Право собственности на жилые помещения. Приватизация жилья

Правоотношения по приватизации жилья отделяют от правоотношений дарения, хотя у них имеются и некоторые  общие признаки, ряд отличий, связанных  главным образом с особенностями  преобразования отношений собственности  в государственном и муниципальном  секторе жилья - с существенными  изменениями в результате этих преобразований правового режима жилой площади (объекта этих отношений), статуса  органов, уполномоченных управлять  жилищным фондом, и правового положения  проживающих на жилой площади  лиц (их субъектов) и т.д. Иначе говоря, их назначение в гражданско-правовом регулировании значительно отличается от того, которое придается в этом плане отношениям дарения. Это своеобразие  правовой природы правоотношений по приватизации жилья и выделяет их среди других гражданско-правовых отношений.

Представляется правильным мнение, что если в приватизируемом  жилом помещении кроме нанимателя проживают и другие члены его  семьи, то и они все становятся сособственниками помещения, а собственность  на занимаемое ими жилое помещение  в результате приватизации становится общей²²[22].

Подобные рассматриваемым  ситуации возникают в случае приватизации квартир с частичной оплатой  их стоимости. При приобретении жилых  помещений с оплатой их полной стоимости в соответствии с Положением о продаже гражданам квартир  в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт, действовавшим до принятия Закона от 4 июля 1991 г. о приватизации жилья (да и в случаях приобретения жилья за полную плату в соответствии с самим Законом о приватизации жилья при повторной приватизации), вопрос о приобретении права общей собственности проживавшими с приобретателем помещения членами семьи мог быть решен однозначно только в отношении супругов при условии выплаты их общих средств на приобретение жилья. В случаях же приобретения жилья с частичной оплатой положение как тех, так и других остается неясным. Относительно супругов и здесь тоже следовало бы исходить из той же позиции, что и в предыдущем случае. Что касается остальных членов семьи, то как в этом, так и во всех остальных случаях приватизации жилья (кроме несовершеннолетних, для которых законом все же сделано исключение), вопрос о возникновении за ними права общей собственности на занимаемые ими жилые помещения пока остается без какой либо регламентации законодательством на общероссийском уровне, хотя в некоторых регионах и предпринимались попытки такого регулирования.

Поэтому и имело бы смысл  предусмотреть в законодательстве возникновение при приватизации жилья права общей собственности  на занимаемые помещения за всеми  проживающими в них членами семьи  с тем, чтобы сохранить их равные права на жилую площадь и после  ее приватизации²³[23]. Дальнейшее регулирование права собственности в таком случае осуществлялось бы по нормам гражданского законодательства.

Заключение 

Во-первых, право собственности  в действующем законодательстве рассматривается как право владения, пользования и распоряжения жилым  помещением. Владение означает реальное обладание жильем. В результате пользования  жильем собственник извлекает для  себя пользу, выгоду, доходы. Вместе с  тем законодательством установлено, что жилые помещения могут  быть использованы только для проживания граждан. Размещение в жилых помещениях мастерских или офисов не допускается. Под распоряжением понимается право  собственника юридически определить судьбу жилья - продать, обменять, подарить и  т. п.

Передача собственником  любого из трех или всех названных  правомочий другому лицу не лишает его права собственности на жилое  помещение до момента государственной  регистрации перехода этого права  к другому лицу.

Таким образом, право собственности  представляет собой наиболее широкое  по содержанию право, которое дает возможность  его обладателю - собственнику (и  только ему) осуществлять полное "хозяйственное  господство" над принадлежащим  ему имуществом.

Во-вторых, современное  право провозгласило принцип, в  соответствии с которым, граждане имеют  право на приобретение жилья в  частную собственность без ограничения  его количества, размеров и стоимости  путем:

1) приватизации в установленном  порядке занимаемых жилых помещений  в домах государственного и  муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в  полном хозяйственном ведении  предприятий или оперативном  управлении учреждений (ведомственном  жилищном фонде);

2) жилищного строительства,  в том числе жилищного строительства  товариществами индивидуальных  застройщиков;

3) участия в жилищных  и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах; 

4) купли-продажи жилья,  в том числе через биржи,  аукционы;

5) приобретения в порядке  наследования;

6) мены жилья; 

1) дарения жилых помещений; 

2) рентный договор. 

В-третьих, переход и  возникновение права собственности  на жилые помещения подлежит государственной  регистрации и подтверждается правоустанавливающими  документами. Право собственности  охраняется законом.

