Право собственности на жилые помещения. Приватизация жилья

Одновременно нужно подчеркнуть, что нормы, содержащиеся в жилищном законодательстве, должны соответствовать  ГК РФ (см. п. 2 ст. 3). Кроме того, ЖК РФ, принятый до перехода страны к рыночной экономике, равно как и другие акты жилищного законодательства, должны применяться и в соответствии с Основами, которые определяют новые  подходы в реализации конституционного права граждан Российской Федерации  на жилище в условиях рыночных отношений. Однако и положения Основ в  случаях несоответствия их новому ГК РФ применяться не должны.

Какие наиболее значимые законы жилищного законодательства применительно  к рассмотрению права собственности  на жилые помещения?

Жилищный кодекс РСФСР, несмотря на то, что многие его положения  устарели и входят в противоречие с Конституцией РФ, ГК РФ и Основами, является одним из основных актов  жилищного законодательства. Жилищный кодекс РСФСР состоит из семи разделов:

раздел I «Общие положения»;

раздел II «Управление жилищным фондом»;

раздел III «Обеспечение граждан  жилыми помещениями. Пользование жилыми помещениями»;

раздел IV «Обеспечение сохранности  жилищного фонда, его эксплуатация и ремонт»;

раздел V «Ответственность за нарушение жилищного законодательства»;

раздел VI «Порядок разрешения жилищных споров»;

раздел VII «Заключительные  положения».

В ЖК РФ по сравнению с  другими законами наиболее полно  урегулированы вопросы, касающиеся предоставления жилых помещений  и пользования ими.

Закон РФ «О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации». Законом  о приватизации установлены основные принципы и условия осуществления  приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации, а также определен порядок обслуживания и ремонта приватизированного жилья.

Закон РФ «Об основах  федеральной жилищной политики»  — качественно новый этап в  формировании правовой базы урегулирования жилищных отношений. Основы содержат важнейшие  положения о новых подходах в  решении жилищной проблемы, а также  регулируют вопросы собственности  и недвижимости в жилищной сфере. Они вышли за пределы вопросов, касающихся предоставления и использования  жилищного фонда; не только заложили общие направления применительно  к жилищным отношениям, но и указали  направления развития отношений  собственности и земельных отношений. Кроме того, Основы содержат нормы  прямого действия, касающиеся жилищной сферы.

Основы состоят из четырех  разделов:

раздел I «Общие положения»;

раздел II «Собственность в  жилищной сфере»;

раздел III «Обеспечение граждан  жилищем, пользование жилищным фондом, социальные гарантии в жилищной сфере»;

раздел IV «Регулирование земельных  отношений, строительства, содержания и ремонта жилья. Налогово-кредитная  поддержка жилищной реформы».

Основы являются приоритетным актом по отношению к другим актам  жилищного законодательства. Это  вытекает из постановления Верховного Совета РФ от 24.12.92 «О введении в действие Закона Российской Федерации «Об  основах федеральной жилищной политики», п. 2 которого установлено, что впредь до приведения законодательных актов  Российской Федерации и субъектов  Российской Федерации в соответствие с Основами они применяются лишь в части, не противоречащей указанному Основам.

Касаясь перспектив совершенствования  жилищного законодательства, необходимо отметить, что его коренное обновление увязывается с принятием нового Жилищного кодекса РФ. Конечно, законодательство не стоит на месте — принят ряд  федеральных законов, которые предусматривают  урегулирование жилищных отношений  в новых условиях; в их числе: федеральный  закон от 15.06.96 № 72-ФЗ «О товариществах  собственников жилья», федеральный  закон от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Земельный  кодекс РФ и др.

Вместе с тем задержка в принятии нового Жилищного кодекса  РФ — серьезный пробел в урегулировании жилищных отношений, и сложившаяся  ситуация порождает путаницу в применении норм жилищного законодательства, поскольку  другие акты не могут заменить базового жилищного закона, которым по своему положению должен быть Жилищный кодекс РФ в системе правовых актов жилищного  законодательства.

Задержка в принятии указанного Кодекса имеет и другую негативную сторону; в условии отсутствия нового федерального закона субъекты РФ предпринимают самостоятельные  действия, которые зачастую не увязываются  с федеральным законодательством.

