Соотношение гражданского и земельного законодательства в регулировании сделок с землей

      Есть  вторая категория гражданско-правовых норм, которые просто дублируют положения  ГК, непонятно зачем их надо было включать в ЗК. Например, в п. 1 ст. 35 ЗК предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием строением и т.д. Об этом же говорится и в ст. 273 ГК. И таких примеров можно привести много. ЗК внес свой "вклад" в регулирование подобных отношений, установив отдельное правило о том, что собственник здания, строения, сооружения, находящего на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Видимо, при формулировании подобных положений не учитывается то, что есть еще один собственник - это собственник земельного участка, права которого также подлежат защите.

      Еще важно выделить следующую категорию - так называемые приватизационные нормы. ЗК так же бесцеремонно поступает с законодательством о приватизации, как и с гражданским. Кодифицированный акт никак не может быть местом, где должны содержаться нормы, рассчитанные на какой-то период и на решение какой-то определенной задачи. В частности, законодательство о приватизации. И хотя в кодексе подобные нормы неуместны, тем не менее, в ст. 36 ЗК установлен принудительный порядок выкупа находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения. Орган, получивший заявление от гражданина или юридического лица, в двухнедельный срок должен решить вопрос либо о безвозмездной передаче в собственность в особых случаях, либо направить проект договора купли - продажи или аренды соответствующего земельного участка. Сформулировано это как обязанность государственного органа в двухнедельный срок решить этот вопрос. В связи с этим в судебно-арбитражной практике появились дела по искам организаций, пытающихся реализовать свое исключительное право на приватизацию земельных участков в принудительном порядке.

      Сегодня наметилось два подхода, которые  обсуждались на заседании Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ. Во-первых, положение ст. 36 ЗК РФ толкуется таким образом, что выбор необходимого договора остается за собственником здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. Именно собственник в своем заявлении должен указать, какой договор он желает заключить. И если государственный или муниципальный орган отказывает в заключении именно этого договора, ибо не направляет свой проект, то суды принимают к рассмотрению иски о понуждении к заключению соответствующего договора.

      Во-вторых, суды полагают, что право выбора, какой договор заключать остается за этим самым государственным или муниципальным органом.

      И, наконец, третья группа норм, которая  имеется в ЗК РФ. Включение их в ЗК никаких претензий не вызывает, поскольку сам ГК РФ при регулировании определенных отношений отсылает к иным законам, имея в виду и ЗК, и тут же отдает ему приоритет, хотя речь идет о регулировании гражданско-правовых отношений. Например, в п. 2 ст. 607 ГК содержится специальная норма о том, что в отношении аренды земельного участка особенности порядка сдачи его в аренду могут быть установлены отдельным законом: имелся в виду ЗК. И ст. 22 ЗК предусмотрено соответствующее правило. Нельзя опровергать законность включения этого правила в ЗК, можно только говорить о целесообразности и содержании правил, включенных в него.

      Из  содержания ст. 22 видно, что ЗК именно в отношении земельного участка установил самый либеральный режим. По ст. 615 ГК арендатор получает полномочия по распоряжению правом аренды, в том числе путем передачи арендованного имущества в субаренду, перенайма, внесения права аренды в уставный капитал хозяйственного общества и товарищества и т.п. только с согласия арендодателя. Это обязательное условие и требование касается сдачи в аренду любого имущества, в том числе движимого. ЗК уже устанавливает правило, не требующее получения согласия арендатора от арендодателя, т.е. собственника. Теперь достаточно лишь уведомить арендодателя о том, что право аренды передано в уставный капитал совершенно другого юридического лица и арендодатель - собственник должен иметь дело уже с совершенно другим юридическим лицом, которому он может и не доверять.

