Ипотечное кредитование: проблемы практики

Созданная Правительством США федеральная национальная ипотечная ассоциация «Фэнни Мэй» и в настоящее время является образцом синтеза регулирующей роли государства и частной инициативы в процессе выхода экономики из кризисного состояния.

Кроме выполнения задач по стимулированию экономического роста жилищное кредитование несет в себе важнейшую социальную функцию, а именно обеспечение населения доступным и комфортным жильем. При этом социальная функция государства в данном случае проявляется не только в создании условий, позволяющих гражданам приобретать жилье за счет собственных средств, но и оказывать адресную поддержку тем слоям населения, которые в настоящий момент не в состоянии решить данную проблему за счет собственных средств.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции—все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях)

Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья.

2. МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

2.1 Американская модель ипотечного кредитования

Принятая в Соединенных Штатах Америки, в Канаде, модель ипотечного кредитования жилья характеризуется наличием мощного вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, который обеспечивает приток кредитных ресурсов в первичный рынок ипотеки. Часто такую модель называют “расширенной открытой”.

Принцип действия американской модели заключается в следующем:

Физическое лицо, имеющее определенный уровень ежегодного дохода, сразу приобретает готовое жилье, оплачивая при этом лишь незначительную часть его стоимости собственными средствами, а вся оставшаяся часть идет от специализированного ипотечного банка – в виде ссуды, полученный под залог приобретаемой недвижимости, реже – недвижимости, уже находящейся в собственности клиента. Кроме ипотечного банка, кредитором в США могут выступать ссудосберегательные ассоциации и обычные коммерческие банки. Срок возврата ипотечного кредита колеблется от 15 до 30 лет, в зависимости от выбранного типа договора ипотеки и ежегодного дохода заемщика. Ставка процента за кредит составляет 7-9 процентов годовых. Особенностью ипотечного кредитования в США является то, что кредиты физическим лицам там выдаются только под приобретение готового жилья, а под строительство – нет.

Обычно ипотечные банки, заинтересованные в выдаче кредита, поручают отдельным организациям, так называемым “закладным брокерам”, начальное оформление кредита, включающее в себя андеррайтинг, сбор информации о заемщике, оценку риска кредита, и т.д. Услуги этой организации стоят не менее 1% от общей суммы кредита. Ипотечный банк сосредотачивает свои усилия на том, чтобы гарантировать себе получение прибыли и застраховать себя от наступления неблагоприятных обстоятельств. Банк привлекает оценочную фирму для определения стоимости закладываемого имущества. Причем услуги оценщика оплачиваются самим ипотечным банком.

Ссуды, которые выдаются банком, объединяются в пул (пакет) ипотек, и продаются внешним инвесторам. Поступления от продажи пускаются в оборот, и тем самым начинается новый цикл кредитования.

На этом этапе начинается действие вторичного рынка ипотеки. Здесь задействован очень сложный механизм. Центральное место в нем занимают такие учреждения, как Федеральная национальная ипотечная ассоциация -“Фенни Мэй” (Fanny Mae), Правительственная национальная ипотечная ассоциация – “Джинни Мэй” (Ginnie Mae), Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита – “Фредди Мэк” (Freddie Mac). Они приобретают пул кредитов у ипотечных банков, фактически покупая право кредитора на заложенное имущество. При этом на обратной стороне долговых обязательств делаются передаточные надписи, а в регистрационных реестрах делается запись об этой операции. Купля-продажа пула ипотек оформляется специальным актом. Обязательно производится андеррайтинг, и подтверждается кредитоспособность заемщика. После покупки кредитов, с ипотечным банком заключается отдельное соглашение об обслуживании кредита Учреждение, купившее пул ипотек, выпускает ценные бумаги (акции или облигации), которые обеспечиваются ипотеками. Акции продаются затем инвестиционному банку, а последний реализует их по доступным ценам рядовым инвесторам – гражданам США. Ценные бумаги, обеспеченные кредитами ипотечных банков, не имеют права приобретать лица, не имеющие американского гражданства.

Инструмент, без которого использование ипотечного кредитования в США невозможно, – это страхование. Ему придается огромное значение. В сфере страхования кредитов действуют как государственные, так и частные компании.

