Приобретение права частной собственности

- описание индивидуально-определенного  объекта в виде квартиры согласно  утвержденной проектно-сметной документации  с указанием индивидуального  договора объекта, количество  комнат, метража, подъезда, этажа;

- размер взноса, график  платежей, порядок и условия их  изменения в период строительства;

- срок завершения строительства  и передачи квартиры в собственность  граждан и юридических лиц;

- ответственность сторон  за неисполнение условий договора;

- условия расторжения  договора и переуступления прав.[113]

В юридической практике встречаются  такие нарушения, как, например, когда  гражданин заключает договор  с посредником, которому предъявлено  лишь право, от имени инвестора заключать  договоры, а в условиях договора с гражданином указывается, что  деньги гражданин должен перечислить  на счет посредника.

Важность договора как  юридического документа необходимость  тщательного исследования сути, специфики  и значения этого правового акта.

В соответствии с ГК РФ[114] право собственности у приобретателя  вещи по договору возникает с момента  ее передачи, если иное не предусмотрено  законом или договором. Следовательно, передача вещи приобретает особое значение не только в смысле установления момента  собственности, но и в смысле самого способа ее перехода, ведь увязывание момента перехода права применительно  к процедуре передачи вещи позволяет  считать, что сама эта передача и  есть переход собственности.[115] 
Передача требует следующего:

- правомочия передающего  (традента) на перенесение права собственности;

- совпадения воли традента и получателя относительно перехода господства над вещью;

- переноса владения.

Под именем передачи понимается вручение одним лицом другому  вещи с намерением перенести право  собственности.[116]

Такое значение передачи вещи с формированием системы традиции в праве возникло не сразу, а в  ходе исторического развития.

В римском праве манципация (воображаемая продажа) состояла в следующем: в присутствии не менее чем  пяти свидетелей и весодержателя приобретатель схватывал рукой приобретаемую вещь и, держа в другой руке медь, произносил формулу покупки: « Утверждаю, что этот раб по праву квиритов принадлежит мне и что он должен считаться купленным за этот металл и посредством этой меди и этих весов».[117]

Хотя манципация в данном случае выступает как абстрактная  сделка, создающая реальный эффект независимо от правового основания, существует устойчивое мнение, считающее  такое понимание вторичным, а  первоначальную манципацию – куплей-продажей за наличные с реальным эффектом.[118] 
Возражения состоят в том, что если манципация – воображаемая продажа, предполагается и невоображаемая – консенсуальная сделка продажи, юридическое значение должно придаваться именно предшествующему неформальному соглашению. Поэтому манципация сама по себе должна быть продажей, считал Д.В.Дождев.

Однако позже, с выплатой символической цены акт манципации утратил характер продажи и стал актом передачи права на вещь. Получаемое право теперь опиралось не на оплату, а на сам акт манципации (в виде акта передачи). Манципация становится инструментом для исполнения обязательства, установленного предшествующей сделкой  или иным юридическим событием 
(например, решением суда), но стороны в любом случае вынуждены имитировать исполнение договора купли-продажи. Другими словами манципация в классическую эпоху Древнего Рима обладает правовым основанием для самой себя и переносит право собственности независимо от действительности основания. Ее реальный эффект, пишет К.И.Скловский, опирается на древнюю силу ритуала. Тем самым была создана почва для дальнейшего развития, в котором на первое место выходит традиция, которая как бы вытесняет и замещает манципацию.[119]

В конечном счете, манципация была поглощена традицией и уже  «по 
Юстинианову праву передача есть общая и необходимая форма добровольного отчуждения телесных вещей».[120]

Таким образом, установление системы традиции поставили ее выше договора. Система традиции была известна и древнему русскому праву. 
Символические действия, сопровождавшие передачу вещи, подчеркивали принадлежность этого акта традиции. Например, передача собственности на землю требовало передавать или удерживать кусок земли.[121]

Со временем традиция почти  утратила прежние признаки ритуала, которые теперь стали вытесняться  записями в поземельные книги, заявления  перед судом и т.д. Однако суть ритуала осталась.

