Жилищное право

3. Задачи

Задача 1.

Эдуард Кузьмин, житель г. Москвы, купил в подмосковном посёлке городского типа Семхозе старый дом с земельным участком. Дом этот он разобрал и без разрешения органа местной власти на его месте построил двухэтажный кирпичный дом с двумя утепленными верандами, оборудованными для проживания, и открытой террасой. На первом этаже дома располагалась столовая комната, гостиная, кухня, ванная и туалетная комнаты и холодная кладовая. На втором этаже комнаты находились две изолированные комнаты – спальни с утепленными лоджиями, коридор и две смежные комнаты для учёбы детей и игр.

По окончании строительства дома Кузьмин подал в местную администрацию посёлка заявление, в котором уведомил её о совершённых им действиях. Однако представитель этой администрации заявил, что жилой дом, построенный Кузьминым без разрешения местной администрации посёлка, является самовольной постройкой, согласно ст. 222 ГК РФ, в связи с чем права собственности на этот дом у него нет.

Вопросы к задаче:

Какие из помещений дома, построенного Эдуардом Кузьминым, можно считать комнатами? Какие из них являются жилыми, а какие вспомогательными? Что понимается под изолированными комнатами, а что – под смежными комнатами?

Какой орган вправе признать право собственности Кузьмина на построенный им жилой дом?

С какого момента строение Кузьмина будет считаться жилым домом?

Какие действия он должен предпринять в связи с этим?

Решение.

В соответствии с пунктом 4 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (далее – ЖК РФ) комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

При этом мансарды, утепленные террасы и веранды, зимние сады, оборудованные для проживания в них в течение всего года, включаются в число жилых комнат. В число жилых комнат не включаются: кухни, холлы, коридоры и лестницы, ванные и душевые, сауны, туалеты, кладовые и другие вспомогательные помещения.

На основании вышеизложенного комнатами в доме Э.Кузьмина следует признать утепленные веранды, столовую комнату, гостиную, спальни с утепленными лоджиями, смежные комнаты для учёбы детей и игр. Эти же помещения будут считаться жилыми.

К вспомогательным помещениям в доме Э.Кузьмина следует отнести открытую террасу, кухню, ванную и туалетную комнаты, холодную кладовую, коридор.

Изолированной комнатой считается предназначенное для проживания помещение, отделенное от других перегородками и имеющее один вход. В свою очередь неизолированное жилое помещение – это часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная комната).

В качестве изолированных комнат в задаче указаны спальни с утепленными лоджиями, а в качестве смежных – комнаты для учёбы детей и игр на втором этаже. Помещения на первом этаже по признаку «совмещенности-изолированности» в задаче не разграничены.

Государственная регистрация права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, осуществляется в порядке, установленном статьей 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ).

На основании Постановления Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества и т.д.

Таким образом, органом, который вправе признать право собственности Кузьмина на построенный им жилой дом, является территориальное подразделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

В задаче указано, что дом был построен без разрешения органа местной власти. По мнению администрации, дом является самовольной постройкой, в связи с чем, права собственности на этот дом у Кузьмина нет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Позиция местной администрации подтверждается пунктом 2 статьи 222 ГК РФ, согласно которому лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

При этом на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

По условиям задачи Эдуард Кузьмин купил в подмосковном посёлке городского типа Семхозе земельный участок с расположенным на нем старым домом, который был им разобран и на месте которого Кузьмин построил описанный выше двухэтажный кирпичный дом.

Следовательно, земля находится в собственности Э.Кузьмина и он, руководствуясь пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, вправе обратиться в суд с целью признания за ним права собственности на самовольную постройку.

Безусловно данный путь узаконения самовольной постройки является очень длительным и бюрократически запутанным. Поскольку с проблемой легализации «самостроя» столкнулся не один Э.Кузьмин, государство, идя навстречу таким незадачливым строителям, издало Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», который значительно упростил процесс узаконения самовольных построек.

Этим законом были внесены изменения и в Закон № 122-ФЗ, которые сократили перечень документов необходимых для регистрации «самостроя».

Согласно пункту 1 статьи 25.3 Закона № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

- документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

На основании пункта 4 статьи 25.3 Закона № 122-ФЗ документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются кадастровый паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. До 1 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание. Разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в указанных документах) запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе местного самоуправления, если заявитель не представил такие документы самостоятельно.

Изложенная в пункте 4 статьи 25.3 Закона № 122-ФЗ норма исключительно важна в рассматриваемой ситуации, поскольку согласно ей до 1 марта 2015 г. представление разрешения на строительство, а также разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный объект недвижимости не требуется.

Аналогичная норма изложена в пункте 4 статьи 8 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», согласно которому до 1 марта 2015 г. не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

Таким образом, строение Кузьмина будет считаться жилым домом с момента оформления им кадастрового паспорта объекта индивидуального жилищного строительства, который является единственным документом, подтверждающим факт постройки дома на земельном участке (п. 4 ст. 25.3 Закона № 122-ФЗ).

На основании вышеизложенного Эдуард Кузьмин должен, во-первых, пройти процедуру оформления кадастрового паспорта на построенный дом, а, во-вторых, подать документы для государственной регистрации права собственности на жилой дом, созданный им на земельном участке.

После прохождения данных процедур и получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на дом Эдуард Кузьмин будет считаться полноценным собственником построенного им дома.

Задача 2

Члену товарищества собственников жилья Менакеру была определена и выделена доля земли из придомовой территории для установки металлического гаража. После оформления соответствующего разрешения Менакер установил гараж на отведенном ему месте и пользовался им до тех пор, пока не попал в автомобильную аварию. В результате полученных травм он стал инвалидом, а автомобиль из-за полученных повреждений не подлежал восстановлению. Для приобретения нового автомобиля не было денежных средств, и состояние здоровья не позволяло заниматься автоделом. Поэтому он продал гараж жильцу из соседнего дома.

Председатель правления товарищества собственников жилья, узнав о сделке, совершенной Менакером, заявил, что она является недействительной, так как гараж стоит на земле, являющейся общей долевой собственностью товарищества, а его новый хозяин не является ни его членом, ни жильцом дома. Однако Менакер возразил ему, подчеркнув, что он продал не землю, а свой гараж.

Вопросы к задаче:

Повлекла ли продажа Менакером гаража отчуждение участка земли, являющегося долей общей собственности товарищества собственников жилья?

Как вы думаете, в каком случае Менакер вправе распорядиться своей долей земли?

Что следовало бы сделать Менакеру при совершении сделки с целью недопущения возникшего конфликта?

Разрешите возникший спор.

Решение

Решение.

В задаче описан спор, касающийся продажи членом товарищества собственников жилья (ТСЖ) гаража, находящегося на земельном участке, принадлежащем ТСЖ, лицу не являющемуся членом этого товарищества. Председатель правления ТСЖ считает эту сделку недействительной, а член товарищества Менакер, продавший гараж, с этой точкой зрения не согласен.

Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (далее – ЗемК РФ) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, (лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование и т.д.), а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

На основании пункта 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.