Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения исполнения обязательств

       Условность залогового правоотношения  проявляется, во-первых, в обязательном  наличии условия его возникновения  (обязательства, обеспечиваемого  залогом); во-вторых, в комплексе предусмотренных в договоре условий, которые служат причиной и основанием реализации залогодержателем и залогодателем своих правомочий в отношении объекта залога, в-третьих, в особой упорядоченности всей совокупности имеющихся условий.  Говоря о залоговом правоотношении, нельзя ни упомянуть о его содержании. Содержание любого правоотношения, в том числе и залогового, складывается из трех составляющих - объекта, субъекта и прав и обязанностей субъектов данного правоотношения.

  Субъектами залогового правоотношения могут быть как физические и юридические лица вне зависимости от национальности или домицилия, так и государственные и административно-территориальные образования, обладающие гражданской правосубъектностью. Относительно оснований возникновения права на передачу имущества в залог Закон РФ "О залоге" предусматривает, что таковыми являются право собственности или право полного хозяйственного ведения на передаваемое в залог имущество (ст. 19). На предприятие, за которым имущество закреплено на праве полного хозяйственного ведения, действующим законом о залоге возложена обязанность получения согласия собственника этого имущества или уполномоченного им органа для осуществления залога предприятия в целом, его структурных единицу и подразделений как имущественных комплексов, так и отдельных зданий и сооружений. Учреждение же может передавать в залог имущество, в отношении которого оно в соответствии с законом приобрело право на самостоятельное распоряжение.

       Необходимым условием развития  ипотеки в России является равенство правового положения лиц - залогодержателей вне зависимости от того, является ли для них такой вид деятельности специальным. С этой точки зрения непонятно предоставление Основными положениями о залоге недвижимого имущества - ипотеки возможности выступать в качестве залогодержателя земельных участков только банкам, имеющим лицензию Центрального банка РФ на осуществление ипотечных операций (п.67.). Принципы частного права предусматривают в качестве общего правила необходимость обеспечения равного доступа всем субъектам права к любому имущественному объекту, в том числе и земельным участкам.

  Субъекты залогового правоотношения, как физические, так и юридические лица, должны обладать необходимыми признаками для участия их в отношениях ипотеки, то есть обладать правосубъектностью. Если это физическое лицо, то оно должно обладать право и дееспособностью, а если это юридическое лицо, то оно должно иметь все признаки юридического лица, которые предусмотрены ст.49 ГК РФ 1994г. Когда от имени юридического лица выступает его филиал, то полномочия филиала должны быть надлежащим образом оформлены путем закрепления этого права в уставе или путем выдачи доверенности, иначе договор о залоге будет признан недействительным как заключенный ненадлежащим субъектом.

  У имущества, передаваемого в залог, может быть несколько собственников. Общая собственность может быть совместной и долевой. В отношении залога имущества находящейся в общей совместной и общей долевой собственности закон о залоге устанавливает разные режимы, но которые соответствуют общим классическим принципам гражданского права: имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть передано в залог только с согласия всех его собственников; залог же собственником своей доли в общей долевой собственности осуществляется им самостоятельно, (ст.7 Закона "О Залоге").

  В заключение, хотелось бы отметить, что в ряде случаев право быть субъектом залоговых правоотношений может быть ограничено правовыми актами. Так, например, в соответствии с Указом Президента РФ от 7 окт.1992г. №1186 инвестиционные фонды не имеют право совершать залоговые сделки.

  Определить понятие ипотеки через ее объект со ссылкой на нормативный акт до введение в действие ГК РФ было невозможно, т.к. Закон РФ "О залоге" просто не содержит такового. Статья 42 Закона определяет ипотеку, как залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. В то же время по смыслу Закона залог земельных участков ипотекой не является, поскольку статья 41 Закона, посвященная залогу земельных участков вынесена за пределы главы 2-й, регулирующей отношения ипотеки. Не является объектом ипотеки по данному закону и квартиры в многоквартирных жилых домах, так как они связаны с землей не непосредственно, а прочно, что противоречит законодательному определению ипотеки. Статья 40 Закона, определяющая правила залога гражданских воздушных, морских, речных судов, подвижного состава железных дорог и космических объектов, также вынесена за пределы главы об ипотеке. И только принятие Гражданского кодекса РФ как законодательного акта приоритетной силы по отношению к Закону РФ "О залоге" позволяет говорить об ипотеке, как о залоге именно недвижимого имущества, в том числе земельных участков, предприятий, зданий, сооружений и квартир.

