Право собственности на жилые помещения. Приватизация жилья

Право собственности на жилые помещения. Приватизация жилья

Введение 

Жилые помещения как  объекты права собственности  получили в современном Российском законодательстве особый правовой режим. Будучи недвижимостью, они, кроме того, имеют теперь строго целевое назначение. Такой подход закона обусловлен сохраняющимся  недостатком жилья и его особой социальной значимостью. Последняя  получила конституционное закрепление  в ст. 40 Конституции РФ, провозгласившей  право граждан на жилище и обязавшей  органы государственной власти и  местного самоуправления создавать  необходимые условия для реализации этого права.

Право граждан на жилище может быть сведено к трем юридическим  возможностям, хотя норма ст. 40 Конституции  Российской Федерации¹[1] конкретно не содержит такой юридической формулы: стабильное, устойчивое, постоянное пользование жилым помещением во всех разновидностях жилищного фонда; улучшение жилищных условий в домах всех разновидностей жилищного фонда; обеспечение здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека (последнее вытекает из норм международного права).

Но такие же правовые возможности открывались и раньше. Однако дефектом уходящей в прошлое  системы была закрепленная прежней  Конституцией монополия государственного, муниципального и общественного  жилищных фондов, созданных за годы социализма. Индивидуальному жилищному  фонду и строительству отводилось в городах и поселках городского типа незначительное место. Он господствовал  лишь в сельской местности. Его развитию, как и развитию жилищной кооперации - другой формы участия граждан  своими средствами в строительстве  жилья, Советское государство обязывалось  лишь содействовать. Личная собственность  граждан на жилой дом носила потребительский  характер. Частная собственность  была под запретом.

Действующая Конституция  и принимаемое в соответствии с основным законом законодательство, отражает смену эпох в удовлетворении жилищных потребностей, переход к  новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства  на собственность и экономическую  деятельность, утверждение равенства  всех форм собственности, частной собственности  на жилье и землю. Государственный  жилищный фонд утратил господствующее положение, возникли частная собственность  граждан и юридических лиц  на жилищный фонд, частные проектные  и строительные организации, банки, образовался рынок жилья, земли  и т. п.

Актуальность данной темы, прежде всего, подтверждает существенное обновление направления жилищной политики в Российской Федерации и смена  взглядов на отношения собственности, а следовательно и оснований  возникновения права собственности. Ранее в жилищном законодательстве было немало ограничений. Прежний закон - Гражданский кодекс РСФСР, регулировал  отношения собственности на жилье  лишь в части, касающейся индивидуальных жилых домов, устанавливая при этом довольно жесткие параметры как  по размеру, так и по количеству строений, которые могли находиться в собственности  одного лица или семьи. Так, у совместно  проживающих супругов и их несовершеннолетних детей мог быть только один жилой  дом (или часть его), принадлежащий  на праве собственности одному из них или находящийся в их общей  собственности. В многоквартирном  доме жилищно-строительного кооператива  индивидуальных застройщиков совместно  проживающие супруги и их несовершеннолетние дети могли иметь только одну квартиру. Предельный размер дома (квартиры) не должен был превышать 60 м2 жилой площади.

Многие юристы, оценивая действующую нормативную базу подчеркивают, что законодательство о праве  собственности на квартиру и жилой  дом по сути своей представляет новейшее нормотворчество по регулированию отношений собственности на жилье в данных социально-экономических условиях.

Актуальность вызывает и детальное исследование отдельных  оснований права собственности  на жилые помещения. Так, например, согласно статистическим данным на начало 1998 г. на территории России было приватизировано 42% квартир. При этом вопрос целесообразности приватизации жилых помещений остается открытым²[2].

Глава 1. Право собственности на жилые помещения 

§1. Жилые помещения как объект права собственности 

Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены  для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288 ГК РФ³[3]), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК РФ).

