Приобретение права частной собственности

И все же наука гражданского права в советский период не оставила в стороне вопрос о приобретательной давности в советском праве. Многие ученые обосновывали необходимость восстановления этого института, в частности 
Б.Б.Черепахин, оспаривая презумпцию права государственной собственности на бесхозяйное имущество, указывал следующее: «В пользу приобретательной давности говорит главным образом стремление к устранению той неясности и неопределенности, которые имеют место тогда, когда владелец вещи не имеет бесспорного права на данную вещь при наличии оснований для закрепления за ним такого права».[83]

Идея восстановления приобретательной давности к моменту разработки в начале 60-х годов XX века нового Гражданского кодекса приобрела широкое признание среди ученых.[84] Однако эта идея не стала достаточно убедительной для советского законодателя, который не счел нужным закрепить нормы о приобретательной давности в гражданском законодательстве. Правила 
ГК РСФСР 1964года о находке, кладе, бесхозяйном имуществе могли быть сведены к одному – в случаях, когда собственник от имущества отказался или неизвестен, имущество должно перейти в собственность государства.[85]

Однако поддержка юристами необходимости закрепления норм о приобретательной давности позволило в юридической практике обходить проблему незаконного владения. Теоретически произошло приравнивание позиций добросовестного приобретателя к собственнику: «Известно, что согласно правилам ГК РСФСР[86] добросовестный приобретатель имущества от несобственника становится его собственником, если нет оснований для удовлетворения виндикационного иска».[87]

При обосновании этой позиции  юристы зачастую ссылались на классическую работу Б.Б. Черепахина, опубликованную в 1947 году, которая исходила из нормы  ст.183 ГК РСФСР 1922 года.[88] В 1962 году Б.Б. Черепахин, в своем новом труде не обнаружив преемственности ст.183 ГК РСФСР 1922 года с новым 
ГК РФ, соотносит друг с другом данный кодекс и ст.28 Основ гражданского законодательства об ограничениях виндикации как на основании возникновения собственности у добросовестного приобретателя.[89] С тех пор в юридической литературе мнение о наличии в нашем праве института приобретения собственности добросовестным приобретателем фактически не подвергалось сомнению. Так путем толкования была решена назревшая правовая проблема.

В этой связи примечательно, что как бы в противовес ГК РСФСР 1964 года в гражданском процессуальном праве существовало и существует правило об установлении в порядке  особого производства факта владения строением на праве собственности.[90] Разъясняя применение этого правила, ВС СССР указывал, что факт владения строением на праве собственности  может быть установлен судом, лишь, если, «у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен», а восстановить этот документ невозможно.[91] Таким образом, данное процессуальное правило было предусмотрено для тех случаев, когда невозможно восстановить утраченные документы о праве собственности на строение. В настоящий период применение этого правила не имеет смысла, так как ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним» предусматривает ведение открытого единого государственного реестра недвижимого имущества, информация из которого может быть получена в любой момент.[92]

С началом построения рыночной экономики начинают складываться предпосылки  для появления в современном  отечественном праве института  приобретательной давности. Нужда в приобретательной давности стала заметно возрастать с оживлением гражданского оборота. С целью вовлечения бывшего государственного сектора экономики в частную сферу отечественный законодатель предпринимал и предпринимает ряд действий, в числе которых приватизация, создание «арендных» предприятий и др. Тем самым произошла концентрация материальных благ в руках корпоративных и частных лиц. 
Следующая задача, которую стал решать законодатель – обеспечение нормального оборота имущества, приносящего доход не только его обладателю, но и опосредованно всему обществу в целом.

Именно эта функция  права определяет необходимость  закрепления такого основания возникновения права собственности как приобретательная давность – вещь должна находиться в постоянном обороте. Как указывает Уго Матеи – 
«право склонно предоставлять владение индивиду, который фактически не пользуется недвижимым имуществом, а не отсутствующему собственнику последнего».[93]

Оставив имущество без  использования, собственник вредит тем самым обществу, так как: во–первых, его вещь способна причинить кому – либо вред без достаточной охраны, а во–вторых, не приносит возможного дохода и утрачивает свои полезные свойства, это особенно актуально  в отношении такого вида имущества, как земельные участки.

