когда кредит выдается на потребительские цели, а расходуется заемщиком для проведения операций с недвижимостью, но банк не оформляет недвижимость как ипотеку, ограничиваясь обеспечением в виде доходов физического лица и поручительствами.

5 Имущественные права на недвижимость. В качестве обеспечения возврата ипотечного жилищного кредита могут приниматься не только готовая или строящаяся недвижимость, но и имущественные (вещные) права на нее, например права требования или обеспечения ипотечными ценными бумагами — права требования на недвижимость, являющуюся обеспечением ценной бумаги.

Субъектами кредитных отношений при ипотечном жилищном кредитовании выступают кредитор и заемщик. Кредитором могут быть банки, небанковские кредитные организации, гаранты, хозяйствующие субъекты, органы государственной исполнительной власти. В качестве заемщика могут выступать физические лица, индивидуальные предприниматели, юридические лица, органы государственной исполнительной власти.

Объект кредитных отношений при ипотечном жилищном кредитовании — денежные средства, предоставляемые в кредит для проведения операций с жилой недвижимостью на условиях ипотеки.

Отечественные ученые и специалисты выделяют следующие особенности ипотечного жилищного кредитования:

- кредитование под строго определенный залог — жилую недвижимость;

- ипотечное жилищное кредитование имеет целевое назначение (приобретение жилья для заемщика);

- длительность срока кредитования от 10-30 лет.

К основным функциям ипотечного жилищного кредита можно отнести следующие:

1. Функция потребления. Ипотечный жилищный кредит стимулирует потребление. Потребители, стремясь к извлечению максимума полезности, начинают обоснованно и взвешенно оценивать свои текущие и будущие доходы. Те, кто оценивает свою текущую возможность потребления выше, получают сбережения тех, кто в настоящий момент оценивает свою способность к потреблению ниже, и в будущем возвращают потребительскую способность кредиторам. Важно и то, что ипотечный жилищный кредит создает новые формы активов как для потребителей, так и для кредиторов, что в дальнейшем приводит к созданию новых финансовых инструментов (ипотечных закладных, деривативов, векселей и др.

2. Функция инвестиций. Ипотечный жилищный кредит способствует переводу временно свободных денежных средств в эффективные и надежные отрасли вложений, а именно в жилищное строительство, промышленность строительных материалов, сопутствующих товаров, работ и услуг, стимулируя таким образом развитие легкой, обрабатывающей промышленности, транспорта, связи, сельского хозяйства. Привлечение значительных инвестиций в жилищное строительство способствует снижению издержек производства, подчеркивая взаимосвязь с функцией потребления. Снижение издержек, влияющее на развитие потребления, позволяет потребителям получить больше благ в настоящем и осуществлять новые инвестиции в строительство и смежные отрасли.

3. Социальная функция. Учитывая то, что социальная функция в первую очередь присуща государству, ипотечное жилищное кредитование позволяет снять часть задач, стоящих перед органами законодательной и исполнительной власти, по улучшению жизненного уровня населения в разрезе улучшения жилишных условий и общего повышения жизненного уровня. В этой связи особую актуальность приобретает высказанный ранее тезис о влиянии жилищного строительства на экономический рост и активизацию социального развития общества.

Ипотека на недвижимость регистрируется в органах государственной регистрации.

Расчет конкретных характеристик банковского ипотечного кредита зависит от условий выдачи кредита, предусматривающих различные схемы кредитования.

Под рынком ипотечных кредитов понимается: «рынок, где обращаются только долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными содействовать рефинансированию ссуд, выданных под надежное обеспечение».

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. На этом этапе у кредитора возникает долгосрочный актив в виде имущественных прав требований, обеспеченных залогом недвижимости (ипотечный кредит). В то же время у кредитора возникновение этого актива связано со снижением объемов денежных ресурсов. Эти обстоятельства диктуют необходимость для кредитора привлекать свободные денежные средства с рынков долгосрочного ссудного капитала, что в итоге и порождает вторичный рынок ипотечного кредитования — механизм рефинансирования.

1.2 Место и роль ипотечного кредитования

Основным звеном развития жилищного строительства в развитых странах является ипотечное кредитование или кредитование под залог недвижимости.

В соответствии с ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные объекты и все, что прочно связано с землей.

Опыт таких стран, как Великобритания и Германия в Европе, Япония и Южная Корея в Азии, Бразилия и США в Америке свидетельствует, что наиболее существенное влияние на экономический рост в периоды кризисов, депрессий и послевоенных потрясений оказало именно жилищное строительство как мультипликативный фактор, определяющий развитие не только строительной отрасли, но и целого ряда смежных с ней секторов экономики. Следовательно, ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.

При рассмотрении влияния жилищного строительства на ускорение экономического роста в целом показателен пример США. Ядром программы жилищного строительства, запущенной в середине 30-х гг. прошлого века стало внедрение ипотечного кредитования как связующего звена финансового рынка и рынка недвижимости . Разработанная в те годы государственная программа ипотеки состояла в осуществлении исполнительной властью всех не представленных на рынке в тот момент функций: организатора жилищного строительства и ипотечного кредитования, гаранта возврата выданных ссуд, источника финансирования страховщика, посредника, арбитра.