Строительный подряд и особенности правового регулирования договора строительного подряда

      К основным обязанностям генерального подрядчика относятся:

• обеспечение разработки строительной части проектно-сметной документации собственными силами или по договору с проектными организациями;
• обеспечение своевременного и качественного выполнения строительных, монтажных и других специальных строительных работ;
• комплектация объектов оборудованием, конструкциями и материалами; обеспечение ввода в действие объекта в предусмотренный договором срок и др.

      Стоимость работ по договору определяется соглашением  сторон. Затраты генерального подрядчика до сдачи объекта заказчику покрываются  за счет его собственных средств  и полученных им кредитов банка.

      Заказчик  рассчитывается с генеральным подрядчиком после подписания акта приемки объекта. Генеральный подрядчик производит окончательные расчеты с субподрядчиками после завершения ими комплексов работ в соответствии с ценой, установленной при заключении договора субподряда.

      Таким образом, в данном договоре подрядчик берет на себя все обязанности по организации и обеспечению строительства, освобождая от них заказчика. На последнем, по сути дела, остается лишь обязанность оплаты результата работ, причем только после его приемки (без авансирования). Поэтому договор подряда на строительство объектов «под ключ» считается одной из наиболее прогрессивных форм капитального строительства.

       ИМУЩЕСТВЕННАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ  ЗА НАРУШЕНИЯ УСЛОВИЙ  ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО  ПОДРЯДА 

      Такая ответственность может быть установлена как в договорном порядке, т. е. по соглашению сторон, так и в нормативном порядке, т. е. предусмотрена законом или иными правовыми актами. Она наступает в соответствии с общими положениями о гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств: должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (ст. 15, 393 ГК). Поскольку стороны договора строительного подряда обычно являются предпринимателями, ответственность эта наступает независимо от наличия вины сторон в неисполнении или ненадлежащем исполнении договорных обязательств (п. 3 ст. 401 ГК).

      Если  договором строительного подряда  за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств, предусмотрено взыскание неустойки (штрафа, пени), убытки взыскиваются за вычетом этой неустойки. Но договором может быть предусмотрено иное: взыскание только неустойки, взыскание убытков в полной сумме сверх неустойки, взыскание либо неустойки, либо убытков.

      Применение  мер имущественной ответственности  к контрагенту в случае нарушения  им обязательств по договору строительного  подряда – право, а не обязанность потерпевшей стороны.

      Наряду  с гражданско-правовой ответственностью сторон договора строительного подряда за нарушение его условий, строительное законодательство предусматривает также административную ответственность за правонарушения в области строительства. Такая ответственность установлена Законом РФ от 17 декабря 1992 г. «Об административной ответственности предприятий, учреждений, организаций и объединений за правонарушения в области строительства».

      В соответствии с п. 1 ст. 2 этого Закона предприятия, учреждения, организации  и объединения независимо от их ведомственной принадлежности и форм собственности за нарушения обязательных требований нормативных актов в области строительства при выполнении проектных, строительно-монтажных работ, при производстве строительных материалов, конструкций и изделий, влекущие снижение параметров прочности производимых строительных материалов, конструкций и изделий, снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности зданий, строений, сооружений, их частей или отдельных конструктивных элементов, подвергаются штрафу, налагаемому в административном порядке. Размер штрафов за различные правонарушения определен в твердых суммах, которые несколько раз индексировались постановлениями Правительства РФ.

      Здесь необходимо подчеркнуть, что при  применении мер ответственности к подрядчику, надо учитывать выполнялись ли заказчиком обязанности по сотрудничеству. Например:

      Неисполнение  стороной по договору строительного  подряда обязанности по сотрудничеству может учитываться при применении меры ответственности за неисполнение договорного обязательства.

      Заказчик  обратился в арбитражный суд  с иском о изыскании с подрядчика пеней за просрочку завершения работ  по договору подряда на строительство  хилого дома.

      Подрядчик, возражая против иска, сослался на то, что все работы по строительству и отделке дома окончены в срок, но заказчик не принимает результатов работ, поскольку дом не подключен к системе водо- и теплоснабжения, что не может быть сослано, так как администрация города отказывается временно отключить подачу тепла и воды для выполнения врезки коммуникаций дома в общегородскую систему ресурсоснабжения.

      Как установлено при рассмотрении дела, заказчику - муниципальному предприятию  по эксплуатации жилья - неоднократно направлялись письма с просьбой оказать  содействие в получении разрешения на указанные работы и согласовании их графика, которые оставлены без ответа. Заказчик приглашался подрядчиком на совещания с руководством города, где обсуждался вопрос о возможности изменения способа подключения объекта, но не являлся на них.

      Отказывая в удовлетворении, иска, арбитражный  суд отклонил доводы заказчика о  том, что обязанность по подключению  объекта возложена на подрядчика, и пришел к выводу, что заказчик должен нести ответственность независимо от действия третьих лиц, препятствующих исполнению обязательства.

