Вещное право

 

§5. Сервитут

 

Под сервитутом понимается право требовать от собственника предоставления права ограниченного пользования его имуществом. Это один из видов ограниченных вещных прав.

Сервитут может быть частным или публичным. Частный  сервитут устанавливается в интересах  одного или нескольких лиц - использование  соседнего земельного участка для  прохода на свой участок, публичный-неопределенного круга лиц - прокладка и эксплуатация линий электропередачи.

Сервитут может быть срочным и постоянным.

Объектами права ограниченного  пользования чужим имуществом являются земельный участок, здания и сооружения и другое недвижимое имущество.

Сервитут на земельный  участок устанавливается для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов,  обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника соседнего земельного участка, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Особенности сервитута  на земельный участок:

-  устанавливается  сервитут в интересах собственника, субъекта права пожизненного  наследуемого владения или постоянного (бессрочного) владения на соседний земельный участок;

- устанавливается сервитут  по соглашению сторон и подлежит  государственной регистрации в  порядке регистрации прав на  недвижимое имущество или на  основании решения суда по иску лица, требующего установления сервитута;

- обременение земельного  участка не лишает собственника  прав владения, пользования и  распоряжения;

- собственник участка,  обремененного сервитутом, вправе  требовать соразмерную плату  за пользование участком;

- в случае, если установление  сервитута делает невозможным  использование земельного участка  по назначению, собственник вправе  требовать в судебном порядке  его прекращения;

- при переходе права  собственности к другому лицу  сервитут сохраняется;

-   сервитут не может отчуждаться путем купли-продажи, залога и т.д. лицам, не являющимся собственниками имущества, для обеспечения пользования которым он был установлен;

-  в случае отпадения  оснований, для которых сервитут  был установлен, он может быть  прекращен по требованию собственника земельного участка.

Право ограниченного  пользования чужим имуществом может  быть установлено и в отношении  зданий, сооружений и другого недвижимого  имущества. В таких случаях применяются  правила для обременения сервитутом земельных участков.

Публичный сервитут предусматривается  законами и нормативными актами Российской Федерации, субъектов РФ и органов  местного самоуправления.

Публичный сервитут охватывает:

-  проход или проезд  через земельный участок; 

-  использование в  целях ремонта коммунальных, инженерных,

-  электрических и  других линий и сетей, а также  объектов транспортной инфраструктуры;

-  размещение на  земельном участке межевых и  геодезических знаков и подъездов  к ним;

-  проведение дренажных  работ на земельном участке;

-  забор воды и  водопой;

-  прогон скота через  земельный участок;

- сенокос или пастьбу  скота на земельных участках  в определенные сроки;

- использование в целях  охоты, ловли рыбы в расположенном  на земельном участке замкнутом  водоеме;

-  проведение изыскательских, исследовательских и других работ;

-  свободный доступ  к прибрежной полосе.

Если публичный сервитут приводит к невозможности использования  земельного участка, его собственник  вправе требовать:

- изъятия земельного  участка путем выкупа и возмещением убытков органом, установившим публичный сервитут;

- предоставления равноценного  земельного участка с возмещением  убытков.¹⁵

 

 

§6. Особенности возникновения права собственности на самовольную постройку и в силу приобретательной давности.

 

Объектом права собственности, устанавливаемого в судебном порядке, может быть самовольная постройка. Самовольной является постройка, возведенная на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданная без получения на это необходимых разрешений, или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК). Само по себе возведение самовольной постройки не может рассматриваться как частный случай создания новой недвижимой вещи (п. 2 ст. 263, п. 2 ст. 266, п. 2 ст. 269), являющийся основанием государственной регистрации права собственности на данную постройку (ст. 219). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а сама самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (п. 2 ст. 222). Устранению данных неблагоприятных последствий и служит процедура судебного установления права собственности.

Право собственности  на самовольную постройку может быть признано (установлено) судом либо за лицом, осуществившем самовольную постройку, либо (если самовольная постройка была возведена на чужом участке) — за лицом, которому принадлежит земельный участок, по иску соответствующего лица. Условием удовлетворения иска самовольного строителя является предоставление ему земельного участка, на котором возведена постройка, в установленном порядке под возведенную постройку. Условием удовлетворения иска собственника земельного участка является возмещение им лицу, осуществившему постройку, расходов в размере, определяемом судом. В любом случае право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК).¹⁶

Момент, с которого начинается течение приобретательной давности, различен для различных категорий  добросовестных приобретателей. Как  известно, норма ст. 302 ГК, в некоторых  случаях не позволяет собственнику истребовать свое имущество от добросовестного приобретателя, т.е. направлена на защиту фактического владения этого последнего. Если таковое будет продолжаться в течение приобретательной давности (п. 1 ст. 234), исчисляемой в данном случае, с момента поступления вещи во владение, то добросовестный приобретатель вещи станет ее собственником. Если же вещью владеет лицо, у которого она может быть истребована по нормам ст. 301, 302 или 305 (добросовестный приобретатель, не имеющий возможности ссылаться на ограничения виндикации), то течение приобретательной давности начинается не ранее истечения исковой давности по соответствующим требованиям (п. 4 ст. 234), т. е. приобретательная давность присоединяется к исковой

 

§7. Общая собственность и порядок её регистрации. Основания прекращения права собственности.

 

В соответствии с п. 3 ст. 244 ГК общая собственность на имущество  является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено  образование совместной собственности. Следовательно, при общей собственности долевая собственность - правило, а совместная - исключение.