В четвертых, право собственности  бессрочно. Собственнику принадлежат  права владения, пользования и  распоряжения своим имуществом.

В-пятых, говоря о законодательстве о жилье, нужно подчеркнуть, что  законодательство не стоит на месте  — принят ряд федеральных законов, которые предусматривают урегулирование жилищных отношений в новых условиях; в их числе: федеральный закон  от 15.06.96 № 72-ФЗ «О товариществах собственников  жилья», федеральный закон от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Земельный кодекс РФ, Гражданский  кодекс РФ (часть третья) и др. Однако, касаясь перспектив совершенствования  жилищного законодательства, необходимо отметить, что его коренное обновление увязывается с принятием нового Жилищного кодекса РФ. Задержка в  принятии указанного Кодекса имеет  и другую негативную сторону: в условии  отсутствия нового федерального закона субъекты РФ предпринимают самостоятельные  действия, которые зачастую не увязываются  с федеральным законодательством.

Список литературы

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской  Федерации // Российская газета, 25 декабря 1993г. 

2. Гражданский кодекс  РФ. Часть 1 и 2. – М. Инфра-норма, 2000 г. 

3. Жилищный кодекс РСФСР  от 24 июня 1983 г. Ведомости Съезда  народных депутатов РСФСР и  Верховного Совета РСФСР, 1983 г., N 26, ст. 883.

4. Гражданский процессуальный  кодекс РСФСР – М. Инфра-норма, 2000.

5. Градостроительный кодекс  РФ от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ // Собрание  законодательства Российской Федерации, 11 мая 1998 г., N 19, ст. 2069.

6. Кодекс РСФСР об  административных правонарушениях  от 20 июня 1984 г. // Ведомости Верховного  Совета РСФСР, 5 июля 1984 г., N 27, ст. 909.

7. Гражданский кодекс  Российской Федерации. Часть третья // Российская газета 26 ноября, 2001.

8. Федеральный закон  от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной  деятельности в Российской Федерации"  Собрание законодательства Российской  Федерации, 20 ноября 1995 г., №47, ст. 4473.

9. Основы жилищного законодательства  Союза ССР и союзных республик  от 24 июня 1981 г. N 5150-Х // Ведомости  Верховного Совета СССР от 1 июля 1981 г., N 26, ст. 834.

10. Закон РФ от 24 декабря  1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной  жилищной политики" // Ведомости  Съезда народных депутатов Российской  Федерации и Верховного Совета  Российской Федерации, 21 января 1993 г., N 3, ст. 99.

11. Федеральный закон  от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах  собственников жилья" // Собрание  законодательства Российской Федерации, 17 июня 1996 г., N 25, ст. 2963.

12. Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. №1541-1 "О приватизации  жилищного фонда в Российской  Федерации" // Ведомости Съезда  народных депутатов РСФСР и  Верховного Совета РСФСР, 11 июля 1991 г., N 28, ст. 959.

13. Закон РТ №1936-XII "О  приватизации жилищного фонда  в Республике Татарстан", 15.07.93. // Советская Татария, №157-158, 7 августа  1993 г. 

14. Постановление КМ РТ  от 25 марта 1999 г. N 165 "О создании  товариществ собственников жилья  в Республике Татарстан" // Нормативные  акты Республики Татарстан, №4, апрель 1999 г. 

15. Приказ министерства  юстиции РФ «Об утверждении  инструкции о порядке государственной  регистрации договоров купли-продажи  и перехода права собственности  на жилые помещения» // Российская  газета, 22 августа 2001 г., №162.

16. Информационное письмо  Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации N 21 от 13 ноября 1997 г. // Вестник  Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации. 1998. N 1. С.81

Специальная литература:

1. Богданова Н.Д. Совершение  нотариальных действий с квартирами, принадлежащими гражданам на  праве собственности // Правоведение, 1994, №4.

2. Вышкина С.В. Защита  прав несовершеннолетних при  приватизации жилья // Законодательство, 1998, №3.

3. Завьялов А., Коновалов  В. Государственная регистрация  прав на недвижимость // Российская  юстиция, 1998, №6.

4. Исрафилов И. Возникновение  права общей собственности при  приватизации квартиры // Российская  юстиция, 1996, №8.

5. Крашенинников П.В.  Сделки с жилыми помещениями  – М. Статут, 2001.

6. Макаров Г. Правовые  способы защиты граждан от  посягательств на их права  при совершении жилищных сделок // Хозяйство и право, 1997, №№4-5.