Таким образом, все без  исключения жилые помещения получили строго целевое назначение, а все  собственники жилищных фондов, жилых  домов и отдельных жилых помещений  не вправе более использовать их исключительно  по своему усмотрению, с нарушением целевого назначения этих объектов. Не допускается, следовательно, сдача  жилых помещений внаем под  различные офисы, конторы, склады, а  также их продажа для указанных  целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует  соответствующей перерегистрации  их в органах, осуществляющих учет данного  вида недвижимости). Такие ограничения  в реализации права собственности  на недвижимость касаются всех собственников - граждан, в том числе владельцев жилых домов и приватизированных  квартир, юридических лиц, включая  коммерческие и общественные организации, а также государственных и  муниципальных (публично-правовых) образований. В этом смысле жилье является таким  же особым объектом права собственности, как и земельный участок, свободное  использование которого исключительно  по усмотрению собственника не допускает  ни один современный правопорядок⁴[4].

Под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные  для постоянного проживания, но и  отдельные квартиры и иные жилые  помещения (например, отдельные изолированные  комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных  органах, осуществляющих учет такого рода недвижимости (обычно территориальные  бюро технической инвентаризации - БТИ), в том числе служебные  и ведомственные, а также "специализированные дома" и служащие аналогичным  целям помещения - общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальные  дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов  и др. Подчеркивая указанные ограничения, п. 2 ст. 288 ГК РФ специально отмечает, что  гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или  иного жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и  проживания членов его семьи. Соответственно этому и любое отчуждение данного  объекта, как и сдача его во временное пользование другим лицам, должно производиться с учетом установленного для него законом целевого назначения. Поэтому любой собственник жилого помещения вправе в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 288 ГК РФ сдавать его  для проживания (постоянного или  временного) другим гражданам на основе соответствующего договора (найма или  аренды), регулируемого нормами жилищного  законодательства.

Правовой режим находящейся  в многоквартирном доме жилой  квартиры как объекта недвижимости наряду с целевым назначением  обладает еще и той особенностью, что неизбежно включает в себя и право на общее имущество  дома - подвалы, чердаки, лестничные площадки и иные общие помещения, несущие конструкции дома, лифты, стояки, иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся как за пределами, так и внутри квартиры или иного жилого помещения, если оно обслуживает более одной квартиры или жилого помещения (п. 1 ст. 290 ГК РФ), поскольку без такого рода объектов невозможно нормальное пользование и самим жилым помещением.

Кодекс закрепляет два  важных правила, касающихся правового  режима перечисленного общего имущества  собственников квартир в многоквартирном  жилом доме. Во-первых, на это имущество  устанавливается общая долевая  собственность названных собственников (ст. 289 ГК РФ). Их доли в праве на такое  имущество пропорциональны размеру  принадлежащих им квартир (жилых  помещений), а точнее, их общей площади.

Указанное право регулируется общими правилами гражданского законодательства о праве общей долевой собственности, однако с некоторыми изъятиями. Главное  из них состоит в запрете собственнику квартиры или иного жилья отчуждать  свою долю в праве на общее имущество  жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290). В этом и состоит второе важное положение, определяющее специфику  правового режима объектов общей  собственности собственников жилья  в многоквартирном жилом доме. По сути, это означает, что соответствующая  доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности  на жилье, будучи неразрывно с ним  связанной.

Следует иметь в виду, что данные правила распространяются лишь на собственников жилья, но не на их нанимателей или арендаторов. Если, например, в муниципальном  жилом доме приватизирована лишь часть квартир, отношения общей  долевой собственности возникнут  с участием собственников квартир, то есть граждан, приватизировавших  свои квартиры, и соответствующего муниципального образования в лице его органа управления жилым фондом.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома и надлежащего  использования общего имущества  все собственники квартир должны создать товарищество (п. 1 ст. 291). Такое  товарищество становится юридическим  лицом - некоммерческой организацией. По своей сути оно может рассматриваться  как потребительский кооператив, однако п. 2 ст. 291 ГК считает его самостоятельной  разновидностью некоммерческих организаций, действующей на основании специального закона (что вполне соответствует  требованиям п. 3 ст. 50). Данные организации  действуют на основании Закона «О товариществах собственниках жилья».

