Жилищное право

разрушение или повреждение жилого помещения этими лицами;

использование жилого помещения не по назначению;

систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;

неисполнение нанимателем и членами его семьи обязательств, вытекающих из данного договора.

Также, согласно ст. 83 ЖК, инициатором расторжения договора социального найма выступает наймодатель. Так, расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

Согласно ч. 5 ст. 83 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживающего нанимателя.

5. КАКОЙ ОРГАН УСТАНАВЛИВАЕТ ПРАВИЛА СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ?

Согласно ст. 39. ЖК РФ, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно.

6. КАКОВЫ ПРАВА ОТКАЗОПОЛУЧАТЕЛЯ ПО ЗАВЕЩАТЕЛЬНОМУ ОТКАЗУ?

Касаясь, предоставления отказополучателям прав, связанных с проживанием в жилых помещениях, которые, как правило, переходят к наследникам по завещанию, необходимо остановиться на проблеме определения их объема.

Во-первых, следует исходить из безусловного права наследодателя определять объем прав и обязанностей отказополучателя.

Завещание, как правило, ограничено в формализации регулирования порядка и условий предоставления жилого помещения Отказополучателю после смерти наследодателя.

На практике этот вопрос приходиться решать между новым собственником жилого помещения и отказополучателем с учетом конкретной ситуации.

Учитывая длительный характер права пользования жилым помещением, предоставляемого по завещательному отказу, их стабильность может иметь весьма существенный характер, что, как представляется, требует отражения в специальном соглашении между наследником, вступившим в наследственные права на жилое помещение и Отказополучателем.

Жилищное законодательство (ЖК РФ 2004 г.) на этот счет не содержит никаких положений. Хотя как отмечают в литературе вопрос о внесении необходимых дополнений в ст. 33 ЖК РФ, касающейся пользования жилым помещением по завещательному отказу, уже давно назрел и требует скорейшего разрешения.

Право отказополучателя на получение завещательного отказа возникает со дня открытия наследства.

Право на получение завещательного отказа является обязательственным, ему корреспондирует обязанность наследника не препятствовать в выражении воли отказополучателя о принятии легата; уточнить объект отказа, предварительно выплатив долги; предоставить жилое помещение, указанное в завещании, в пользование; подать заявление о регистрации. Именно эти отношения имеет в виду законодатель в п. 3 ст. 1137 ГК РФ, указывая, что к отношениям между отказополучателем (кредитором) и наследником, на которого возложен завещательный отказ (должником), применяются положения Кодекса об обязательствах.

Согласно п. 1 ст. 1138 ГК РФ наследник, на которого завещателем возложен завещательный отказ, должен исполнить его в пределах стоимости перешедшего к нему наследства за вычетом приходящихся на него долгов завещателя. Следовательно, сначала наследник оплачивает долги, а затем в пользование передается уже "очищенное" от долгов жилое помещение. Реализация этого правила возможна путем уменьшения размера жилой площади (с учетом выплаченных долгов).

Наследник предоставляет жилое помещение, указанное в завещании, в пользование. Исполнение включает передачу жилого помещения или неосуществление препятствий тем отказополучателям, которые уже проживали в указанном помещении при жизни завещателя.

В случае отказа наследника добровольно предоставить жилое помещение в пользование возможен судебный спор о вселении отказополучателя или о признании права пользования в силу завещательного отказа.

Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа (п. 3 ст. 33 ЖК РФ). Следует отметить, что регистрация не имеет правообразующего значения, она только подтверждает выраженное отказополучателем волеизъявление на получение завещательного отказа. В п. 3 ст. 33 ЖК РФ закреплено право, но не обязанность отказополучателя обратиться в орган, осуществляющий регистрацию.

Согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация сервитута проводится на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте (п. 1 ст. 27). При этом вид регистрируемого сервитута не уточняется, следовательно, правило о государственной регистрации применяется ко всем сервитутам. Однако цитируемое положение не может прямо применяться к отношениям между наследником и отказополучателем, так как для их установления соглашения не требуется.