Если и можно считать  традицию сделкой, то только постольку, поскольку она влечет переход  собственности, а не владения, только особое соглашение–договор – порождает  юридический эффект: «Лишь передача владения как фактическое действие и соглашение о переходе собственности  как договор вместе обуславливают  наступление правового последствия  перехода собственности».[122]

Таким образом, передача вещи «как фактическое действие» без  соглашения о собственности не порождает  никакого юридического эффекта. Традиция, как считает К.И.Скловский, является сделкой постольку, поскольку она направлена на вещный результат, условия которого определяются за пределами традиции и всегда предполагаются, раз традиция состоялась.[123]

В качестве примера можно  привести такой факт из современной  жизни. 
Владелец автомашины, припарковав ее перед складом передает ключи (а значит и саму автомашину) хозяину склада, чтобы он мог при необходимости въезда и выезда отогнать автомобиль и затем снова вернуть его на место стоянки. При этом на хозяина склада не возлагается обязанность охранять автомашину. 
Понятно, что, несмотря на передачу автомобиля, у хозяина склада никаких прав на эту вещь не возникает.[124]

Следовательно, продажа вещи еще не означает передачи владения, тем более что это связано  и с правом передачи в залог. Ведь залог, имея возможность следования, сохраняется и при передаче вещи третьим лицам. Это правило получило прямое подтверждение в постановлении  Президиума ВАС РФ, указавшего, что  «одним из существенных признаков договора о залоге является возможность реализации предмета залога», которая осуществляется «путем продажи заложенного имущества  с публичных торгов»[125]

Если совершена купля-продажа, то, кажется, прямых оснований считать  ее ничтожной, как это допустимо, если у продавца нет собственности, не имеется. Однако, не получив владения, покупатель приобретает не собственность, а титул покупателя, обязательное право, которое позволяет ему  заявлять требования лишь к продавцу. Покупатель не получивший владения, не становится собственником из договора купли-продажи не только если не получит  владения, но и если завладеет вещью  иначе, чем получив ее от продавца. Поэтому насильственное или иное получение вещи от третьих лиц  помимо воли собственника, даже если эта  вещь стала предметом купли-продажи, но не была передана, не может привести к возникновению собственности  у покупателя, который становится в таком случае недобросовестным владельцем. 
Возможность несовпадения в одном лице собственника и владельца объясняется подчинением вещного права в системе традиций, то есть когда передача осуществляется без юридических оснований.[126]

Эти соображения привели  к установлению иного порядка  перехода собственности на недвижимость. Регистрационный порядок вводил прямую перепись собственников и  вытеснил систему традиции, она как  бы отступает на задний план, только иногда просвечивая через систему  регистрации.

В современной юридической  практике, помимо договора об отчуждении имущества, совершается еще два  акта: передача объекта и регистрация, причем только с регистрацией закон  связывает возникновение права  собственности.[127]

Важно подчеркнуть, что если переход права собственности  увязывается с моментом регистрации, то передача владения утрачивает непосредственное вещно-правовое значение и сохраняет  только обязательное. Например, покупатель вправе требовать передаче владения от продавца – это требование не собственника, а стороны в договоре (обязательстве). При этом форма и  способ передачи имеют не столько  публичное, сколько частное, вытекающее из условий договора значение. По этому  поводу уместно привести высказывание Я. 
Шаппа: «если продается земельный участок, предоставление права собственности происходит посредством соглашения собственника земельного участка и приобретателя о переходе права собственности и регистрации этого права в поземельной книге».[128]

2.2. Наследование имущества  граждан. Правопреемство в отношении  имущества юридических лиц

Свобода права наследования имущества в своей основе защищена конституционными гарантиями. Межотраслевое  взаимодействие важно для всех институтов, которые регулируются нормами, принадлежащими к нескольким отраслям права.

В Конституции РФ 1993 года провозглашено: «Право наследования гарантируется».[129] Анализируя конституционное содержание понятия гарантии, следует отметить, что предметом гарантии является сами права и свобода человека и гражданина,[130] их равенство,[131] а  также защита прав и свобод человека и гражданина[132] и судебная.[133]

Другим важным шагом в  создании конституционных гарантий права наследования стало постановление  КС РФ от 16 января 1996 года.[134] В нем  содержались положения о свободе  наследования, выявление права на наследование, выявление фигуры гаранта  права наследования и провозглашалась  абсолютная свобода наследования.

