Приватизация муниципального жилого помещения

Передача  в собственность нанимателя занимаемого  им жилого помещения осуществляется на основании договора, заключаемого нанимателем с собственником  жилищного фонда или правомочным  им лицом. Этот договор по установленным законом основаниям может быть признан в судебном порядке недействительным.

2. Граждане  имеют право на получение жилого  помещения в собственность в  порядке приватизации жилых помещений.

Право на приватизацию жилого помещения сохраняется тогда, когда в установленном порядке признан недействительным ранее заключенный договор на приобретение жилого помещения в собственность в порядке приватизации[22].

Займут  ли нормы названного института место  в ЖК РФ или останутся в рамках отдельного закона - это право законодателя. Мы полагаем, что с точки зрения целесообразности и удобства пользования  место норм этого института в  конечном счете в ЖК РФ. Если же законодатель сочтет необходимым сохранить отдельно упомянутый Закон, то тогда ему следовало бы учесть и наши предложения по более четкому его названию. При любом варианте решения вопроса многие нормы и принципы этого Закона следует совершенствовать.

Итак, мы пытались доказать, что приватизация жилых помещений является институтом жилищного права. Вместе с тем на практике граждане, да и официальные учреждения нередко употребляют термин "право", "право граждан на приватизацию жилых помещений" и т.п. Следует отметить, что и Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" довольно широко и многоаспектно употребляет термин "право". Этот термин в юриспруденции имеет два основных смысловых значения. Различают: 1) право в объективном смысле, или объективное право, т.е. выраженное в норме и обеспеченное принудительной силой государства общеобязательное правило поведения. Когда законодатель допускает выражения: а) "вступление в права собственности на жилище" (преамбула Закона); б) "в случае нарушения прав граждан" (ст. 8 Закона), он имеет в виду право в объективном смысле; 2) право в субъективном смысле или, иначе говоря, субъективное право, т.е. гарантированные принудительной силой государства возможности известного поведения, принадлежащие субъекту. Так, законодатель в ст. 11 анализируемого Закона определяет, что "каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде". Поскольку каждый гражданин, как указывает законодатель, имеет право, то в характеризуемом Законе указаны и органы, которые обязаны обеспечить реализацию этого права. В качестве обязанных лиц по передаче гражданам в собственность жилых помещений выступают юридические лица - титульные владельцы жилья в лице наймодателей жилых помещений.

Субъективное  право каждого гражданина на приобретение в собственность бесплатно в  порядке приватизации жилого помещения, находящегося в доме государственного или муниципального жилищного фонда, строится по модели элемента обязательственного правоотношения и может быть определено как установленная законом мера возможного поведения управомоченного лица. Эта мера может заключать: а) правовую возможность совершения действий самим управомоченным лицом. Так, в силу ст. 11 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" каждому гражданину принадлежит право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения, находящегося в государственном или муниципальном жилищном фонде, поэтому гражданин сам решает, когда приобретать в собственность занимаемое им жилое помещение и как использовать эту собственность; б) правовую возможность требовать управомоченным лицом от обязанного лица (лиц) совершения определенных действий по заключению договора о передаче жилого помещения и фактической передаче этого помещения.

Изложенное  позволяет сделать вывод о  том, что было бы не совсем верным не видеть внутренней связи между смысловыми значениями понятий "объективное" и "субъективное право" на приватизацию жилых помещений и не смешивать понятие "правовой институт приватизации жилых помещений" с правом на приватизацию жилых помещений, в каком бы значении оно (это право) не употреблялось бы. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 2. ОТКАЗ ОТ ПРИВАТИЗАЦИИ И ДЕПРИВАТИЗАЦИЯ 

2.1 Отказ от приватизации  жилого помещения  и отказ от участия  в его приватизации 

Одной из актуальных проблем современного регулирования жилищных отношений  является подходящий к окончанию срок приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. Самой серьезной критике и даже оспариванию в Конституционном Суде РФ подверглась норма ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - ФЗ "О введении в действие ЖК РФ"). Данная норма ограничила срок приватизации жилых помещений сначала до 1 января 2007 г., затем до 1 марта 2010 г. Конституционный Суд РФ признал, что федеральный законодатель в рамках своих дискреционных полномочий вправе как издавать акты, призванные в течение определенного периода обеспечивать правовое регулирование отношений по бесплатной передаче в собственность граждан занимаемых ими на правах нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, так и отменять их[23].

С каждым днем времени для приватизации занимаемого  нанимателями жилого помещения остается все меньше. При этом в жилых  помещениях зачастую проживают наниматели или члены их семей по той или иной причине, не желающие участвовать в приватизации жилья. Причины такого нежелания могут быть самыми разными. Одни граждане не желают уменьшения публичного жилищного фонда, другие злоупотребляют своим правом, исключительно желая навредить бывшим членам своей семьи, иные имеют намерение поживиться за счет приватизации.

В связи  с этим актуализировались вопросы  признания права пользования  жилым помещением, признания утратившим право пользования жилым помещением и др. Наиболее интересен в сложившейся обстановке вопрос об отличиях и правовых последствиях отказа от приватизации отказа от участия в приватизации. Две эти категории жилищного права имеют принципиальные отличия.

