Оценка недвижимости

Определение изменения: стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени.

Аналитики должны отслеживать события, которые с большой долей вероятности повлияют на недвижимость. Условия, существовавшие в прошлом, необязательно сохранятся в будущем. Чтобы правильно оценить стоимость будущих доходов от объекта недвижимости, необходимо тщательно выверять базовые предположения относительно будущей выручки и затрат. Поскольку событи и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта – производят оценку на конкретную установленную дату.

 

1.1.4 Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это синтез принципа всех трех групп, которые были рассмотрены ранее. Вот самое распространенное среди оценщиков определение этого принципа:

Разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на эффективную дату оценки. Другими словами, тот вариант использования, выбранный среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, который является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и который приводит к наивысшей стоимости земли.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования дает концептуальную модель для анализа различных факторов, влияющих на стоимость участка. Он принимает во внимание важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости. Он также служит мостом, соединяющим между собой другие принципы оценки, такие, как полезность, замещение, ожидание, остаточная продуктивность, вклад, возрастающие и уменьшающиеся доходы, сбалансированность, экономическая величина, экономическое разделение, зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренция и изменение.

 

1.2 Особенности оценки имущественных прав

 

Целью проводимых в Республике Казахстан реформ является формирование гражданского общества, правового государства, нового государственного механизма на базе рыночных отношений.

Вопросы создания и развития правового государства включают в себя целый комплекс мер по обеспечению равных прав всем членам общества, защиту их имущественных прав и обеспечение гарантий для справедливой оценки этих прав, которая невозможна без создания системы независимой оценки.

Таким образом, модно утверждать, что развитие и формирование независимой оценки как специального вида деятельности является составной частью общего процесса реформирования экономики и создания правового демократического государства.

Основные проблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости. Она имеет важное значение для покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о «справедливой компесации». Оценка может проводиться в целях налогообложения. При заключении арендного договора с включением положения о повшении уровня арендной платы, последняя устанавливается в процентах от рыночной стоимости. Рапределение цены покупки на стоимость земли и застройки может иметь значение при обосновании схемы начисления износа в целях налогообложения. Если одна корпорация стремится приобрести другую, то ей может потребоваться оценка текущей стоимости недвижимости, принадлежащей последней.

Определение стоимости

Стоимость – это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на како-либо предмет или объект. Важно проводить различия между понятиями стоимость затраты и цена. Стоимость обычно анализируется с точки зрения возможного покупателя. Стоимость – это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую собственность.

Затраты – это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут не отличаться от той суммы, которую готов заплатить возможный покупатель. В зависимости от ряда факторов, включая потребности покупателя, наличие равноценных объектов и активность других покупателей, эти затраты могут быть выше или ниже стоимости на дату оценки.

Цена – это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках. Термин «цена» также используется для обозначения «запрашиваемой цены» продавца. Цены прошлых сделок и цены продавца не обязательно представляют обоснованную меру стоимости на дату оценки.

 

1.2.1 Необходимость профессиональной оценки имущественных прав

Необходимость разработки и утверждения на правительственном уровне единой методической базы оценки недвижимости, включающей стандарты и методики оценки, прямо вытекает из многих положений Гражданского Кодекса РК:

