Приватизация муниципального жилого помещения

В случае нарушения прав гражданина при решении  вопросов приватизации жилых помещений  он вправе обратиться в суд.

Хотелось  бы обратить внимание, что Верховным  Судом Российской Федерации дан  ряд разъяснений по вопросам приватизации жилья. Особый интерес представляет позиция Верховного Суда в отношении сохранения права пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника жилого помещения, отказавшегося от участия в приватизации жилья, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу[39].

При этом соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять такие жилые помещения в собственность и заключить договоры социального найма данных жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований[40].

Хотелось  бы обратить внимание, что Верховным  Судом Российской Федерации дан ряд разъяснений по вопросам приватизации жилья. Особый интерес представляет позиция Верховного Суда в отношении сохранения права пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника жилого помещения, отказавшегося от участия в приватизации жилья, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу[41].

Вряд  ли будет преувеличением утверждение, что Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ, Кодекс) главенствует по количеству публикаций, посвященных проблемам применения его положений (наличие противоречий Конституции Российской Федерации, Гражданскому кодексу РФ; определенные неточности и несогласованность между собой его норм и пр.)[42].

Вопрос "о равенстве" прав нанимателя и членов его семьи рассматривался в юридической литературе[43]. Было отмечено, что это равенство проявляется, главным образом, как равенство прав по пользованию жилым помещением. Что касается реализации положений ст. 70, 72, 76, 81, 83 ЖК РФ (обмен, сдача жилья в поднаем, замена жилого помещения на жилье меньшего размера и пр.), то они предусматривают права нанимателя, которые могут быть осуществлены нанимателем с согласия членов семьи. То есть согласие членов семьи нанимателя является условием реализации нанимателем предоставленных ему прав. 

3.2 Приватизации служебных жилых помещений 

Жилые помещения, отнесенные к специализированному  жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта[44]..

К служебным жилым помещениям относятся отдельные квартиры.

Не допускается  выделение под служебное жилое  помещение комнат в квартирах, в  которых проживает несколько  нанимателей и (или) собственников  жилых помещений.

Под служебные  жилые помещения в многоквартирном  доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений в этом доме.

Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного  жилищного фонда и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом[45], с учетом требований, установленных Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду.

Для отнесения  жилых помещений к определенному  виду жилых помещений специализированного  жилищного фонда заявитель представляет в орган управления следующие документы:

- заявление  об отнесении жилого помещения  к определенному виду жилых  помещений специализированного  жилищного фонда;

- документ, подтверждающий право собственности  либо право хозяйственного ведения  или оперативного управления на жилое помещение;

- заключение  о соответствии жилого помещения  предъявляемым к нему требованиям.

Указанное заявление рассматривается органом  управления в течение 30 дней с момента  подачи документов.

Орган управления в срок, указанный выше, принимает решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилого помещения специализированного жилищного фонда либо об отказе в таком отнесении.

Информация  о принятом органом управления решении  направляется заявителю в течение 3 рабочих дней с момента принятия такого решения.

Решение об отнесении жилого помещения к  определенному виду жилых помещений  специализированного жилищного  фонда направляется также в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с  ним, в течение 3 рабочих дней с момента принятия такого решения.

Отказ в отнесении жилого помещения  к определенному виду специализированного  жилищного фонда допускается  в случае несоответствия жилого помещения  требованиям, предъявляемым к этому  виду жилых помещений.

Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда в соответствии с Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду.

Специализированные  жилые помещения предназначаются:

- для  проживания граждан на время  работы, службы, обучения;

- для  временного проживания граждан  в связи с капитальным ремонтом  или реконструкцией дома;

- для  временного проживания граждан в связи с утратой жилого помещения в результате обращения взыскания на него;

- для  временного проживания граждан  в связи с непригодностью жилого  помещения для проживания, в результате  чрезвычайных обстоятельств;

- для  проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг;

- для  проживания граждан, признанных  вынужденными переселенцами и  беженцами;

- для  временного проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите;

- для  проживания граждан в связи  с избранием на выборные должности  либо назначением на государственную  должность.

В качестве пользователя специализированным жилым  помещением наниматель пользуется также общим имуществом в многоквартирном доме.

При пользовании  специализированным жилым помещением наниматель не вправе осуществлять обмен  занимаемого жилого помещения, а  также передавать его в поднаем.

Члены семьи нанимателя имеют равные с  ним права и обязанности по пользованию специализированным жилым помещением.

При этом каждый гражданин, как гласит ст. 11 Жилищного  кодекса РФ, имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в  порядке приватизации, жилого помещения  в государственном и муниципальном  жилищном фонде социального использования один раз.

Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого  жилого помещения в порядке его  приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия[46].

Федеральные органы исполнительной власти, субъекты Российской Федерации, муниципальные  образования или организации образовывают ведомственный жилищный фонд из жилых помещений путем переоборудования нежилых помещений в жилые и дальнейшего их приобретения в собственность. Например, как отмечает, А.В. Кудашкин, ведомственный жилищный фонд в большинстве своем находится у Министерства обороны Российской Федерации и в основном к нему относится жилищный фонд в закрытых военных городках[47]. Отметим, что в соответствии с законом в таких военных городках запрещена приватизация жилых помещений.

Жилищный  договор заключается между Министерством  обороны РФ или иным федеральным  органом исполнительной власти, в  котором законом предусмотрена  военная служба, в лице командиров (начальников) воинских частей и военнослужащими, проходящими военную службу по контракту, а также офицерами, призванными на военную службу в соответствии с указом Президента Российской Федерации, в целях обеспечения их служебными жилыми помещениями. Военнослужащим и совместно проживающим с ними членам их семей служебные жилые помещения предоставляются по нормам и в порядке, которые предусмотрены законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, с учетом права на дополнительную жилую площадь[48].

Обеспечение жилыми помещениями граждан, уволенных  с военной службы, вставших на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 января 2005 года в муниципальных  образованиях, осуществляется за счет средств федерального бюджета путем выдачи государственных жилищных сертификатов органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по месту постановки на учет.

Однако  Постановлением Конституционного Суда РФ № 5-П от 5 апреля 2007 г. п. 2 ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" признан не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой на его основании возможность обеспечения жильем за счет средств федерального бюджета граждан, вставших на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и уволенных с военной службы до 1 января 2005 г., в отличие от граждан, уволенных или подлежащих увольнению с военной службы после 1 января 2005 г., ограничивается выдачей государственных жилищных сертификатов органами исполнительной власти субъектов РФ по месту постановки на учет[49].

В соответствии со ст. 4 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О  приватизации жилищного фонда в  Российской Федерации" не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Собственники  жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Определением  Конституционного Суда РФ № 316-О от 10 декабря 2002 г. установлено, что положение  ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации", запрещающее приватизацию находящегося в сельской местности жилищного  фонда стационарных учреждений социальной защиты населения, - в той мере, в какой оно распространяется на жилищный фонд, находящийся вне территорий соответствующих учреждений социальной защиты населения, - не может применяться судами, другими органами и должностными лицами.

Однако  А.В. Кудашкин отмечает, что "поскольку  согласно Жилищному кодексу РФ указанные  жилые помещения относятся к  жилищному фонду Российской Федерации, постольку говорить о наличии  ведомственного жилищного фонда  можно условно, понимая при этом, прежде всего, совокупность служебных жилых помещений, находящихся в ведении того или иного ведомства (Министерства обороны Российской Федерации, ФСБ России, МВД России и др.), предназначенных для жилищного обеспечения военнослужащих данного ведомства и членов их семей и других граждан, прямо указанных в законодательстве"[50].