Оценка недвижимости

Железобетонное ограждение

Восстановительная стоимость 1 м¹ аналогичного ограждения по сборнику УПВС составляет 25,7 рубля в ценах 1969 года

Восстановительная стоимость ограждения составит:

 

ПВС = 800 м х 25,7 х 1,16 х 1,95 х 104,662 = 4867486 тенге

 

Где: 1,16 - индекс пересчета цен 84 г./69 г;

1,95 - индекс пересчета цен 91 г. /84 г.;

104,662 - индекс пересчета цен от уровня 1991 года, к уровню цен на дату оценки.

Все индексы цен приняты согласно данных Национального Агенства по статистике.

Благоустройство

Восстановительная стоимость асфальтобетонного покрытия в ценах 1991 года составляет:

4,61 тенге/м² (по данным Азиатской экспертной компании - государственная лицензия на оценочную деятельность).

Восстановительная стоимость благоустройства составит:

 

ПВС = 4800 х 4,01 х 104,662 = 2014534 тенге.

 

Где: 104,662 - индекс пересчета цен от уровня 1991 года к уровню цен на дату оценки.

 

Таблица 9

Расчет полной восстановительной стоимости комплекса зданий

Наименование объекта недвижимости	Удельный измеритель	Количество		Полная восстановительная стоимость на 20 апреля 2006 г.; в тенге	Доля в общей стоимости %
Административно-хозяйственный блок	1 м3	5400		29957341	29,0
Цех РММ	1 м3	23328		51128019	49,9
Материальный склад	1 м3	1200		6383604	6,2
Склад строительных материалов	1 м3	2592		5680897	5,5
Цех гидравлики	1 м3	864		1893632	1,9
Гараж	1 м3	108		574524	0,6
Проходная	1 м3		27	24759	0,02
Железобетонное ограждение	1 м1		800	4867486	4,7
Благоустройство: асфальтобетонное покрытие	1 м2		4800	2014534	2,18
Итого:				102524796

 

3.3.3 Определение совокупного износа

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надёжность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости, не в меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется:

• Физический;
• Функциональный;
• Внешний.

Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты ими заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и др.

Внешний (экономический) износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ.

Накопленный износ определяется как уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников.

Износ рассчитывается методом разбивки и заключается в подробном рассмотрении и учете всех причин и видов износа, включая:

• Физический износ, устранимый и неустранимый;
• Функциональный износ, устранимый и неустранимый;
• Внешний, или экономический износ.

При этом считается, что износ относится к устранимому, если затраты на его устранение меньше, чем добавляемая при этом стоимость. Износ относится к неустранимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость сооружения.

 

4. Определение физического износа объектов недвижимости

В данной оценке для расчета совокупного износа объектов недвижимости применяется экспертный метод.

Величина накопленного физического износа определялась на основе:

• Анализа технического состояния конструкций зданий имущественного комплекса;
• Правил оценки физического износа недвижимого имущества, утвержденного приказом Председателя Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан № 70 от 17 апреля 2000 г.
• На основании произведенного осмотра.

Физический износ объектов недвижимости представляет собой отложенный

Ремонт и оценивается экспертным методом. «Износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых строительных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элементов, систем или здания в целом, и их восстановительной стоимости».

Согласно Правилам, износ здания равен сумме износов отдельных конструкций здания, умноженных на их долю в общей восстановительной стоимости здания по формуле:

 

_n

Ф₃ =∑ Ф_Кil_i (4)

ⁱ⁼¹

 

Где Ф₃ - физический износ здания, %

Ф_Кi - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %

l_i - коэффициент_, соответствующий доле восстановительной стоимости

отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n - число отдельных конструкций, элементов или систем задания.

Расчет физического износа представлен в таблицах.

Дефектная ведомость

 

Таблица 10

Административно-хозяйственный блок

Наименование конструктивного элемента	Удельный вес в общей стоимости, %	Фактический физический износ элемента, %	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундаменты	14	40	5,6
Наружные и внутренние стены	28	40	11,2
Перегородки	5	30	1,5
Перекрытие, покрытие	16	30	4,8
Полы	9	40	3,6
Проемы	8	40	3,2
Кровля	7	50	3,5
Наружная отделка	3	40	1,2
Внутренняя отделка	4	40	1,6
Прочие работы	3	40	1,2
Сантехнические и электромонтажные работы	3	50	1,5
Итого			38,9

 

Дефектная ведомость

 

Таблица 11

Цех РММ

Наименование конструктивного элемента	Удельный вес в общей стоимости, %	Фактический физический износ элемента, %	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундаменты	6,7	45	3,0
Наружные стены	14,7	50	7,4
Каркас	14,2	45	6,4
Покрытие	12,5	50	6,3
Кровля	12,7	60	7,6
Полы	5,1	50	2,6
Отделка	4,9	50	2,5
Проемы	10,3	30	3,1
Прочие работы	15,9	50	8,0
Сантехнические и электромонтажные работы	3,0	50	1,5
Итого			48,4

 

Дефектная ведомость

 

Таблица 12

Материальный склад

Наименование конструктивного элемента	Удельный вес в общей стоимости, %	Фактический физический износ элемента, %	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундаменты	14	35	4,9
Стены	28	45	12,6
Покрытие	16	40	6,4
Кровля	17	60	10,2
Отделка	7	40	2,8
Проемы	8	45	3,6
Полы	5	50	2,5
Прочие работы	2	50	1,0
Сантехнические и электромонтажные работы	3	50	1,5
Итого			45,5

 

Дефектная ведомость

 

Таблица 13

Склад строительных материалов

Наименование конструктивного элемента	Удельный вес в общей стоимости, %	Фактический физический износ элемента, %	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундамент	6,7	35	2,3
Каркас	14,2	45	6,4
Наружные стены	14,7	50	7,4
Покрытие	12,5	50	6,3
Полы	5,1	50	2,5
Проемы	10,3	40	4,1
Кровля	12,7	60	7,6
Отделка	4,9	50	2,5
Прочие работы	15,9	50	7,9
Электромонтажные работы	3,0	50	1,5
Итого			48,5

 

 

Дефектная ведомость

Таблица 14

Цех гидравлики

Наименование конструктивного элемента	Удельный вес в общей стоимости, %	Фактический физический износ элемента, %	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундамент	6,7	35	2,3
Каркас	14,2	40	5,7
Стены	14,7	45	6,6
Покрытие	12,5	50	6,3
Полы	9,1	60	5,5
Проемы	8,3	30	2,5
Кровля	12,7	60	7,6
Отделка	4,9	50	2,5
Прочие работы	13,9	50	6,9
Электромонтажные работы	3,0	50	1,5
Итого			47,4