7. Потяркин Д. Подлежат  ли государственной регистрации  договоры социального найма жилья? // Российская юстиция, №3, март 2000 г. 

8. Романов О. Государственная  регистрация прав на недвижимость  и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения  // Хозяйство и право, 1998, №7, 8.

9. Титов А.А. Новые  способы получения жилья –  М. Юрайт, 2000.

10. Фаршатов И. Дела  об утрате права на жилое  помещение // Российская юстиция, 1997, №8.

Для подготовки данной работы были использованы материалы с сайта http://tarasei.narod.ru

1[1] Конституция Российской Федерации  // Российская газета, 25 декабря 1993 г.

2[2] Крашенинников  П.В. Сделки с жилыми помещениями  – М. Статут, 2001. – с.3.

3[3] Гражданский  кодекс РФ. Часть 1 и 2. – М.  Инфра-норма, 2000 г.

4[4] Макаров  Г. Право собственности на квартиру  и жилой дом // Хозяйство и  право, 1998, №№5, 6. – с.76.

5[5] См.: Судебная практика по жилищным  спорам. Сборник постановлений, решений  и определений федеральных судов.  М.: Издательская группа «Норма-Инфра-М», 1999. С. 206-207.

6[6] Закон  РСФСР от 4 июля 1991 г. №1541-1 "О  приватизации жилищного фонда  в Российской Федерации" // Ведомости  Съезда народных депутатов РСФСР  и Верховного Совета РСФСР, 11 июля 1991 г., N 28, ст. 959.

7[7] Закон  РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об  основах федеральной жилищной  политики" // Ведомости Съезда  народных депутатов Российской  Федерации и Верховного Совета  Российской Федерации, 21 января 1993 г., N 3, ст. 99.

8[8] Здесь  и далее под «Основами» следует  понимать Закон РФ от 24 декабря  1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной  жилищной политики".

9[9] Федеральный  закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним" // Собрание законодательства  Российской Федерации, 28 июля 1997 г.  №30, ст. 3594.  

 

10[10] Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. Ведомости Съезда народных  депутатов РСФСР и Верховного  Совета РСФСР, 1983 г., N 26, ст. 883.

11[11] Основы жилищного законодательства  Союза ССР и союзных республик  от 24 июня 1981 г. N 5150-Х // Ведомости  Верховного Совета СССР от 1 июля 1981 г., N 26, ст. 834.

12[12] Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников  жилья" // Собрание законодательства  Российской Федерации, 17 июня 1996 г., N 25, ст. 2963.

13[13] Указ Президента РФ от 29 марта  1996 г. N 430 "О государственной поддержке  граждан в строительстве и  приобретении жилья" // Собрание  законодательства Российской Федерации, 1 апреля 1996 г.

14[14] Приказ министерства юстиции  РФ «Об утверждении инструкции  о порядке государственной регистрации  договоров купли-продажи и перехода  права собственности на жилые  помещения» // Российская газета, 22 августа  2001 г., №162.

15[15] Закон РТ №1936-XII "О приватизации  жилищного фонда в Республике  Татарстан", 15.07.93. // Советская Татария,  №157-158, 7 августа 1993 г.

16[16] Указ Президента РТ N УП-213 "О  мерах по развитию жилищного  строительства в Республике Татарстан", 30.03.95. // Республика Татарстан, №70, 4 апреля 1995 года

17[17] Постановление КМ РТ от 25 сентября 1999 г. N 635 "О предоставлении гражданам  кредитов на строительство или  приобретение жилья из средств  государственных ресурсов" // Нормативные  акты Республики Татарстан, №10, октябрь 1999 г.

18[18] Постановление КМ РТ от 25 марта  1999 г. N 165 "О создании товариществ  собственников жилья в Республике  Татарстан" // Нормативные акты  Республики Татарстан, №4, апрель 1999 г.

19[19] Экономика и жизнь, №6, 1994 г.

20[20] Бюллетень Верховного Суда Российской  Федерации. 1993. №11. С.23

21[21] Богданова Н.Д. Совершение нотариальных  действий с квартирами, принадлежащими  гражданам на праве собственности  // Правоведение, 1994, №4 - С.99.

22[22] Исрафилов И. Возникновение права  общей собственности при приватизации  квартиры // Российская юстиция, 1996, №8.

23[23] Защита прав несовершеннолетних  при приватизации жилья // Законодательство, 1998, №3. – с.39.