Законом установлены  следующие случаи возникновения  совместной собственности:

1) собственность супругов  в соответствии с п. 1 ст. 256 ГК, п. 1 ст. 34 СК, если договором между  ними не установлено иное;

2) собственность на  имущество крестьянского (фермерского)  хозяйства в соответствии с  п. 1 ст. 257 ГК, если договором между  членами хозяйства не установлено  иное;

3) собственность членов  садоводческого, огороднического или  дачного некоммерческого товарищества на имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов (п. 2 ст. 4 Закона о дачных объединениях);¹⁷

4) собственность на  земельный участок, передаваемый  за плату членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения после утверждения проекта организации и застройки территории такого объединения.

Законодательством не предусмотрено  возникновение одновременно совместной и долевой собственности на один и тот же объект недвижимого имущества. В связи с этим, например, не должны заключаться договоры приватизации коммунальных квартир, когда в совместную собственность семье, проживающей в одной комнате, передается доля квартиры. В этом случае приватизируется либо одна комната в совместную собственность, либо вся коммунальная квартира передается в долевую собственность всех участвующих в приватизации жильцов с определением долей.

Статья 34 Семейного кодекса РФ устанавливает законный режим имущества супругов - совместную собственность. Этот режим распространяется на имущество, нажитое супругами во время брака, независимо от того, на имя кого из них оно приобреталось. Но режим совместной собственности может быть изменен: брачным договором между супругами (п. 1 ст. 33 СК); соглашением о разделе общего имущества (ст. 38 СК); судебным решением.

Согласно ст. 36 СК не является совместной собственностью имущество:

 - принадлежавшее одному из супругов до вступления в брак;

 - унаследованное им в период брака;

 - подаренное ему в период брака;

- полученное по иным безвозмездным сделкам, в том числе по договору безвозмездной передачи жилья (приватизации).¹⁸

Крестьянское (фермерское) хозяйство - объединение граждан  на основе общего имущества без образования  юридического лица. Глава хозяйства признается индивидуальным предпринимателем (п. 2 ст. 23 ГК). Имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов или полученное в результате хозяйственной деятельности, поступает в совместную собственность, если договором между ними не установлено иное (ст. 257 ГК). При выходе одного из участников из хозяйства выдела имущества в натуре не происходит.

Регистрация права общей  совместной собственности осуществляется внесением одной записи в ЕГРП и удостоверяется одним свидетельством о государственной регистрации права. При внесении записи в ЕГРП и заполнении свидетельства в графе «Вид права» указывается: «Общая совместная собственность». В одном свидетельстве указываются все сособственники.

Регистрация права общей  долевой собственности осуществляется внесением в ЕГРП отдельной записи о доле каждого из сособственников, что удостоверяется свидетельствами, выдаваемыми каждому из них. При внесении записи и заполнении свидетельства в графе «Вид права» указывается: «Общая долевая собственность», а также проставляется размер доли в виде правильной простой дроби. В свидетельстве указывается тот сособственник долевой собственности, право которого регистрируется. В описании объекта права (квартиры, дома, здания, помещения и т.п.) в свидетельстве любого из сособственников указываются характеристики целого объекта (не допускается деление площади и помещений объекта пропорционально доле в праве).

Имеющиеся в ЕГРП сведения о праве остальных участников долевой собственности отражаются на обороте свидетельства - указываются полностью их фамилии, имена, отчества и принадлежащие им доли в праве. Указанные сведения дополнительно подписываются регистратором и скрепляются печатью учреждения юстиции. Если записи о праве иных участников долевой собственности в ЕГРП отсутствуют, то на обороте свидетельства указывается «не зарегистрировано».

Порядок подачи заявления  на регистрацию долевой собственности  определяется способом приобретения и  моментом возникновения права. Если право возникает с момента  регистрации, например при совместном строительстве объекта несколькими лицами или при сделке (когда один объект поступает в долевую собственность нескольких лиц), все указанные собственники должны одновременно подать заявление о регистрации права

При возмездном отчуждении доли постороннему лицу остальные участники общей собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 250 ГК). В этом случае согласно п. 1 ст. 24 Закона о регистрации прав к заявлению о регистрации должны быть приложены документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

При отчуждении доли в  праве не требуется составления  передаточного акта, поскольку доля в праве - это не вещь, и реальную ее передачу осуществить невозможно.

В случае установления долей  в праве совместной собственности или изменения размера долей в праве долевой собственности по соглашению всех участников общей собственности или по решению суда, а также в случае выдачи нотариусом свидетельства на долю в общем имуществе супругов (ст. 75 Основ законодательства о нотариате), на государственную регистрацию представляется также и правоустанавливающий документ, свидетельствующий о приобретении права общей собственности, в котором устанавливаются или изменяются доли. Данный документ (например, договор приватизации или приобретения имущества в совместную собственность) является основанием для государственной регистрации долевой собственности вместе с соглашением либо судебным решением об установлении долей, нотариальным свидетельством. Всем участникам общей собственности целесообразно обратиться в учреждение юстиции с заявлениями о регистрации своей доли в праве.¹⁹

В случае наследования доли (по закону или завещанию) регистрация  осуществляется на основании нотариального  свидетельства о праве на наследство. Данное свидетельство является документом, подтверждающим бесспорное право, и является основанием для государственной регистрации права согласно ст. 17 Закона о регистрации прав.

Таким образом, особенности  регистрации права долевой собственности  заключаются в следующем:

- заявление о регистрации подает каждый из участников общей собственности;