Предварительный договор в российском гражданском праве

     В первую очередь необходимо отметить, что ст. 445 ГК РФ устанавливает порядок заключения договора для тех случаев, когда его заключение является обязанностью одной и правом другой стороны, в то время как предварительный договор устанавливает обязанность заключить основной договор для обеих его сторон. На возможность заключения предварительных договоров, устанавливающих обязанность только одной из сторон заключить основной договор, указывал И.Б. Новицкий. Современные исследователи также приходят к выводу о возможности придания юридической силы односторонне обязывающим предварительным договорам на основании положений ст. 8 ГК РФ. Однако ст. 429 ГК РФ говорит именно о предварительном договоре, устанавливающем обязанность заключить основной договор для обеих сторон, с учетом данного обстоятельства предварительный договор, предусматривающий обязанность заключить основной договор только для одной из сторон, следует рассматривать как исключение из общего правила. Такое исключение не только не допускает применения общих положений ст. 445 ГК РФ к процессу заключения основного договора, но, более того, требует от сторон односторонне обязывающего предварительного договора, детального установления порядка их взаимодействия в процессе заключения основного.

     Статья 445 ГК РФ устанавливает порядок взаимодействия сторон заключаемого договора в процессе согласования его условий. Существенные условия основного договора его стороны согласовывают (или устанавливают порядок их определения) на стадии заключения предварительного договора.    Если же при отсутствии в предварительном договоре какого-либо условия основного договора одна из сторон настаивает на его определении в порядке ином, нежели установлен законодательством по умолчанию, а другая сторона против этого возражает, в рассмотрении спора судом должно быть отказано. Так, если одна из спорящих сторон при отсутствии в предварительном договоре условия о цене настаивает на включении в основной договор условий об определении цены в ином порядке, чем предусмотрено ст. 424 ГК РФ, или требует указания в нем конкретной цены, а другая сторона возражает против этого, то арбитражный суд не вправе рассматривать такой спор.

     Наконец, если стороны при заключении предварительного договора установили, что содержание того или иного условия основного  договора будет определено ими в  основном договоре, то разногласия по поводу установления конкретного содержания такого условия могут быть переданы сторонами на рассмотрение суда. Так, в том случае, когда в предварительном договоре указано, что условие о цене будет определено сторонами в основном договоре, такая запись должна расцениваться арбитражным судом как достижение согласия сторон о включении в основной договор данного условия и разногласия по установлению конкретной цены также подлежат рассмотрению арбитражным судом.

     Отметим, что данные рекомендации высказаны Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в отношении условия договора о цене, относительно которого действующее законодательство, практика его применения и ученые-цивилисты до настоящего времени не пришли к единому мнению о том, является ли оно существенным для возмездных договоров. Обобщая изложенное, можно сделать следующие выводы.

     Наличие между сторонами предварительного договора является основанием для заключения в будущем между теми же сторонами  основного договора. Заключая предварительный договор, его стороны не только добровольно принимают на себя обязательство заключить в будущем основной договор, но и согласовывают или определяют порядок согласования существенных условий основного договора, в том числе возможность установления того или иного условия основного договора волей одной из сторон. Следовательно, порядок согласования условий договора, установленный ст. 445 ГК РФ, не должен применяться к случаям заключения основного договора во исполнение предварительного.

     Тем не менее, на случаи заключения предварительного договора распространяется установленное п. 4 ст. 445 ГК РФ право одной из его сторон обратиться в суд с иском о понуждении другой стороны заключить договор в тех случаях, когда последняя уклоняется от его заключения.

     Возможность понуждения уклоняющейся стороны предварительного договора к заключению основного  способствует в настоящее время  распространению предварительного договора в тех случаях, когда  стороны еще на стадии переговоров  о заключении договора в будущем стремятся создать для себя определенные гарантии.  
 

ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ И ОСОБЕННОСТИ  ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ  
 

     2.1. Содержание предварительного  договора купли-продажи  недвижимости 

      Предварительный договор купли-продажи - это по сути официально оформленный «протокол о намерениях» между покупателем и продавцом. По этому соглашению, стороны договариваются о заключении в будущем договора купли-продажи на условиях, оговоренных в предварительном договоре, т.е. предварительный договор имеет форму основного договора, причем, несоблюдение этой формы приводит к недействительности договора. Согласно действующему законодательству РФ, предварительный договор должен в обязательном порядке содержать предмет сделки будущего основного договора, намеченную дату заключения основного договора и условия проведения сделки купли-продажи, а также иные существенные нюансы.

     Стоит запомнить одно важное правило: чем  конкретнее описано то, что будет  предметом договора предварительной  купли-продажи - тем лучше. Основной договор заключается на тех же условиях, что содержаться в предварительном договоре. Это означает, что чем корректнее и полнее описаны условия основного договора в предварительном договоре, тем больше шансов у вас приобрести товар соответствующий вашим представлениям.

