Строительный подряд и особенности правового регулирования договора строительного подряда

      По  согласованию сторон по правилам о  договоре строительного подряда могут осуществляться и работы по капитальному ремонту зданий и сооружений (п. 2 ст. 740 ГК).

      Форма договора строительного подряда  письменная. Какого-либо обязательного  для сторон типового или примерного договора строительного подряда (субподряда) нет. Договор может быть заключен в произвольной, по усмотрению сторон, письменной форме. При заключении договора они могут использовать форму (образец) договора, приведенную в качестве приложения к упомянутому выше Руководству по составлению договора подряда на строительство в Российской Федерации.

      Неисполнение  требований к форме договора строительного  подряда ведет к его неоплате, так например:

      Работы, выполненные без договора на основании  административного акта и не принятые заказчиком, не подлежат оплате.

      Общество  с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском  о взыскании с администрации  города стоимости работ по реконструкции  здания, выполненных до заключения договора с другим подрядчиком.

      Как видно из материалов дела, администрацией города было издано распоряжение о проведении реконструкции ветхого строения с последующей передачей здания в аренду обществу для размещения в нем банка. Производителем работ указано общество при условии заключения договора строительного подряда, проект которого общество должно было представить в месячный срок. Возражая против иска, администрация сослалась на то, что проект договора не был представлен истцом в течение года.

      В связи с этим администрация отменила названное распоряжение и приняла  решение о размещении в упомянутом здании магазина и передаче его другому подрядчику - будущему владельцу. Арбитражный суд в удовлетворении искового требования отказал по следующим основаниям.

      В соответствии со статьей 740 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для возникновения правоотношения по строительному подряду является договор, который в данном случае не заключался. Поэтому истец не вправе был начинать реконструкцию здания только на основании административного акта.

      Поскольку новое назначение здания исключало возможность использования выполненных истцом работ, администрация обоснованно отказалась принять и оплатить их.

      Существенными условиями договора строительного  подряда являются условия о предмете, цене и сроке договора.

      Предмет договора. Условие о предмете договора строительного подряда определяется в договоре его наименованием (договор подряда на строительство такого-то сооружения, договор подряда на реконструкцию такого-то предприятия и т. п.).

      Цена  договора. Это согласованная сторонами  стоимость работ по договору. При определении цены договора стороны могут руководствоваться Порядком определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений².

      Срок  договора. Срок договора строительного подряда — время, необходимое для осуществления предусмотренных в договоре работ. Срок этот в силу п. 1 ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности определяется по соглашению сторон и фиксируются путем указания в договоре начального и конечного сроков выполнения работы. По соглашению сторон в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работ, если договором предусмотрена сдача результата выполненной работы сначала по этапам, а затем в целом по объекту строительства.

      О важности такого условия как срок договора говорит такой пример из судебной практики:

      Договор строительного подряда считается  незаключенным, если же в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ.

      Генеральный подрядчик обратился в арбитражный  суд с иском о взыскании с заказчика установленных договором строительного подряда пеней за просрочку передачи технической документации для производства работ.

      Возражая  против заявленного иска, ответчик сослался на то, что, поскольку в  договоре подряда отсутствует условие о сроке выполнения работ, он считается незаключенным.

      Суд отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.

      В соответствии со статьей 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик  обязуется в установленный срок по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы. Следовательно, условие о сроке окончания работ является существенным условием договора. Поскольку в договоре это условие отсутствовало, в силу статьи 432 ГК РФ данный договор следует считать незаключенным. Таким образом, у заказчика не возникло обязательства по передаче документации. Поэтому и пени, установленные этим договором, взысканию не подлежат.

      В договоре строительного подряда, как  правило, предусматриваются гарантийные  обязательства подрядчика на построенные здания и сооружения либо выполненные комплексы работ. Под гарантиями исполнителя (подрядчика) в данном случае понимается его обязанность за свой счет устранить недоделки и дефекты, выявленные в пределах установленного гарантийного срока. Кроме того, в договоре обычно предусматриваются меры имущественной ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств в виде неустойки (штрафа, пени).

      Условия договора сохраняют силу в течение  всего срока действия договора. В случаях, когда после заключения договора законодательством устанавливаются условия, ухудшающие положение хотя бы одной из сторон, договор может быть изменен.

       СТРУКТУРА ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА. 

      Как разновидность любых видов хозяйственных договоров, в договоре строительного подряда должны быть предусмотрены и соблюдены определенные его существенные условия.

      Прежде  всего договор строительного  подряда должен иметь определенную структуру: предмет договора, сроки  начала и окончания работ, стоимость работ и порядок расчетов, способы обеспечения обязательств, права и обязанности сторон (обязанности и права подрядчика и заказчика), указание на применяемые в строительстве техническую документацию и смету, контроль и гарантии качества работ, порядок приемки работ, ответственность сторон и риски, порядок разрешения споров, форс-мажорные обстоятельства, указание на срок действия договора, условия порядка внесения изменений и расторжения договора, а также прочие условия и заключительные положения.