Отказ от приватизации означает, что гражданин, имеющий право на приватизацию жилого помещения, не использует свое право (не подает заявление о приватизации, но и не дает согласия на приватизацию этого помещения другими гражданами). Последствие такого отказа только одно - невозможность для других граждан приватизировать данное помещение. Если отказывающийся гражданин до 1 марта 2010 г. не выразит своего согласия на приватизацию, помещение навсегда останется в государственной или муниципальной собственности. Действующий Жилищный кодекс РФ не предусматривает возможности разделения лицевых счетов, то есть заключения с нанимателями одной квартиры разных (самостоятельных) договоров социального найма. Обмен жилого помещения, в том числе и в принудительном порядке, представляет собой сложную, трудоемкую, длительную процедуру, а зачастую просто невозможен. Таким образом, иные граждане, проживающие в данном помещении, при наличии предусмотренных законом оснований могут потребовать в судебном порядке:

- признания  такого гражданина утратившим  право пользования жильем,

- принудительного  обмена в виде размена квартиры,

- разделения  лицевых счетов, если отношения  по самостоятельной оплате коммунальных  услуг сложились до 1 марта 2005 г.

Анализ  сложившейся судебной практики по такого рода спорам в Российской Федерации позволяет констатировать, что удовлетворение таких исков является исключительными случаями.

Проблема  заключается в невозможности  обязать гражданина приватизировать  занимаемое жилое помещение. Даже если несколько граждан, проживающих  в жилом помещении, желают заключить договор приватизации и только один не желает этого, договор никогда не будет заключен. Это связано с тем, что основополагающим принципом приватизации является ее добровольность (ст. 1 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации")[24].

От случаев  отказа в приватизации следует отличать отказ от участия в приватизации. В данном случае гражданин, проживающий  в жилом помещении и имеющий право на его приватизацию, отказывается от своего права в пользу других граждан, проживающих в жилом помещении. В результате этого он из нанимателя или члена семьи нанимателя становится членом семьи собственника жилого помещения[25].

Правовое  положение членов семьи собственника жилья претерпело принципиальные изменения  в свете реформирования жилищного  законодательства. Такие граждане утрачивают теперь право пользования жилым помещением при прекращении семейных отношений с собственником. Исключение из данного правила составляют как раз те члены семьи собственника, которые имели право на приватизацию данного жилого помещения, но от своего права отказались (ст. 19 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ").

Казалось  бы, собственник жилого помещения  сможет "избавиться" от бывших членов своей семьи, совершив сделку по его  отчуждению. Ведь в соответствии с  действующей редакцией ст. 292 ГК РФ переход права собственности  на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом, а законом на сегодняшний день иное прямо не установлено. Однако Верховный Суд Российской Федерации распространил действие ст. 19 Федерального закона О введении в действие ЖК РФ" также на случаи перехода права собственности на жилое помещение к третьим лицам: "Если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер"[26]. Считаем, что в данном случае Верховный Суд, по сути, создал новую правовую норму, произвольно распространив действие ст. 19 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" и на случаи, предусмотренные ч. 2 ст. 292 ГК РФ, что является, по нашему мнению, недопустимым. Законодатель, имея желание сохранять за указанными лицами право пользования отчуждаемым жилым помещением, должен был предусмотреть это непосредственно в ст. 19 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ".

На стадии существования Жилищного кодекса  РФ в виде законопроекта, обсуждения его в юридической литературе мы неоднократно высказывались за сохранение свойства следования для прав любых членов семьи собственников жилья. Считаем, что раз законодатель пошел по иному пути, то наличие свойства следования у прав отдельных категорий членов семьи только усложняет гражданский оборот. Так, банк при выдаче жилищного ипотечного кредита, по сути, не имеет возможности проверить юридическую чистоту сделки по отчуждению ранее приватизированного жилого помещения - соблюдение требований п. 1 ст. 558 ГК РФ, то есть наличие лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением при его отчуждении. А ведь это чревато признанием такого договора незаключенным.

Таким образом, отказ от приватизации жилья  и отказ от участия в его  приватизации - две различные по правовой природе и юридическим последствиям категории. Отказ от приватизации влечет невозможность для других граждан приватизировать данное помещение. Отказ от участия в приватизации порождает для собственников жилья, его последующих приобретателей, кредитующих банков неблагоприятные юридические последствия. Напротив, для лица, отказавшегося от участия в приватизации, это единственная серьезная гарантия реализации конституционного права на жилище. 

2.2 Деприватизация жилья 

За время  осуществления приватизации жилья  на практике стала возникать обратная ситуация, когда граждане, приватизировавшие  жилое помещение, по каким-либо причинам хотели отказаться от права частной  собственности на него. Такой отказ и возвращение жилого помещения в государственную или муниципальную собственность обозначают термином "деприватизация" или "расприватизация". Следует отметить, что эти термины не закреплены в действующем законодательстве и потому не являются официальными.

Деприватизация  жилья может осуществляться гражданами добровольно или по решению суда.

При отсутствии согласия одной из сторон (собственника жилого помещения или уполномоченного  государственного органа) передача жилого помещения в государственную  или муниципальную собственность осуществляется в судебном порядке.

Договор приватизации, как разновидность  гражданско-правовой сделки, может  быть признан решением суда недействительным по основаниям оспоримости или ничтожности  в соответствии с положениями  ст. 166 - 181 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ).