Предварительный договор в российском гражданском праве

                                                       Содержание 

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………………..… 3 

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ  О ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМ  ДОГОВОРЕ В РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ 

1. Сущность  предварительного договора в Российском гражданском праве..6

2. Место предварительного договора в  системе гражданско-правовых договоров..........................................................................................................18

ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ И ОСОБЕННОСТИ  ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1.Содержание предварительного договора купли-продажи недвижимости……………………………………………………………….…..23

2.2. Характерные  особенности предварительного договора  купли-продажи жилых и нежилых помещений…………………………………………….……26 

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НА ПРАКТИКЕ

3.1. Особенности использования аванса и задатка в предварительном договоре купли-продажи недвижимости………………………………….….. 51

3.2.Ответственность за не использование либо ненадлежащие использование  предварительного договора купли-продажи………………………………….. 56

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………………….61 
 
 
 

     Введение

     В предпринимательской деятельности может сложиться ситуация, когда  заключение договора на данный момент нецелесообразно, хотя в будущем такой договор был бы выгоден для обеих сторон. Причем каждая сторона хотела бы получить определенные гарантии выполнения обязательств другой стороной. Подписание протокола о намерениях в таком случае не решает проблему, так как не влечет для участников никаких юридических и финансовых обязательств.

     В качестве примера можно привести сделку, в которой между моментом заключения договора и моментом исполнения сторонами обязательств имеется  достаточно большой временной разрыв. Заключение договора с определением в нем даты исполнения обязательства не всегда является единственным выходом из положения, так как условия выполнения обязательства могут потребовать изменений, а внесение изменений в договор, возможно, и неоднократных, является достаточно сложной и длительной процедурой.

     Иногда  отношения между сторонами предполагают многократное заключение сделок одного вида. Например, сторонам необходимо предварительно согласовать общие условия перевозки  грузов, а дальнейшее уточнение условий  перевозки отдельных партий будет производиться в рамках основных договоров, заключаемых на основе предварительного соглашения.

     В зависимости от того, как составлен  и оформлен упомянутый выше промежуточный  документ, он может стать предварительным  договором. И тут уже неважно, как этот документ называется. Так что очень часто предприниматели, подписывая протокол о намерениях или генеральное соглашение, даже не подозревают, что на самом деле они фактически заключают предварительный договор, по которому приобретают определенные права и обязанности.

     Иногда  стороны специально заключают предварительные  договоры, чтобы получить дополнительные гарантии на тот случай, если один из контрагентов окажется недобросовестным партнером. Но они не всегда соответствуют  всем требованиям, которые законодательство предъявляет к дополнительным договорам. И поэтому на основании таких документов не удается привлечь партнера к ответственности и принудить его заключить основной договор.

     К предварительным договорам предъявляют  те же основные требования, что и  к прочим: они должны содержать необходимые реквизиты, существенные условия, подписываться уполномоченными лицами и соответствовать той форме, которая предусмотрена законом для совершения основного соглашения. В предварительном договоре нужно обязательно установить предмет и существенные (необходимые) условия основного договора. Например, так: «Стороны обязуются в будущем заключить договор о (указывается предмет) на следующих условиях:…».

     Если  хотя бы одно из существенных условий  основного договора не согласовано в предварительном соглашении, то сторона не сможет обратиться в суд с иском к контрагенту о понуждении заключить основной договор и взыскании убытков. Поэтому, если вы заинтересованы в том, чтобы предварительный договор не оказался пустой декларацией, а смог реально защитить ваши права, не допускайте подобных промахов. На мелочах «горят» многие предприниматели. А досадные упущения происходят не только из за собственной самонадеянности или по недосмотру юриста, но нередко и по вине неблагонадежного, но более осведомленного контрагента, который намеренно составил предварительный договор так, чтобы уйти от ответственности.

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ  О ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМ  ДОГОВОРЕ В РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ 

     1.1 Сущность предварительного договора в Российском гражданском праве 

     Конструкция предварительного договора была известна еще дореволюционному российскому  гражданскому законодательству.

     Так, предварительным договором в  гражданском праве дореволюционной  России являлся договор запродажи — такой договор, в силу которого одна сторона обязывается продать другой вещь.

     Цель  заключения предварительного договора дореволюционные юристы видели в  преодолении тех препятствий, которые  существуют для заключения основного  договора. Причина заключения предварительного договора виделась в отсутствии возможности заключить основной договор даже под отлагательным условием.

     Договор запродажи рассматривался дореволюционными цивилистами как порождающий  обязанность заключить основной договор для обеих сторон и одновременно предоставляющий каждой из сторон право требовать от другой стороны заключения основного договора. Однако возможности понуждения контрагента к заключению договора российское дореволюционное законодательство не предусматривало. Потому и последствия уклонения одной из сторон от заключения договора существенно отличались от предусмотренных действующим законодательством. Так, уклонение от заключения договора купли-продажи, когда обязанность заключить такой договор установлена договором запродажи, могло повлечь за собой ответственность, установленную договором, уплату неустойки, потерю задатка, а также обязанность возместить весь ущерб, причиненный неисполнением.