• статья 59 и часть 3 статьи 80 устанавливают обязательность определения действительной стоимости вклада участника общества с ограниченной ответственостью;
• пункт 4 статьи 49 и п. 4 статьи 61 требуют определения стоимости имущества юридического лица, в отношении котрого принято решение о ликвидации;
• пункт 4 статьи 32 предусматривает возмещение стоимости имущества граждан, объявленных умершими;
• согласно пункта 5 статьи 65 участник, действовавший в общих интересах, не имея полномочий, в случаях, когда его действия не будут одобрены всеми остальными участниками, вправе требовать от товарищества возмещения произведенных им расходов при условии, если докажет, что благодаря его действиям товарищество сберегло или соответственно приобрело имущество, превышающее по стоимости понесенные товариществом расходы;
• согласно п.п. 2 статей 67 и 68 при выходе и исключении участника полного товарищества, ему выплачивается стоимость его доли в имуществе товарищества, пропорциональной внесенному вкладу, в соответствии с балансом, составленным на день выхода;
• в соответствии с п. 1 статьи 69 аналогично определяется стоимость доли участника полного товарищества при погашении долгов перед кредиторами;
• пункт 1 статьи 88 определяет, что уставный капитал акционерного общества состоит из суммарной номинальной стоимости всех объявленных к выпуску акций и выражается в единой валюте;
• согласно п. 3 статьи 157 при признании сделки недействительной, каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возврата в натуре – возместить стоимость в деньгах;
• согласно п. 3 статьи 218 при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, участник долевой собственности имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности;
• пунктом 3 статьи 222 предусмотрено, что если выделение доли в натуре невозможно, либо против этого возпажают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли;
• пунктом 1 статьи 252 установлено, что в случае, если имущество, не принадлежащее лицу не будет отчуждено собственником в установленный срок, оно по решению суда подлежит принудительному отчуждению с возмещением собственнику стоимости имущества за вычетом затрат по его отчуждению;
• стоимость имущества определяется согласно статьи 253 при реквизиции (ст. 253);
• при выкупе культурных ценностей собственнику возмещается их стоимость в размере, установленном соглашением сторон, а в случае спора – судом (ст. 256);
• в соответствии со статьей 257 при прекращении права собственности, имущество оценивается исходя из его рыночной цены;
• Незаконный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения вещи. А если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных затрат на улучшение, но не свыше размера увеличения стоимости вещи (п. 2 ст. 263);
• в соответствии со ст. 299 требуется определять стоимость заложенного имущества, кроме того, залогодержатель отвечает за утрату предмета залога в размере его действительной стоимости, а за его повреждение – в размере суммы, на которую эта стоимость понизилась, независимо от суммы, в которую был оценен предмет залога при передаче его залогодержателю;
• согласно п. 5 статьи 319 при объявлении торгов несостоявшимися ввиду участия в них менее 2 покупателей, залогодержатель вправе обратить заложенное имущество в свою собственность по его текущей оценочной стоимости.

Таким образом, Гражданским Кодексом РК предусмотрено значительное количество случаев, когда защита имущественных прав требует определения различных видов стоимости (действительной, текущей, оценочной и рыночной). Кто и каким образом должен определять все перечисленные виды стоимости, и чем они отличаются друг от друга, в ГК не установлено. Поэтому в условиях практически полного отсутствия законодательной и нормативной базы, регулирующей оценочную деятельность, оценщики и потребители их услуг поставлены в достаточно сложное и неопределенное положение.

Отсутствие отлаженной и урегулированной системы оценки приводит к возникновению многочисленных споров и вопросов между участниками рыночных отношений. Это прежде всего касается условий заключения сделок по отчуждению имущества, предоставлению имущества для целей исполнения обязательств (залог, ипотека) и определения эффективности инвестирования в сферы производства и обращения. Кроме того, от объективности оценки во многом зависит размер бюджетных поступлений от приватизации государственного имущества и налога на недвижимость.

 

1.2.2 Проблемы развития профессиональной оценки в РК

Для того, чтобы обеспечить единообразие и объективность оценки имущественных прав, необходимо законодательно закрепить четкие формулировки всех терминов, применяемых в ГК РК и утвердить на соответствующем уровне государственные Стандарты и Методики их определения.

Сегодня в РК у каждого ведомства имеются свои методы оценки, отличные от других. Поэтому стоимость одного и того же объекта оценки, выполненная различными оценщиками, может значительно отличаться. Контроль за этой важной деятельностью в настоящее время практически не осуществляется ни со стороны государства, ни с помощью общественных организаций.

Как известно, рыночная экономика базируется на рыночной стомости, суть которой на сегодняшний день в Республике Казахстан каждый понимает по-своему и рассчитывает как умеет. В лучшем случае, казахстанские оценщики в свое работе используют международные стандарты оценки и методы определения различных видов стоимости, при этом часто фактически подразумеваем так называемую «инвентаризационную стоимость».