       Однако в соответствии со ст. 366 ГК РФ предметом залога, а следовательно, и ипотеки могут быть наряду с вещами и имущественные права (требования), за исключением требований неразрывно связанных с личностью. Предусмотрен залог прав и законом "О залоге", где в статье 54 говорится, что предметом залога могут быть принадлежащие залогодателю права владения и пользования, в том числе права аренды и другие права (требования), вытекающие из обязательств. Впервые эта норма была установлена Указом Президента СССР от 17 августа 1991 года "Об обеспечении залогом обязательств, возникающих при осуществлении иностранных инвестиций". Наибольшую актуальность данные положения имеют в отношении вещей, обладающих ограниченной оборотоспособностью. В первую очередь это относится к земельным участкам. Однако в Указе Президента РФ от 28 февраля 1996 года "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" указано, что право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение.

  При залоге различных прав требования, в том числе и права аренды, необходимо учитывать условия договора, по которому к тебе перешли эти права, учитывая что предметом залога не могут быть требования, носящие личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен законом.

      В Основных положениях о залоге недвижимого  имущества - ипотеке предусматривается, что ипотека может быть установлена  на любое недвижимое имущество, которое  залогодатель вправе продавать или  отчуждать любым образом (п.4.). В то же время п.12 устанавливает, что закладная должна содержать точные наименования, принадлежащего залогодателю права, если таковое является предметом ипотеки, из чего косвенно вытекает, что права могут являться объектом залога недвижимости. Таким образом, современные тенденции законодательного процесса создают предпосылки для распространение правоотношения залога недвижимости на любые объекты. Выделение конкретных объектов и предметов залогового правоотношения в этой ситуации в основном имеет значение для установления степени усложненности оборотоспособности и учения некоторых особенностей прав и обязанностей сторон. Еще одним подтверждением такой позиции служит возможность распространения залога на вещи, которые могут быть приобретены залогодателем в будущем (ст.б). В этом случае, принципиально являясь залогом права, правоотношение тем не менее может возникнуть в форме, характерной для залога имущества.

       Действующее залоговое законодательство  предусматривает возможность установления  залога на любое имущество, не исключенное из гражданского оборота, при условии, что оно может быть отчуждено залогодателем. Такой взгляд выглядит чрезмерно широким. Следует признать недопустимой сдачу в залог любого имущества, которое законом не исключено из гражданского оборота, так как создалась бы неразрешимая ситуация: принять имущество в залог можно, а реализовать его кредитору запрещено. В практическом применении к залогу недвижимости такое положение прежде всего осложняет возможность залога жилого дома с хозяйственными постройками или отдельных его частей, принадлежащего лицам, основным занятием которых является сельское хозяйство, так как этот случай попадает под действие ст. 369 ГПК РСФСР, поэтому в Законе "О Залоге" предусматривается, что предметом залога может быть имущество, на которое может быть обращено взыскание.

     Итак, определение объекта залогового правоотношения в нормативных актах  РФ нуждается в уточнении, в преодолении  противоречий, которые существуют между  действующими в России нормативными актами.

       При характеристике прав и обязанностей сторон при залоге недвижимости законодатель обращается к классической формулировке, использованной еще римскими юристами. Поэтому объем прав и обязанностей залогодержателя и залогодателя в действующих нормативных актах определяется примерно одинаково.