Наследственное право  России с принятием V и VI главы ГК РФ начинает свое развитие в совершенно новых условиях, когда создан надежный фундамент по защите прав наследования – Конституция.

В этой связи представляется возможным проследить основные вехи того сложного периода, который предшествовал  становлению современных отношений  в сфере наследования.

По декрету ВЦИК от 18 апреля 1919 года «Об отмене наследования»  вводилась система раздела имущества  умерших лиц, между государством и отдельными лицами, близкими к  умершему, которая просуществовала  до 1926 года, однако и позже, вплоть до прекращения существования СССР, сказывалось ее давление на область  наследования.

По декрету 1919 года все  имущество умерших переходило к  государству, за исключением части, не превышавшей определенной денежной суммы, либо части из обозначенных в  этом акте предметов. Юридическая литература советского периода представляла собой наследование.[135] Эта система раздела определила нормы о наследовании ГК РСФСР 1922 года. Лишь часть из них была изменена после 1926 года, многие остались без изменения.[136]

Показательно в этом отношении, как законы, принятые за минувшие восемьдесят  лет, регулировали наследование. Декрет от 18 апреля 1919 года открывался объявлением: «наследование…отменяется». ГК РСФСР  начинал соответствующую часть  правилом, устанавливающим, что наследование 
«допускается».[137] Допущено было для граждан участвовать в разделе имущества умерших с государством. Эта позиция сохранялась сорок лет. ГК 
РСФСР 1964 года позволил себе затенить ее формулировкой: «наследование осуществляется».[138] На этом эволюция завершилась. Также смотрел на наследование и последний акт советского периода «Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик» 1991 года: 
«наследование…осуществляется».[139]

Новый ГК РФ подходит к наследованию принципиально иначе, устанавливая внутреннюю связь с его гражданской  правоспособностью физического  лица.

ГК РФ на первое место ставит наследование по завещанию. Это не редакционная особенность данной правовой нормы, а выражение принципиальной позиции  закона. И это вполне объяснимо.

Развитие цивилизации  обнаруживает, что увеличение внимания к правовому регулированию наследования по завещанию является одним из последствий  развития личности. На наш взгляд, можно  констатировать, что чем более  данное общество готово воспринимать человека как личность, которая сама определяет свои поступки, тем более  внимания наследованию по завещанию  уделяет право, присущее этому обществу.

Как указывалось выше, проблемы наследственного права неоднократно подвергались рассмотрению в литературе.[140] Однако в основном исследованию подвергалась наследования по закону, так как  перечень имущества, находящийся в  личной собственности граждан был  довольно ограничен. С началом развития рыночных отношений в стране, картина  существенным образом изменилась: миллионы граждан стали собственниками приватизированных  квартир, садовых участков, поэтому  внимание ученных в настоящее  время сосредоточено в основном на наследовании по завещанию.[141]

В ГК РФ наследованию по завещанию  также уделено первостепенное внимание. В ГК РФ[142] содержатся положения, которые  имеют немаловажное юридическое  значение. В п.1 предусмотрено, что  распорядиться имуществом на случай смерти можно только путем совершения завещания, а в п.3 говорится, что  совершение завещания двумя лицами или более не допускается. Этим российское законодательство кардинальным образом  отличается от западного, где предусматривается  возможность составления завещания, в которых выражается воля двух или  нескольких лиц.

Ст. 1119 посвящена свободе завещания. В силу этой статьи гражданин вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определять доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения, а также включить в завещание другие распоряжения предусмотренные правилами кодекса.

В новом кодексе появилась  новелла о завещании в чрезвычайных обстоятельствах: «Гражданин, который находится в положении, явно угрожающем его жизни, и в силу сложившихся чрезвычайных обстоятельств, лишен возможности совершить завещание… может изложить в простой письменной форме».[143] При этом необходимо соблюдение следующего условия: завещатель в присутствии двух свидетелей должен собственноручно написать и подписать документ, из содержания которого следует, что он представляет собой завещание. Такое завещание утрачивает силу, если завещатель в течение месяца, после того как чрезвычайные обстоятельства отпали, не воспользовался возможностью совершить завещание в обычной форме. В одной из редакций третьей части ГК РФ предусматривалась также возможность в чрезвычайных обстоятельствах выразить свою волю в устной форме.[144] Такого рода ситуации могут возникнуть при различного вида катастрофах.