      При этом суд сослался на статью 750 ГК РФ в соответствии с которой, если при  выполнении строительства и связанных  с ним работ обнаруживаются препятствия  к надлежащему исполнению договора строительного подряда, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по их устранению.

      Договором было предусмотрено участие заказчика  в разработке графика производства работ по подключению дома к городским  коммуникациям и в получении  от администрации города разрешения на временное отключение этих коммуникаций.

      Неисполнение  заказчиком обязательств по сотрудничеству явилось единственной причиной, по которой подрядчик не сдал объект в эксплуатацию.

       ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ  ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО  ПОДРЯДА 

      Изменение содержания договора может иметь место, например, при внесении заказчиком изменений в техническую документацию на объект строительства (она определяет по объекту строительства объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования), влекущих за собой дополнительные работы по стоимости, превышающей 10% указанной в смете общей стоимости работ. Внесение таких изменений в техническую документацию осуществляется на основе согласованной сторонами дополнительной сметы (п. 1,2 ст. 744 ГК).

      Прекращение (расторжение) договора строительного подряда может иметь место по различным основаниям. Ими могут быть консервация или полное прекращение строительства, систематическое нарушение подрядчиком сроков выполнения строительно-монтажных работ или их низкое качество, систематическое нарушение заказчиком обязательств, предусмотренных договором, признание заказчика в установленном порядке несостоятельным (банкротом) и др. Кроме того, заказчик (инвестор) вправе в любое время прекратить или приостановить действие договора с возмещением подрядчику причиненных этим убытков, включая упущенную выгоду.

      Прекращение или приостановление капитального строительства (следовательно, и действия договора строительного подряда) возможно и по решению правомочного государственного органа в случаях стихийных бедствий и иных проявлений действия непреодолимой силы, введения чрезвычайного положения, если в процессе строительства выяснилось, что его продолжение приведет к нарушению установленных законодательством санитарно-гигиенических, экологических и других норм, охраняемых законом прав и интересов граждан, юридических лиц и государства.

ПРОБЛЕМЫ  КВАЛИФИКАЦИИ ОБЪЕКТА  ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО  ПОДРЯДА

    Федеральным законом от 30.12.2004 N 213-ФЗ в перечень недвижимого имущества в ст. 130 ГК РФ  был включен объект незавершенного строительства. Тем не менее многое осталось неясным, поскольку, определяя объекты недвижимости, законодатель не уточнил, с какого момента они становятся недвижимостью, всегда ли являются недвижимостью или только в том случае, если не выступают в качестве предметов действующего договора подряда.⁵

    Иногда  такой объект, являющийся предметом действующего договора строительного подряда, пытаются квалифицировать в качестве совокупности строительных материалов, сложенных в определенном порядке.

    Думается, что такая квалификация неправомерна - как только те или иные стройматериалы были неразрывно соединены друг с другом, они прекратили свое существование в качестве самостоятельных вещей, что подтверждается и судебной практикой.

    В Постановлении от 26.10.99 N 3655/99 ВАС РФ указал, что «установленные в доме дверные блоки перестали быть отдельными самостоятельными объектами собственности, а стали частью принадлежащей истцу недвижимости».

    Поскольку установленные в доме дверные  блоки как отдельный предмет не существуют, а являются частью принадлежащей истцу недвижимости, суд первой инстанции необоснованно удовлетворил исковые требования о признании права собственности на 66 дверных блоков. В этой части решение суда подлежит отмене. В остальной части решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

    В п. 7 информационного письма ВАС РФ от 13.11.97 N 21 указано: "Не завершенный  строительством объект может быть предметом  договора купли-продажи, а право  собственности на него возникает  с момента государственной регистрации...".⁶

    При рассмотрении спора возник вопрос о  том, может ли быть предметом договора купли-продажи не завершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.

    В соответствии со ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

    Виды  объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

    Гражданское законодательство не устанавливает  каких-либо ограничений в отношении  приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством. Следовательно, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться  собственником другим лицам.

    В силу ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам  относятся объекты, прочно связанные  с землей, то есть перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

    В статье 219 ГК РФ указано, что право  собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

    Специфика объекта строительства на стадии действующего договора строительного  подряда состоит в том, что  он обременен обязательственными правоотношениями сторон договора. Из материалов дела, приведенного в информационном письме, следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Значит, данный объект является объектом недвижимости.⁷

    ОБЯЗАННОСТИ ПОДРЯДЧИКА 

    Подрядчик обязан, если иное не предусмотрено  договором, выполнить всю указанную  в технической документации и  смете работу. При этом не имеет  значения, кто именно - заказчик или  подрядчик - их предоставил.

    Подрядчик вправе, а при определенных обстоятельствах и обязан требовать изменения проектной документации и сметы. В случаях, указанных ГК, аналогичным правом обладает и заказчик.