Глава 2. Приватизация жилых помещений  – одно из центральных основания  возникновения права собственности  на жилье 

§1. Основания возникновения права  собственности на жилые помещения 

Федеральный закон «Об  основах федеральной жилищной политики» (ст. 19 приобретение гражданами жилья  в частную собственность) закрепляет:

Граждане имеют право  на приобретение жилья в частную  собственность без ограничения  его количества, размеров и стоимости  путем:

1) приватизации в установленном  порядке занимаемых жилых помещений  в домах государственного и  муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в  полном хозяйственном ведении  предприятий или оперативном  управлении учреждений (ведомственном  жилищном фонде);

2) жилищного строительства,  в том числе жилищного строительства  товариществами индивидуальных  застройщиков;

3) участия в жилищных  и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах; 

4) купли-продажи жилья,  в том числе через биржи,  аукционы;

5) приобретения в порядке  наследования и по другим законным  основаниям.

Итак, право собственности  на жилище может возникнуть как на возмездном, так и на безвозмездном  основании.

Безвозмездно жилье может  быть приобретено в результате приватизации, получения в дар или вступления в наследство.

Возмездное, то есть за плату, приобретение жилья в собственность  осуществляется в основном посредством  гражданско-правовых сделок на рынке  жилья. Так, право собственности  на жилье возникает на основании  договора купли-продажи, мены, наследования или другой сделки об отчуждении этого  имущества. Член жилищно-строительного  или жилищного кооператива, который  полностью вносит свой пай, также  приобретает право собственности  на это имущество.

§2. Приватизация жилых помещений 

В соответствии со ст.2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане, занимающие жилые  помещения (квартиры) в домах государственного и муниципального жилищного фонда  по договору найма или аренды, вправе приобрести эти помещения в свою собственность. Согласно редакции данной статьи от 20 июля 1994 г. жилые помещения  передаются им в общую собственность (совместную или долевую) или в  собственность одного из них.

Приватизация – один из самых недорогих и простых  способов приобретения права собственности  на жилое помещение - приватизация. Приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан  на добровольной основе занимаемых ими  жилых помещений в государственном  и муниципальном жилых фондах. При переходе государственных и  муниципальных предприятий в  иную форму собственности, либо при  их ликвидации, за гражданами, проживающими в домах таких предприятий, сохраняются  все жилищные права, в том числе, и право на бесплатную приватизацию жилья. Гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения  в домах этих предприятий и  учреждений и в том случае, если изменение формы собственности  или ликвидация предприятий и  учреждений имели место до вступления в силу статьи 18 Закона РФ от 23 декабря 1993 года " О приватизации жилищного  фонда в РФ ".

Не подлежат приватизации: жилые помещения в общежитиях, жилые помещения, находящиеся в  аварийном состоянии, в коммунальных квартирах, в домах закрытых военных  городков, служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда  совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, а также жилые помещения  в специализированных домах.

Аварийными являются дома, имеющие повреждения несущих  конструкций, не отвечающие установленным  техническим, строительным санитарно-гигиеническим  требованиям, противопожарным нормам.

При приватизации жилого помещения  каждый из совершеннолетних членов семьи  по своему усмотрению может либо стать  участником общей собственности  на жилое помещение, либо отказаться от такого участия, выразив свое согласие на его приватизацию остальными или  одним из них. Несовершеннолетние же члены семьи, как проживающие  в квартире на момент приватизации и имеющие право пользования  ее жилплощадью, так и не проживающие  в ней, но не утратившие прав на жилую  площадь, в соответствии со ст.7 Закона о приватизации жилья при приватизации квартиры теперь уже подлежат обязательному  включению в число ее сособственников.

Согласно п.3 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации (утверждено решением коллегии Комитета Российской Федерации по муниципальному хозяйству N 4 от 18 ноября 1993 г.¹⁹[19]) отказ от включения несовершеннолетних в число сособственников приватизируемой квартиры может быть осуществлен их родителями и усыновителями, а также опекунами и попечителями только при наличии на это разрешения органов опеки и попечительства. Данное требование вытекает из п.2 ст.37 ГК РФ, согласно которому опекун несовершеннолетнего не вправе самостоятельно совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав.