Право на получение завещательного отказа прекращается по следующим основаниям: отказ отказополучателя от получения легата либо невыражение им желания получить легат; невозможность получения завещательного отказа из-за применения к отказополучателю правил о недостойных наследниках; смерть отказополучателя до окончания срока действия права на получение легата, превышение размера долгов над стоимостью доли наследника, исполняющего легат; оценка жилого помещения как объекта завещательного отказа равна размеру обязательной доли наследника или меньше размера обязательной доли.

Срок действия права на получение завещательного отказа исчерпывается трехлетним сроком. Из п. 4 ст. 1137 ГК РФ можно сделать вывод, что это право реализуется путем прямого волеизъявления. Для сравнения укажем, что по Гражданскому кодексу Украины срок принятия завещательного отказа установлен в шесть месяцев со времени открытия наследства; если в этот срок отказополучатель не отказался от принятия, то считается, что завещательный отказ принят (ст. 1271).

В случае просрочки отказополучателя выразить желание о получении завещательного отказа и предъявлении им требования о восстановлении срока суд откажет в удовлетворении иска, поскольку срок получения завещательного отказа является пресекательным.

Отказополучатель может отказаться от получения завещательного отказа. При этом отказ в пользу другого лица, отказ с оговорками или под условием не допускается (п. 1 ст. 1160 ГК РФ).

Право на получение завещательного отказа прекращается также в связи со смертью отказополучателя до открытия наследства (п. 3 ст. 1138 ГК РФ). Спорным остается вопрос о последствиях смерти отказополучателя после открытия наследства, если не было выражено намерение получить завещательный отказ. Высказывалось соображение о том, что право получить завещательный отказ переходит к наследникам умершего отказополучателя на остающийся срок, за исключением тех случаев, когда по своему характеру завещательный отказ был тесно связан с личностью управомоченного лица. Объясняется это тем, что право на получение завещательного отказа возникло уже с момента открытия наследства, и, соответственно, это право входит в наследственную массу умершего отказополучателя. Думается, что это обязательственное право требования не должно переходить к наследникам, так как всегда имеет строго личный характер.

Если же размер долгов превышает стоимость перешедшего к наследнику наследственного имущества, то право на получение завещательного отказа погашается. Если сумма долгов равна стоимости жилого помещения, то, полагаем, наследник обязан исполнить волю завещателя и передать в пользование помещение отказополучателю (сохранив за собой право собственности).

7. В КАКОМ ПОРЯДКЕ УЧАСТНИКИ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ В ПРАВЕ РАСПОРЯДИТЬСЯ ЕЮ ТАКИМ ОБРАЗОМ, ЧТОБЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА ПРИНОСИЛО ИМ ДОХОД?

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В статьях главы 6, как и в главе 5 Жилищного Кодекса, речь идет о субъективном праве собственности, т.е. о закрепленной за собственником юридически обеспеченной возможности владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство третьих лиц в сферу его хозяйственного господства. Содержание правомочий владения, пользования и распоряжения было рассмотрено выше.

В соответствии с п. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Согласно ч. 3 ст. 36 Кодекса уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Напомним, что реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (этажности), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (см. п. 14 ст. 1 ГрК РФ).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 Жилищного Кодекса).

Участники долевой собственности имеют право распорядиться ею таким образом, чтобы использование общего имущества приносило им доход. Например, они могут в установленном порядке на основании соответствующих договоров предоставить в пользование заинтересованным лицам такие объекты общего имущества, как подвалы, технические этажи; может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на ст. 301, 304, 305 ГК РФ. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п. 2 ст. 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

Порядок распределения доходов от использования общего имущества между сособственниками может быть установлен в соглашении между ними. Если это не сделано, то применяется общее правило, установленное в ст. 248 ГК РФ: плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям.

2. Схемы

1. Составьте схему «Подчиненность органов, осуществляющих государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в Российской Федерации»

2. Составьте сравнительную таблицу о правомочиях:

- общего собрания товарищества собственников жилья;

- правления товарищества собственников жилья;

- ревизионной комиссии собственников жилья;

- членов товарищества собственников жилья.