Предварительный договор в российском гражданском праве

     В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса  РФ по предварительному договору стороны  обязуются заключить в будущем  договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

       Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. 
В силу ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. 
При этом согласно п. 3 ст. 455 Гражданского кодекса РФ условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

       Таким образом, в предварительном  договоре купли-продажи недвижимости  необходимо отразить следующие  существенные условия в отношении помещения: 
1). Необходимо четко индивидуализировать недвижимое имущество (чердачное помещение). Помимо указания общей площади чердачного помещения следует приложить к договору план помещения (имеющиеся на дату заключения предварительного договора документы БТИ). 
2). Исходя из содержания договора «право собственности на чердачное помещение не оформлено». Иными словами, ни Сторона-1, ни Сторона-2 не являются собственниками чердачного помещения ни в какой его части. В таком случае, следует указать собственника чердачного помещения на дату заключения анализируемого договора (третьи лица, Администрация и т.п.). 
3). В корреспонденции с изложенным выше в абз. 1 п. 2 договора необходимо указать лицо, с которым Сторона-1 заключает договор купли-продажи в целях оформления права собственности на все чердачное помещение. В идеале информацию о состоянии чердачного помещения и о законных обладателях необходимо было проанализировать перед заключением предварительного договора.

     Обращаем  внимание, что не заключение по каким-либо причинам договора купли-продажи всего чердачного помещение сделает фактически и юридически невозможным исполнение Стороной-1 обязательства по заключению основного договора, что, в свою очередь, может явиться основанием для применения к Стороне-1 меры ответственности, предусмотренной п. 5 предварительного договора (штраф в размере 4000000 рублей). 
Вместе с тем необходимо обратить внимание на тот факт, что в п. 1 Договора срок не указан.

     1.2. Кроме вышеуказанных условий  договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения рыночной цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, не применяются. (ст. 555 Гражданского кодекса РФ).

     Таким образом, указание в п. 3 договора ориентировочный (а не точно определенной) цены помещения (30000$) является недопустимым, поскольку  в дальнейшем может явиться основанием для признания предварительного договора незаключенным.

     Условие абз. 2 п. 3 договора о заключении дополнительного  соглашения с указанием окончательной  стоимости продаваемой части  чердачного помещения несостоятельно, т.к. было указано выше цена недвижимости должна быть определена в самом договоре купли-продажи (и соответственно в предварительном договоре).

       Обобщая вышеизложенное, в целях избежание возможных преддоговорных споров по основному договору, рекомендуем подготовить проект договора купли-продажи части чердачного помещения с указанием всех существенных условий и сделать его неотъемлемым приложением к предварительному договору. 
Также рекомендуем учитывать следующее обстоятельство. 
В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. 
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 
При этом согласно ст. 190 Гражданского кодекса РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. 
Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

     В предварительном же договоре срок заключения основного договора связан с выдачей  Стороне-1 свидетельства о государственной  регистрации права собственности  на целое чердачное помещение. Однако, выдача указанного свидетельства никак не может являться событием, которое должно неизбежно наступить, поскольку зависит от многих факторов (заключения договора купли-продажи на все чердачное помещение, государственная регистрация перехода права собственности и проч.). 
В связи с изложенным, можно сделать вывод о том, что срок заключения основного договора не определен.

     Если  срок заключения основного договора в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (ст. 429 ГК РФ). 
Соответственно, если в течение года со дня заключения предварительного договора Сторона-1 по каким-либо причинам не успеет оформить право собственности на все чердачное помещение, Сторона-2 будет вправе не заключать основной договор.

     Таким образом, если Сторона-1 не уверена, что  сумеет заключить основной договор  в течение года, рекомендуем указать  более длительный срок.

         Отказы указанные в п. 7 Договора не имеют юридической силы ввиду того, что уполномоченные представители, указанных Сторон не подписали Договор. В связи с этим не возможно установить имело ли место действительное выражение воли, указанных в п.7 лиц на отказ от соответствующих прав. 
Необходимо установить права данных лиц на объект недвижимости. Для этого нужно получить выписку из ЕГРЮЛ и ЕГРП.

     5. В тексте предварительного договора  также рекомендуем указать четкий  порядок направления оферты на  заключение основного договора  в корреспонденции с п. 11 предварительного договора.

     Подводя итоги анализа предварительного договора, можно сделать вывод, что  часть его содержания не отвечает требованиям действующего законодательства, предъявляемым к заключению предварительного договора, в связи с чем у  Стороны-2 имеются основания для обращения в суд с целью признания его незаключенным (не индивидуализирован предмет основного договора, не определена цена недвижимости).