      Кроме того, в структуре договора могут  быть предусмотрены вопросы страхования  объекта строительства (статья 742 ГК РФ), порядка внесения изменений  в техническую документацию (статья 744 ГК РФ) и другие условия, предусмотренные  в соответствующих статьях ГК РФ.

      В договоре в обязательном порядке  необходимо предусмотреть юридические  адреса подрядчика и заказчика, банковские реквизиты: телефоны организации, текущие (расчетные) счета, ИНН.

      Каждая  страница договора строительного подряда  должна быть подписана сторонами и скреплена печатями организаций и отражать сведения о договоре (его номер, дату подписания и место составления).

      Вышеуказанные требования исключают возможную  подмену страниц договора либо их утрату.

      В данных целях все страницы договора должны быть прошиты и скреплены печатями и подписями сторон.³

      Кроме того, должен быть определен конкретный вид договора, а именно договор  строительного подряда. Это связано  прежде всего с тем, что порой  от неграмотного составления договора, без указания на его название, сторонам в случае возникновения споров в арбитражном суде придется доказывать, что они имели в виду при составлении договора.

      Согласно  статье 431 ГК РФ при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота и последующее поведение сторон.

      Договор строительного подряда должен иметь  не только присвоенный ему номер, дату, с указанием города, где  он составлен, но и преамбулу, которая включает в себя наименование сторон, данные руководителей, от имени которых составляется договор, а также указание на их правоспособность подписания договора, указания названий организаций, действие руководителей, осуществляющих свои полномочия на основании уставов либо положений, доверенностей на право подписания договора данного вида.⁴

      ЗАКЛЮЧЕНИЕ  ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО  ПОДРЯДА 

      Предварительная разработка и утверждение в установленном  порядке обязательных для обеих  сторон определенных документов, наличие которых необходимо для заключения договора строительного подряда (так называемых плановых предпосылок или оснований заключения договора), действующим законодательством не предусматриваются. Как отмечалось выше, заключение договора, выбор контрагента и определение условий договора (не противоречащих законодательству) законом отнесены к компетенции сторон договора.

      Отсутствие  утвержденной в установленном порядке  технической документации не является безусловным основанием для признавая договора незаключенным.

      Подрядчик обратился в арбитражный суд  с иском о взыскании с заказчика  неустойки за просрочку оплаты работ.

      В своих возражениях заказчик сослался на статью 743 ГК РФ, в соответствии с  которой подрядчик обязан осуществить  строительство и связанные с ним работы согласно технической документации, определяющей объем, содержание работ и другие требования. В связи с отсутствием технической документации, определяющей предмет договора, или соглашения о ее предоставлении договор следует считать незаключенным.

      Суд удовлетворил иск о взыскании  неустойки, так как обязательство  не выполнено к установленному сроку.

      Суд отклонил доводы заказчика по следующим  основаниям.

      Предмет договора, как следует из статьи 740 ГК РФ, является существенным условием договора, при отсутствии которого он считается незаключенным.

      В соответствии со статьей 743 ГК РФ техническая  документация определяет объем, содержание работ и другие предъявляемые  к ним требования, то есть предмет  договора.

      В договоре стороны предусмотрели, что обязанностью подрядчика является постройка хозблока из бруса площадью 6 на 8 метров и указана договорная цена этих работ. До заключения договора заказчик был ознакомлен с типовым образцом хозблока, возводимого подрядчиком. Следовательно, это свидетельствовало о том, что сторонами фактически был определен предмет договора.

      У сторон не возникло разногласий по этому предмету договора, и они  сочли возможным приступить к  его исполнению. Заказчик принял результат  работ по акту. Совокупность указанных обстоятельств не даст оснований считать договор незаключенным в связи с отсутствием технической документации.

      Однако, чтобы заключенный договор был действителен, стороны предварительно должны получить определенные документы. Для заказчика – разрешение на строительство, выдаваемое органом местного самоуправления, а для подрядчика – лицензия (разрешение) на осуществление строительной деятельности.

      Работы  по договору строительного подряда  могут финансироваться за счет собственных финансовых ресурсов и внутрихозяйственных резервов заказчика (инвестора) (прибыль, амортизационные отчисления, денежные накопления и сбережения граждан – предпринимателей и юридических лиц, средства, выплачиваемые страховыми организациями в виде возмещения потерь от аварий, стихийных бедствий и др.), заемных финансовых средств заказчиков (инвесторов) (банковские кредиты, облигационные займы и другие средства), привлеченных финансовых средств заказчика (инвестора) (средства, полученные от продажи акций, и др.).