Таким образом, наиболее важной предпосылкой появление норм о приобретательной давности в современном законодательстве следует признать необходимость максимального вовлечения в оборот способных к тому видов имущества, не допускающего даже кратковременного простоя. Право, как социальная ценность, предназначенная для обслуживания в данном случае товарно–денежного оборота, заботясь о повышении его эффективности, предусмотрело такую форму присвоения.

Закон РСФСР «О собственности  в РСФСР» впервые после 1917 года назвал приобретательную давность в качестве основания возникновения права собственности.[94] С принятием Основ гражданского законодательства 1991 года приобретательная давность стала фактом гражданской кодификации в российском праве.[95]

В действующем законодательстве приобретательной давности посвящена ст. 
234, которая гласит: «Лицо – гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность)».

Для возникновения права  собственности на вещь по давности необходимо, чтобы владение соответствовало  четырем условиям – добросовестности, открытости, непрерывности и отношению  к имуществу, как к своему собственному. Смысл термина «владеть» заключается  в возможности иметь у себя имущество, «содержать его в своем  хозяйстве».[96]

Первым требованием, предъявляемым  к владению лица, желающего иметь  собственность вещи, является собственность. В словаре С.И. Ожегова термин

«добросовестный» означает человека, честно выполняющего свои обязательства.[97]

В юридическом смысле добросовестный приобретатель имущества является согласно ГК РФ[98] тот, кто не знает  и не может знать о том, что  отчуждатель вещи не вправе ею распоряжаться. Однако тут остается много неясного. Так например, возникает вопрос о добросовестности завладения вещью лицом, обнаружившем бесхозяйное движимое имущество, но не совершившее необходимых в порядке ГК РФ[99] действий (сообщение в милицию или органы местного самоуправления). В такой ситуации можно утверждать. Что добросовестность приобретателя, владеющим чужим имуществом как своим, должна определяться из принципа: когда я вижу, что вещь не принадлежит мне, значит совершенно точно она принадлежит кому – либо другому, если из обстановки не следует, что она не принадлежит никому.

Итак, добросовестность –  это отношение самого лица к основанию  завладения, которое должно отвечать общепринятым представлениям. Вместе с тем, согласно ГК РФ любой владелец имущества предполагается добросовестным, пока не доказано обратного. В связи с этим У. Маттеи и Е.А. Суханов приводят такой парадоксальный пример: если два лица, без определенного места жительства поселившись в пустой даче, являются, таким образом, как бы истинными собственниками, так как хозяин дачи вынужден будет доказывать недобросовестность «гостей».[100] Однако практически каждый знает – права на недвижимое имущество возникают при условии легитимации (государственная регистрация).

Вторым условием является открытость владения. Открыто владеющее  лицо – то, которое не скрывает своего обладания имуществом перед третьими лицами, владеет, не таясь. При этом владелец не обязан совершать активных действий, демонстрирующих окружающим владение, но в то же время и не должен активно укрывать имущество  от посторонних взоров. Например, КС РФ, обсуждая проблему прав, на перемещенные культурные ценности отмечал, что нельзя считать открытым владением хранение картин в закрытых музейных фондах.[101]

Третье условие – непрерывность  владения в течение всего необходимого срока. Непрерывность означает, что  владелец, претендующий на право собственности  не должен сам оставлять имущество, то есть совершать действия 
«определенно свидетельствующие об устранении от владения и пользования». 
Непрерывность владения не устраняется заменой владельца его правопреемником и не означает постоянного физического контакта владельца с имуществом. 
Господство над вещью может быть лишь потенциальным, владельцу нет необходимости осуществлять его ежеминутно.[102] Так владелец может уехать в отпуск, в командировку, оставив вещь в своем доме, однако это не будет являться перерывом во владении.

Четвертое условие, относящееся  к владению – это владение имуществом « как своим собственным», то есть владелец должен относиться к присвоенному имуществу не хуже, чем к остальному принадлежащему ему на праве собственности. Владелец обязан заботиться о вещи так, как это сделал бы на его месте  любой.

Приобрести право собственности  по давности владения может как физическое, так и юридическое лицо, а также  РФ, субъект федерации или муниципальное  образование.