Американская модель ипотеки является эффективной и стабильной системой кредитования из-за разграничения полномочий и сфер ведения между центром и штатами. Первичный рынок ипотечного кредитования регулируется на региональном уровне – правительствами штатов, а вторичный рынок – федеральным центром.

Это позволяет поддерживать социальную роль ипотеки, которая заключается как в обеспечении, так и в защите прав граждан в выборе способа приобретения жилья, – это легче делать с учетом особенностей и традиций, присущих отдельной территории. В то же время, осуществление контроля и стандартизации отношений на рынке ипотечных ценных бумаг на национальном уровне, позволяет избегать хаотичности и беспорядка в обеспечении ресурсами рынка кредитов, а значит, содействует реализации социальной роли ипотеки.

Российская система ипотечного кредитования развивается по американской модели.

2.2 Европейская модель ипотечного кредитования

Страны Европы придерживаются схем ипотеки, основанных на нормах классического римского права об имущественном залоге, которые предусматривают следующее: предмет залога остается и в собственности, и во владении залогодателя.
В случае неудовлетворения требований по обязательству, кредитор получает право истребовать этот предмет, у кого бы он ни находился, продать его, и из вырученной суммы удовлетворить свое требование.

Так как при ипотеке не происходит передача в собственность кредитора заложенного имущества, а допускается лишь его продажа, то должник, являющийся собственником имущества, может его заложить несколько раз, что порождает очередность в удовлетворении претензий кредиторов.

Право требовать продажи залога признается только за первым кредитором. Последующие кредиторы по очереди получают удовлетворение за счет остатка от вырученной суммы после предыдущего кредитора.

В случае недостатка средств, вырученных от продажи залога, для удовлетворения всех кредиторов предусматривается возможность предъявить обязательственный иск в общем порядке на другое имущество должника.
Обязательными составляющими ипотеки, без которых сам факт получения ипотечного кредита будет считаться не легитимным, по нормам романо-германского права, являются:

1)наличие аутентичного акта – договора ипотеки, в обязательном порядке зарегистрированного у нотариуса по форме, установленной законом;

2)регистрация закладной в особой регистрационной службе по местонахождению объекта недвижимости;

3)обязательное ведение кадастра или поземельной книги, в которых отражается вся информация, касающаяся операций с недвижимостью (продажа, покупка, сервитут, льготы, и т.д.).

Схема ипотечного кредитования, используемая в европейских странах, работает следующим образом: гражданин, желающий получить кредит, обращается в ипотечный банк. Прежде всего, он заполняет анкету и пишет заявление, в котором указывается его финансовое состояние, местоположение недвижимости, обоснование непосредственной потребности в предоставлении ссуды. Анкета оформляется и прикладывается к заявлению.

Далее банк определяет пригодность потенциального объекта залога, то есть оценивает недвижимость.  Оценку может производить или сам банк, или специализированная оценочная компания.  По итогам работы оценочная компания составляет отчет об оценке и передает его кредитору.

После проведения оценки кредитор переходит к следующему этапу предварительных процедур, – к андеррайтингу, то есть принятию решения о предоставлении кредита. Андеррайтинг предполагает сбор и проверку данных о финансовом положении заемщика и последующее использование этой информации в принятии решения о предоставлении или не предоставлении кредита. Андеррайтингу предшествует оценка платежеспособности заемщика, которая базируется на следующих критериях кредитоспособности заемщика:
Стабильность его финансового положения, размер его текущих доходов и расходов,
кредитные источники.

После процедуры андеррайтинга, в случае положительного решения о выдаче ипотечного кредита, банк начинает документальное оформление прав и обязанностей, связанных с дальнейшим функционированием договора ипотеки.