Отмечая большую практическую значимость международных стандартов и методов оценки, следует иметь ввиду, что они без какой-либо корректировки могут использоваться только в условиях развитой рыночной экономики. Даже при этом необходима их корректировка для применения в каждой отдельной стране в связи с особенностями местного законодательства в области имущественных прав.

Учитывая исключительную важность оценки имущественных прав для развития рыночных отношений и формировании гражданского общества, государство должно оказать активное содействие в создании и укреплении системы независимой профессиональной оценки в республике.

 

 

2. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

 

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

• затратный подход;
• рыночный подход;
• доходный подход.

 

2.1 Затратный полход

 

При использовании затратного подхода в определении стоимости оценщики применяют термины «восстановительная стоимость» и «заменяющая стоимость».

Восстановительная стоимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копиии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же строительные стандарты, по такому же проекту, такой же планировки и квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как и оценивемое сооружение.

Заменяющая стоимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки сооружения с полезностью, равной полезности оцениваемого сооружения, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта, планировки и т.д.

Затратный подход предполагает использование следующих методов:

1. Метод сравнительной единицы

Метод сравниетльной единицы основан на сравнении стоимости площади или единицы объема оцениваемого объекта со стоимостью единицы площади или единицы объема подобного типового сооружения.

В большинстве случаев применения данного метода используются показатели единичных стоимостей, взятые из специальных справочников и ценников, Такие справочники регулярно выпускаются и содержат статистические данные, предоставляемые институтами оценки. Единичные стоимости типовых или базовых зданий приводятся для сооружений определенных размеров, поэтому необходимо производить их корректтировку (поправку) на реальные габариты. При этом, если тсследуемое здание больше, чем базовое, единичная цена обычно ниже, и наоборот.

Даже если некоторое здание идентично в терминах размеров, дизайна и качества конструкций, базовое здание часто отличается от исследуемого. Различные типы крыш, нерегулярный периметр и очертания здания могут существенно влиять на сравнимые единичные стоимости.

2. Метод разбивки по компонентам

Сущность данного метода заключается в том, что стоимость всего сооружения определяется как сумма стоимостей его строительных компонентов - фундаментов, стен, перегородок, кровли и т.д. Стоимость каждого компонента получают исходя из его единичной стоимости, т.е. суммы издержек, необходимый для устройства единичного объема.

Зная объем каждого компонента и его единичную стоимость, находят стоимость всего сооружения. Прибыль предпринимателя при этом учитывается либо в единичной стоимости, либо подсчитывается отдельно.

3. Метод количественного обследования

Этот метод является наиболее точным, но в то же время и наиболее трудоемким. Суть его заключается в абсолютно точном количественном определении всех позиций, относящихся к строительству сооружения. Если не ограничивать точность метода, то следует вести учет каждого гвоздя, каждого кирпича и каждой минуты рабочего времени. Зная количество всех материалов и трудозатрат, определяют прямые издержки. Затем определяют косвенные издержки и прибыль предпринимателя.

Хотя этот метод дает полный стоимостной анализ оцениваемых улучшений, он требует много времени, денег и опытных оценщиков. По этой причине этот метод редко применяется в повседневной практике.

 

2.1.1 Определение накопленного износа

Накопленный износ - это уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания внешнего устаревания или комбинации этих источников.

Для оценки накопленного износа можно применять несколько методов. Главное, чтобы их последовательность и логика отражали реакцию осторожного, информированного покупателя на состояние сооружения.

1. Метод экономического возраста

Этот метод определяет величину накопленного износа по формуле:

 

AD =EAx CN (1)

TEL

 

Где AD - накопленный износ;

EA - эффективный возраст (возраст, показываемый состоянием и полезностью сооружения);

TEL - общая экономическая жизнь (период времени, в течение которого улучшения в недвижимости дают вклад в стоимость собственности);

CN - стоимость нового строительства (восстановительная или заменяющая).

В этом методе существуют моменты, которые накладывают некоторые ограничения на его применение:

1. Величины общей экономической жизни и эффективного возраста определяются достаточно субъективно.
2. Не делается различий между видами износа.
3. Не учитываются различия в величинах общей экономической жизни и физической жизни отдельных элементов сооружения.
2. Метод сравнения продаж