       Особенностью правового закрепления  прав и обязанностей сторон  в залоговом правоотношении является  неоправданное расширение количества  диспозитивных норм по сравнению  с императивными. Так, в действующем  Законе РФ "О залоге" общей нормой ч.1 ст.20 является дозволение залогодателю осуществлять принадлежащее ему правомочие распоряжения объектом залога, но часть 2 этой же статьи, предусмотрев, что отчуждение заложенного имущества возможно только с переходом к новому залогодателю основного долга, обеспеченного залогом, практически лишила залогодателя возможности самостоятельно реализовать продекламированное в предыдущей части право. Кроме того неясно, как должна применяться эта норма в случае, когда залогодатель и должник по основному обязательству не совпадают в одном лице. Не улучшило, а только усложнило эту ситуацию положение статьи 346 Гражданского кодекса РФ, предусмотревшей в качестве общего правила возможность залогодателя распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя. Помимо того, что основным принципом залогового правоотношения должна являться свобода осуществления залогодателем любого из правомочий в отношении принадлежащего ему имущества, возникает и внутренняя непоследовательность: возможность последующего залога является общим правилом (п.2 ст.342 ГК), в то время как право залогодателя распоряжаться предметом залога без согласия залогодержателя - факультативно (п.2 ст. 346 ГК).

   Право залогодержателя на объект залога. Это право на объект залог, как таковой, обеспечивает залогодержателю сохранение исключительных прав при любом переходе предмета залога к третьим лицам. В соответствии с этим залогодержатель имеет право:

1) проверять  по документам и фактически  наличие, размер, состояние и условия  хранения предмета ипотеки;

2) требовать  от залогодателя принятия мер,  необходимых для обеспечения  сохранности предмета ипотеки; 

3) требовать  от любого лица прекращение  посягательства на предмет ипотеки,  угрожающего ему утратой, повреждением  или иным ухудшением его состояния.

  Право залогодержателя на информационное сопровождение залога. Этому праву соответствует обязанность залогодателя вести книгу записи залогов, в обязательном порядке и своевременно информировать всех заинтересованных лиц о залоговом обременении предмета, сообщать залогодержателю о всех изменениях, произошедших с предметом залога и с состоянием правомочий собственника.

       Право залогодержателя на получение  материального удовлетворения. Это  право включает в себя такие  возможности залогодержателя: заранее установить основания обращения взыскания на заложенное имущества; принять санационные меры в отношении предприятия; обратить взыскание на предмет залога; обратить взыскание на иное имущество должника.

       Право залогодержателя на защиту  своих интересов с использованием средств, предоставляемых законом. К этому праву относятся предусмотренные законодательством гарантии и способы защиты субъективного права залогодержателя.

  Право залогодателя в отношении объекта ипотеки заключается в сохранении правомочий владения, пользования и распоряжения им. Право залогодателя на досрочное исполнение основного обязательства.  Право залогодателя на проведение процедуры обращения взыскания в соответствии с законом и условиями договора.  Право залогодателя на защиту своих интересов законом. Благодаря этому праву залогодатель получает возможность использования предусмотренных законом средств защиты своих интересов.

       Соответствующие этим правам  залогодатель имеет обязанности: 

1) страховать  за свой счет от рисков утраты и повреждения предмет ипотеки в полной его стоимости, а если полная стоимость предмета ипотеки превышает размер обеспеченного ипотекой требования, - на сумму не ниже этого размера;

2) принимать  меры, необходимые для обеспечения  сохранности предмета ипотеки;

3) немедленно  уведомлять залогодержателя о  возникновении угрозы утраты  или повреждения предмета ипотеки; 

4) истребовать  предмет ипотеки из чужого  незаконного владения.

       В заключении характеристики  содержания залогового правоотношения, хотелось бы отметить те основания, в результате которых возникают данные правоотношения. ГК РФ 1954г. (ст.334) и Закон РФ "О залоге" (ст.З) предусматривают два основания - договор и закон. Причем закон, предусматривающий возникновение залога, должен содержать указание на то, в силу какого обстоятельства и какое именно имущество должно обременяться ипотекой. Такие указания содержатся, например, в ст. 587 ГК РФ, где говорится, что при передаче под выплату ренты земельного участка или иного недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты обретает право залога на это имущество.