Далее, кредитор передает заемщику документы на владение кредитом.
Конечным этапом взаимодействия банка и заемщика является собственно оформление самого договора ипотеки в виде закладной (обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки), без которой он не будет иметь юридической силы. Нотариус удостоверяет закладную по форме, установленной законом. Кроме того, закладная должна быть зарегистрирована в особой регистрационной службе по месту нахождения объекта недвижимости. Это означает признание государством обязательств должника и установление приоритета по использованию права на лишение заемщика возможности выкупить закладную. Регистрационная запись заносится в Кадастр (во Франции) или в Поземельную книгу (в Германии).
         Имея закладную, банк может распоряжаться ей по своему усмотрению. Прежде всего, банк постарается пополнить свои кредитные ресурсы, для предложения их следующим клиентам. Лучший путь для этого – это продажа закладной другим профессиональным участникам ипотечного рынка. В этом случае на закладной делается передаточная надпись, и новому владельцу переходят все права предыдущего кредитора. Но на этом обязанности ипотечного банка по обслуживанию кредита не заканчиваются. Он становится связующим звеном между заемщиком и новым кредитором, – переводит ежемесячные платежи заемщика на счет кредитора; сообщает сторонам о ситуации на рынке недвижимости; проводит консультации по правовым и финансовым вопросам. В случае неоднократного нарушения заемщиком условий договора ипотеки, кредитор имеет право наложить взыскание на заложенное имущество.

Следует отметить, что в странах Европы процесс продажи заложенного имущества на основании судебного решения, занимает длительный период времени, и связан со множеством условностей. Например, во Франции, требуется в среднем 4 года, чтобы кредитор мог вернуть свои средства. Условия продажи очень жесткие из-за необходимости защиты прав собственника, на имущество которого наложен арест. При получении ипотечного кредита на строительство или приобретение жилья, применяются другие требования для потенциального заемщика. Для получения кредита ему необходимо иметь на счете в банке, как минимум, 30 % от стоимости нового жилья. В договоре ипотеки отдельно оговариваются моменты, касающиеся строительства нового жилья, – сроков, стоимости, и т. д. Заемщик получает кредит под залог дома или квартиры, в которой он проживает, на срок, необходимый для ввода в действие нового жилья. После переезда в новый дом (квартиру), старое жилье продается с публичных торгов, и заемщик из полученных средств расплачивается с кредитором.

Таким образом, европейская модель ипотеки определяется наличием минимального числа специализированных участников. Принципиальной характеристикой модели является то, что совокупная заявка всех потенциальных заемщиков может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе собственных средств банка, средств на депозитах, межбанковских кредитов, и т.д. Очевидно смещение баланса интересов в правоотношениях в сторону заемщика-залогодателя, обеспечение условий, при которых он может до последнего момента оставаться собственником имущества.

Относительная простота организации ипотеки на основе данной модели, слабая развитость вторичного рынка ценных бумаг обуславливает зависимость процентных ставок по ипотечным кредитам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Это оказывает существенное влияние на активность банков в ипотечном кредитовании в отдельные периоды, – благоприятные или неблагоприятные.

3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

3.1 Характеристика состояния ипотечного рынка

Российская ипотека в 2011 году демонстрирует новый виток развития, основными векторами которого становятся интеграция и унификация. Кроме того, либерализация условий кредитования и требований к заемщикам, которые некоторые склонны называть «возвратом к докризисным условиям», уже достаточно долгое время сохраняет жестко зафиксированные рамки, не свойственные ипотечному рынку в последние годы перед кризисом.

Интеграция рынка заметна невооруженным взглядом: сегодня ипотека развивается банками в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Взаимодействие позволяет ускорять подготовку и проведение ипотечной сделки, открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов для партнеров с обеих сторон. Предварительная работа брокеров и риэлтеров с потенциальным ипотечным заемщиком способствует повышению качества кредитных заявок, соответственно, у банков снижаются затраты на отсев некондиционных клиентов. По данным банка «ДельтаКредит» в 2010 году более трети клиентов было привлечено риэлторами. У крупных банков счет партнеров идет на сотни. К примеру, ВТБ24 сотрудничает более чем с 1000 застройщиками, у банка «Уралсиб» сеть партнеров насчитывает более 250 строительных компаний и 800 риэлторских и брокерских компаний.

Конкуренция на ипотечном рынке обостряется в двух плоскостях. Частные банки ведут неравную борьбу за клиента с госсектором - Сбербанком, ВТБ 24, Газпромбанком и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), при этом, как частные, так и государственные банки с АИЖК активно конкурируют между собой.