      То  же самое предусмотрено и в отношении государственных и муниципальных земельных участков, если срок аренды превышает 5 лет. Кроме того, применительно к таким земельным участкам арендатору еще предоставлено преимущественное право на приобретение земельного участка путем покупки в порядке, установленном для случаев продажи доли в праве общей собственности. Права арендодателя, напротив, существенным образом ограничиваются, в отличие от прав арендатора, в том числе и в отношении любых других объектов. В частности, содержится положение о том, что для изменения условий договора аренды обязательно требуется согласие арендатора. Это означает, что изменить договор аренды теперь возможно только по соглашению сторон. А два других способа, указанных в ст. 450. получается, применяться не будут?

      Что касается расторжения договора, то согласно ЗК расторгать договор аренды досрочно можно исключительно в судебном порядке по иску арендодателя и по одному единственному основанию - существенному нарушению условий договора. Таким образом, права арендодателя ограничиваются, а правомочия арендатора по использованию, в том числе, по распоряжению правом аренды и арендованным имуществом расширяются. Такой подход трудно объяснить. Когда в ст. 607 ГК было включено положение о том, что особенности аренды земельных участков могут регулироваться иным законом и этот закон имеет приоритет, то имелась в виду особенность объектов (а именно их природные свойства, что круг их ограничен и они невосполнимы, их строго целевое назначение). Имелось в виду, что будут установлены более строгие правила аренды. А были эти правила в ст. 22 ЗК? Улучшили ли они положение? В.В. Витрянсий считает, что ухудшили.⁷

      Анализ, содержащихся в ЗК положений, направленных на регулирование гражданско-правовых отношений, в частности, обязательственных отношений, свидетельствует, по мнению В.В. Витрянского, только о том, что они значительно снижают уровень гражданско-правового регулирования сделок с земельными участками и порождают новые проблемы как для правоприменительной практики, так и для имущественного оборота. 
 

                                             Заключение 

        Исходя из всех приведенных  мною теоретических позиций и  анализа норм закона можно  сделать вывод о том, что  нормы гражданского права применительно  к регулированию земельных отношений носят общий характер. Иными словами, при регулировании и отношений земельной собственности и иных вещных прав на землю необходимо использование понятийного аппарата, основных принципов и норм, содержащихся в гражданском законодательстве. В земельном законодательстве должна найти свое отражение специфика правового регулирования земельных отношений, вытекающих из того, что земля является не только объектом недвижимости, но и важнейшим природным ресурсом и средством производства. Эти факторы обусловлены установлением жестких правил использования данного вида недвижимости и возможности ограничения земельного оборота, подчинение его определенным правилам. Так, если земельное законодательство разрешает соответствующие сделки с земельными участками, то понятие сделки, юридические последствия ее заключения должны основываться на нормах гражданского законодательства.    

Список  используемой литературы 

Законодательные акты 

1. Конституция РФ, принята  всенародным голосованием 12 декабря 1993 г., с изм. от 9 июня 2001 г. // Российская газета. 1993. 25 декабря; СЗ РФ. 2001. № 4. Ст. 2421. 

2. Гражданский кодекс  РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г.  № 51-ФЗ, с изм.  от 10 января 2003 г. // СЗ  РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 2003. № 2. Ст. 167.

Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26 января 1996 № 14-ФЗ,  с изм. от 26 марта 2003 г. // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410; РГ. 2003. 29 марта.

Гражданский кодекс РФ (часть  третья) от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 49. Ст. 4552. 

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147. 

4. Федеральный закон  «Об ипотеке (залоге  недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ, с изм. от 5 февраля  2004 г. // СЗ РФ. 1998. №  29. Ст. 3400; 2004. № 6. Ст. 4. 
 

Дополнительная  литература 

1. Иконицкая И.А.  Земельное право  Российской Федерации.  М., ЮРИСТЪ. 2002г. 

2. Адиханов Ф.Х. Соотношение  норм гражданского  права и норм  земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли // Государство и право. 2001. № 1.  

3. Бакунина Т.С. Новый  Земельный кодекс  Российской Федерации:  проблемы применения // Государство и право. 2003. № 5.