Что касается отказа от участия  в общей собственности на приватизируемое  жилое помещение совершеннолетних членов семьи, то мотивы их отказа могут  быть разными (намерение бесплатно  приобрести в собственность в  порядке приватизации другое впоследствии полученное жилое помещение, уступка  своего права на участие в общей  собственности взамен приобретения им другого отдельного жилья или  иная договоренность об условиях такого отказа и т.д.). Но и эти члены  семьи в случаях, когда при  отказе от участия в общей собственности  они были введены в заблуждение  или не способны были понимать значения своих действий, а также когда  собственником (собственниками) приватизированного жилья впоследствии была нарушена договоренность об условиях их отказа, вправе оспорить сделку приватизации жилого помещения  в судебном порядке (см. п.13 постановления  Пленума Верховного Суда РФ "О  некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"²⁰[20]).

Названные положения об основаниях и условиях возникновения  права общей собственности на приватизируемое жилое помещение  противоречат некоторым особенностям в приватизации жилья, имевшим место  на том или ином этапе его осуществления. Так, в ст.12 Закона о приватизации жилищного фонда (в редакции от 4 июля 1991 г.) предусматривалось, что при  переходе жилого помещения в порядке  приватизации в собственность проживающих  в нем членов семьи бесплатно  им подлежит передаче общая (жилая) площадь  с учетом состава семьи в пределах нормативов, определяемых на региональном уровне на одного человека, но не менее  размеров, установленных в самом  Законе о приватизации жилья. Другая же статья Закона (ст.11) содержит правило, устанавливающее, что право на бесплатную приватизацию каждым из членов семьи  может быть реализовано только один раз. Право же на бесплатное приобретение в собственность в порядке  приватизации другого впоследствии полученного жилья сохраняется  за ними тогда, когда они не участвовали  в приватизации жилого помещения  и выразили свое согласие на приобретение занимаемого ими жилья в собственность  остальными членами семьи или  одним из них (п.3 Положения о бесплатной приватизации).

В связи с этим возникает  вопрос: как же быть применительно  к ситуациям, когда некоторые  члены семьи не приняли участие  в приватизации, выразив свое согласие на приватизацию жилого помещения другими  членами семьи, а жилая площадь  при этом соответственно бесплатно  была передана и с учетом их доли тоже. Подобное положение еще как-то можно объяснить в отношении  тех членов семьи, которые не являются супругом (супругой) приобретателя жилого помещения или одного из участников общей собственности. Поскольку эти члены семьи сами выразили согласие на приватизацию жилого помещения без их участия, то за ними соответственно тут не может возникнуть и право общей собственности на него.

Все складывается несколько  иначе, если дело касается супругов. Возникновение  права собственности на приватизируемое  помещение за одним из них здесь  будет противоречить общегражданским  нормам института общей собственности  супругов (ст.256 ГК РФ), в соответствии с которыми на имущество, приобретенное  супругами во время брака, возникает  их право общей совместной собственности, независимо от того, кем из них и  на чье имя оно приобретено, если приобреталось имущество на общие  средства супругов и ими при этом не определен иной его правовой режим. Тогда выходит, если квартира приватизирована  одним из супругов с согласия второго  и других проживающих в квартире совершеннолетних членов семьи с  учетом жилой площади, полагавшейся безвозмездной передаче на весь состав семьи, то по идее и в этом случае должно возникнуть право общей совместной собственности супругов на квартиру, так как каждым из членов семьи  в данном случае уже реализовывается  свое право на бесплатную приватизацию жилой площади только один раз.

Нисколько не убеждает здесь  и обоснование противоположной  позиции по данному вопросу тем, что "в данном случае имеет место  безвозмездная передача имущества, т.е. дарение" согласно ст.256 ГК РСФСР²¹[21]. Отметим, что с 1 марта 1996 г. в этой части действует ст.572 ГК РФ, и именно поэтому на имущество, приобретенное одним из супругов в дар во время брака, согласно ст.256 ГК РФ 1994 г. не возникает право их общей совместной собственности. Но поскольку в рассматриваемом случае жилая площадь при приватизации квартиры бесплатно передается всем проживающим в квартире членам семьи, то и правоотношения собственности соответственно должны возникнуть с каждым из них. Помимо этого, только по наличию сходства в одном признаке - безвозмездном характере передачи имущества, в этих случаях все же не следует проводить подобные аналогии, так как в отличие от договоров дарения сделки по приватизации жилья являются правоотношениями, направленными на преобразование отношений жилищного найма в государственном и муниципальном жилищном фонде в правоотношения собственности его пользователей, в чем и заключается их основное своеобразие.