Для приобретения права собственности  по давности владения должен истечь установленный  в законе срок давности. Срок этот для  недвижимости составляет пятнадцать лет, а для движимости пять лет.[103]

2. Производные основания  приобретения права собственности

2.1. Возникновение права  собственности в силу заключения  договоров 
(купля – продажа, мена, дарение)

Приобретение права собственности  в силу заключения договоров относится  к производным основаниям (способам) возникновения права собственности. 
Рассмотрим наиболее важные для нас в рамках исследуемой темы виды регулятивных обязательств договоров купли – продажи, договор мены и договор дарения.

Договором купли–продажи  называется договор, по которому одна сторона 
(продавец) обязуется передать имущество другой стороне (покупателю), которая обязуется уплатить за него определенную денежную сумму.[104]

Сегодня купля–продажа –  это самый распространенный договор, с помощью которого происходит приобретение права собственности. Перемещение материальных благ в товарной форме, составляющих основу любого обязательства, в договоре купли - продажи выступает в наиболее в чистом виде, являясь его непосредственным содержанием. Особое значение этого института в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения.

В рамках общего понятия купли  – продажи законодатель выделяет ее отдельные разновидности.[105] Перечень разновидности купли –продажи по ГК 
РФ не является исчерпывающим, поэтому заключение договоров, которые не относятся ни к одному из перечисленных в кодексе особых видов (розничная купля- продажа, поставка, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятий), также возможно. В качестве примера можно привести широко распространенные в быту договоры купли- продажи различного имущества (например, автомобилей) между гражданами. Такие сделки регулируются общими положениями о купле- продаже[106] и специальным законодательством, если оно существует. В современной юридической практике нередки случаи нарушения основных условий заключения договоров купли- продажи, в результате чего возникают такие проблемы, как, например, приобретение добросовестным приобретателем похищенного имущества. В частности, если добросовестный приобретатель автомобиля приобрел спортивный автомобиль у гражданина, который в свою очередь приобрел этот автомобиль у учреждения на основании счета – справки, выданной торгующей организацией на территории РФ, действительность данной справки никем не оспорена, тем не менее, автомобиль оказался похищенным у собственника, то у добросовестного приобретателя, как первого, так и всех последующих, это имущество может быть истребовано и возвращено собственнику.[107]

Договор купли – продажи  порождает обязательство по возмездному  отчуждению имущества за покупную цену в виде денежной суммы, что позволяет  отграничивать его от других договоров  гражданского права. Так, договор дарения  предусматривает безвозмездное  отчуждение имущества. В договоре мены в качестве встречного удовлетворения выступают не деньги, а другие товары.

Выделение в ГК РФ[108] особых правил продажи недвижимости, обусловлено  рядом обстоятельств.

Во-первых, большинство объектов недвижимости неразрывно связано с  теми земельными участками, на которых  они расположены.

Во-вторых, поскольку недвижимое имущество по сравнению с другими  объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей.

В-третьих, в связи с  целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается  ряд ограничений по участию их в гражданском обороте.

В-четвертых, недвижимость является индивидуально-определенной и незаменимой  вещью, что также накладывает  известный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней  отношений.

Важную роль в экономической  деятельности населения играет договор  купли-продажи жилья. В ГК РФ включен  ряд положений, незнание которых  может создать у покупателя жилья  серьезные проблемы. В частности, речь идет о том, что право пользования  и право проживания взаимосвязаны  друг с другом. 
Другими словами, возникает проблема обременения собственности.[109]

Обратимся к ст. 292 ГК РФ. Она  закрепляет право членов семьи собственника жилого помещения пользоваться этим помещением (проживать). 
Законодатель замечает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения данного права члена семьи собственника.[110]

И так, обнаруживая законодательно установленный вариант обременения  собственности. Данное обременение  выступает в виде особого права. Член семьи собственника не вступает сам ни с кем в обязательные отношения. Он только помечается как  бремя в договоре продажи дома или квартиры.[111] 
Таким образом, право пользования жилым помещением или право проживания приобретает самостоятельный характер. Члены семьи собственника приобретают его не из договора, а на основании закона.[112]

Во избежание правонарушений при приобретении недвижимости следует  конкретизировать в договоре все  обстоятельства дела внести их в договор.

В качестве примера приведем перечень таких обязательных пунктов  при подписании договора о строительстве  жилья:

- условия договора о  привлечении финансовых средств в строительство жилья (они не должны противоречить условиям инвестиционного контракта, в рамках которого они заключаются);