     Для заключения запродажи достаточно было согласовать лишь условия о вещи, подлежащей продаже, и цене, по которой она будет продана. Указание в договоре запродажи срока, в течение которого должен быть заключен основной договор, признавалось российским законодательством существенным, однако его упущение сторонами не влекло недействительность запродажи. Данное обстоятельство толковалось представителями российской цивилистики как позволяющее каждой из сторон запродажи в любое время требовать заключения с ней основного договора при отсутствии в договоре запродажи условия о сроке заключения договора купли-продажи.

     Для совершения договора запродажи независимо от формы, требуемой для основного  договора, обязательной являлась простая  письменная форма. Несоблюдение простой  письменной формы запродажи влекло в дореволюционном гражданском  праве те же последствия, какие в настоящее время действующее законодательство связывает с несоблюдением простой письменной формы сделки (ст. 162 ГК РФ).

     Несмотря  на наличие законодательного регулирования  предварительного договора, российские цивилисты приходили к выводу о том, что «с точки зрения законодательной политики договор запродажи, составляющий особенность русского законодательства, и при этом не особенно давнего происхождения (XVIII века), является совершенно излишним в системе договоров».

     Упоминания  о предварительных договорах встречались и в ГК РСФСР 1922 г. Хотя ГК РСФСР 1922 г. не содержал общих положений о предварительных договорах, «в нем были на этот счет две специальные нормы. Одна из них посвящалась заключению в будущем договора купли-продажи (этот договор носил специальное наименование — „запродажная запись“), а другая — заключению договора займа».

     Так, в соответствии со ст. 182-а ГК РСФСР 1922 г. для совершения запродажной  записи требовалось нотариальное удостоверение  записи. Действие запродажной записи ограничивалось шестимесячным сроком. Кроме того, ст. 182-а ГК РСФСР 1922 г. допускала предъявление одной стороной иска к другой стороне о совершении купли-продажи. Последствия предъявления такого иска законодатель относил целиком на усмотрение суда. В зависимости от обстоятельств дела суд мог признать предварительный договор расторгнутым с возложением на уклонившуюся от договора сторону возмещения убытков, или же, наоборот, признать договор купли-продажи совершенным и применить к такому случаю последствия нарушения заключенного договора купли-продажи (ст. 189, 190 ГК РСФСР 1922 г.). Возможность одной стороны предварительного договора понудить другую к заключению основного договора ГК РСФСР 1922 г. не устанавливал.

     В соответствии со ст. 218 ГК РСФСР 1922 г. предварительный договор о заключении в будущем договора займа должен быть совершен в письменной форме независимо от суммы займа. Примечательно при этом, что в соответствии со ст. 211 ГК РСФСР 1922 г. сам договор займа должен был совершаться в простой письменной форме только тогда, когда сумма займа превышала 50 золотых рублей.

     Другая  статья ГК РСФСР 1922 г., посвященная предварительному договору о заключении договора займа, предусматривала, что лицо, обязавшееся  по предварительному договору дать другому взаймы, может требовать расторжения предварительного договора, если впоследствии имущественное положение контрагента значительно ухудшится, в частности если он будет признан несостоятельным или приостановит платежи (ст. 219 ГК РСФСР 1922 г.). Специальные последствия уклонения лица, заключившего предварительный договор, от заключения основного договора ГК РСФСР 1922 г. не устанавливал. Вероятно, неисполнение стороной предварительного договора этой своей обязанности должно было влечь общие последствия неисполнения обязательства, предусмотренные ст. 117 ГК РСФСР 1922 г., — возмещение убытков, причиненных неисполнением.

3.   Место предварительного договора в  системе гражданско-правовых договоров

         Смысл правовой конструкции предварительного договора состоит в том, что согласно ему стороны обязуются в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Статья 429 ГК РФ предусматривает ряд требований, касающихся формы и содержания предварительного договора.

     Во-первых, в отличие от положений дореволюционного российского и советского гражданского законодательства в соответствии с  п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор  должен заключаться в форме, установленной для основного договора, а если такая форма не установлена, то в письменной форме. В отличие от общего правила п. 1 ст. 162 ГК РФ несоблюдение формы предварительного договора всегда влечет его ничтожность.

     Во-вторых, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Таким образом, по нашему мнению, законодатель отказался от требования прямого перечисления в предварительном договоре всех существенных условий основного договора. В связи с этим справедливым и в настоящее время представляется утверждение И.Б. Новицкого о возможности в определенных пределах предоставления предварительным договором одному из контрагентов права односторонне установить при заключении основного договора то или иное условие.

     В-третьих, предварительный договор должен предусматривать срок, в течение  которого стороны обязуются заключить  основной договор (если стороны такой  срок не укажут, основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного) (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

     Действующий ГК РФ в ст. 429 в части, устанавливающей  право одной из сторон предварительного договора обратиться в суд с иском  о понуждении другой стороны предварительного договора заключить основной договор, содержит отсылку к п. 4 ст. 445 ГК РФ. Так, в соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Названное обстоятельство послужило для некоторых авторов основанием утверждать, что положения ст. 445 ГК РФ, устанавливающей порядок заключения договора в тех случаях, когда заключение договора является обязательным для одной из его сторон, применяются и к случаям заключения основного договора во исполнение предварительного. Данное суждение представляется нам спорным по следующим основаниям.