Важной особенностью жилья  как объекта права собственности  граждан является наличие особых, самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника, но и у совместно проживающих  с ним членов его семьи (ст. 292 ГК РФ).

В отличие от квартир, на жилые дома (изолированные части  жилых домов) право собственности  допускалось при любой социально-экономической  ситуации, ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с  тем на практике возникает вопрос о праве собственников жилых  домов на земельные участки, надворные  постройки и другое имущество, расположенное  вне строения. Как справедливо  отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным  назначением, располагаясь на земельном  участке, жилой дом и является объектом права собственности.

В постановлении Пленума  Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г., не утратившем своего значения, указывается  на то, что принадлежностью признается вещь, назначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением. Если законом или договором не установлено иное, принадлежность следует судьбе главной вещи.

В общем контексте построек, именуемых жилым домом, главной  вещью признается строение, предназначенное  для проживания. Остальные постройки  служат для удовлетворения хозяйственных  надобностей и не могут быть самостоятельным  объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном  участке.

Рассматривая конкретное дело, Пленум обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, указано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы⁵[5].

Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что  договор заключен о продаже как  дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном  участке оказалось бы два собственника: один - жилого дома, а другой - подсобных  строений, что недопустимо.

Анализ норм, находящихся  в других главах ГК РФ (глава 17), позволяет  говорить о том, что наряду с правом собственности на жилой дом собственник  всегда обладает определенными правами  на земельный участок и некоторое  другое имущество, обслуживающее жилой  дом. При этом объем прав на земельный  участок может быть различным.

В обоснование сказанного можно привести конструкцию, предложенную ГК РФ в ст. 551, где регламентируются отношения, связанные с земельным  участком при продаже находящейся  на нем недвижимости.

Принимая во внимание то обстоятельство, что жилое помещение  относится к недвижимости, следует, что одновременно с передачей  права собственности на жилой  дом передаются права на ту часть  земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для  его использования. При этом возможны различные варианты.

Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый  дом, покупателю передается право собственности  либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок.

Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый  жилой дом, покупатель приобретает  право пользования соответствующей  частью земельного участка на тех  же условиях, что и продавец дома.

Вплоть до начала 90-х  гг. объектами права собственности  не могли выступать комнаты в  квартирах, они могли быть только объектом договора найма жилого помещения. Некоторое отступление от данного  правила впервые появилось с  принятием законодательных актов  так называемого переходного  периода. Так, Законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»⁶[6] от 4 июля 1991 г. впервые было установлено исключение из общего запрета на приобретение в собственность гражданами комнат в коммунальных квартирах - «местные Советы народных депутатов, предприятия, учреждения вправе с учетом мнения коллективов принимать решения о приватизации... коммунальных квартир».

Впоследствии Закон Российской Федерации «Об основах федеральной  жилищной политики» от 24 декабря 1991 г.⁷[7] предоставил нанимателям, проживающим в коммунальной квартире, при освобождении соседних комнат, наряду с другими возможностями, возможность приобрести по договору купли-продажи освободившуюся комнату.

С принятием части второй Гражданского кодекса Российской Федерации  окончательно закреплен правовой режим  комнаты как самостоятельного объекта  гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с другими гражданами - пользователями других жилых помещений.

На практике имеют место  случаи, юридическое обоснование  которых встречает поддержку  в литературе, когда при продаже  комнаты применяется право преимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. В обоснование приводятся доводы о том, что здесь присутствует общая собственность на кухню  и другие объекты общего пользования  квартиры. По нашему мнению, право преимущественной покупки в данных случаях применяться  не может, так как эта ситуация сходна с положением квартир по отношению  к объектам общего пользования в  многоквартирном доме.