     Если  вам предлагают договор, который  не устраивает вас и не гарантирует  ваших прав при заключении основного  договора – смело требуйте внесения в договор изменений. В этой статье я подготовил для вас несколько  рекомендаций относительно того, что должно быть внесено в договор предварительной купли-продажи, а затем и в основной договор купли-продажи:

     1) Требуйте, чтобы в договоре был  четко указаны параметры товара, в отношении которого в дальнейшем планируется заключение договора купли-продажи.

     2) Обязательным условием является  наличие четко установленной  цены в договоре. Эта цена и  будет той, по которой вам  передается товар. При этом важно так же оговорить в договоре, что цена является окончательной и не подлежит изменению, а так же то, что продавец не имеет права требовать от покупателя других сумм, кроме указанной в договоре цены. Данное положение избавит вас от откровенно мошеннической практики недобросовестных продавцов, когда для получения свидетельств о праве собственности на товар или иных действий, которые продавец и так обязан выполнять по закону, требуется внести дополнительные средства.

     3) Срок, в который стороны обязуются  заключить основной договор. Закон устанавливает, что если такой срок не определен в предварительном договоре, то согласно статье 429 ГК РФ стороны обязуются заключить основной договор в течение года со дня заключения предварительного.

     4) Срок передачи имущества по основному договору так же может быть определен в предварительном договоре. Это очень полезный момент для покупателя, особенно в условиях постоянного срыва поставщиками сроков поставки товара.

     5) Ответственность продавца, в случае если имущество не будет предано покупателю в определенный основным договором срок.

     Так же, при заключении предварительного договора купли-продажи, необходимо помнить, что единственное, что вы можете предпринять при отказе продавца заключить с вами основной договор  – обратиться в суд с требованием о понуждении его к заключению основного договора. На основании предварительного договора продавец не обязан передавать вам имущество, соответственно вы не сможете требовать в суде установления права собственности на это имущество.  

     2.2. Характерные особенности  предварительного  договора купли-продажи  жилых и нежилых  помещений 

            Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения - это предварительное соглашение о передаче имущественных прав на нежилое помещение, которые стороны заключают перед заключением основного договора купли-продажи. Для обеспечения обязательств по договору часто используется условие о задатке, что является определенной страховкой для сторон, заключающих предварительный договор. Условие о задатке может быть также доказательством серьезности намерений сторон предварительного договора.

             Поскольку задаток это всегда денежная сумма, задатком может быть обеспечено исполнение только денежного обязательства. 
        Пункт 2 статьи 429 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что предварительный договор должен заключаться в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Применительно к предварительному договору купли продажи нежилого помещения с условием о задатке, он будет заключаться в письменной форме в обязательном порядке, в соответствии со ст. 550 ГК РФ, которая регулирует форму договора продажи недвижимости, и п. 2 статьи 380 ГК РФ, в которой также предусмотрен обязательный порядок письменной формы соглашения о задатке.

            Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. К существенным условиям относят  цену договора, права и обязанности сторон, сроки реализации намерений сторон, особые условия и полные реквизиты сторон.

     При определении предмета предварительного договора нужно полностью и точно  указывать фактический адрес  местонахождения нежилого помещения  и характеристики помещения. Также  в предмете договора можно указать, что данное нежилое помещение принадлежит одной из сторон на праве собственности (указать правоустанавливающий документ). Существенным условием будет также гарантия о том, что передаваемое помещение свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом спора.

     Важным  условием договора является срок реализации намерений сторон, в течении которого стороны должны заключить основной договор. Если такого условия в договоре нет, то на основании пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

     Направление одним участником предварительного договора другому участнику проекта  договора купли-продажи нежилого помещения  за пределами срока, установленного в предварительном договоре свидетельствует о прекращении обязательств, предусмотренных данным договором.

     Соглашение  сторон о сроках заключения основного  договора может быть следующим. Стороны  обязуются заключить основной договор  не позднее точно установленной  предварительным договором даты. При этом до указанной даты стороны обязуются не совершать с другими партнерами сделок в отношении нежилого помещения, являющегося предметом договора. При уклонении одной из сторон от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в арбитражный суд. 
   Во избежание споров между сторонами предварительного договора купли-продажи, в самом предварительном договоре нужно указывать, что по предварительной договоренности между сторонами стоимость помещения составляет конкретную точную сумму (с указанием валюты), включая НДС. Обязательно должен быть указан способ оплаты стоимости помещения, например, путем безналичного перечисления денежных средств на банковский счет продавца в порядке и в сроки, определенные предварительным и основным договорами.

     Рассматриваемая тема по-прежнему остается дискуссионной. Может показаться, что если в предварительный  договор купли-продажи нежилого помещении включить условие о  задатке, то шансы заключения основного  договора купли-продажи возрастут, налагая на стороны определенные обязанности. Однако следует иметь в виду, что сам предварительный договор носит организационный характер и не порождает имущественные, а тем более денежные обязательства.

     Будет правильнее, если заключение предварительного договора купли-продажи будет рассматриваться сторонами не как обязательство возврата задатка в двойном размере, в случае если основного договора не последует, а как начало грамотных партнерских отношений основанных на порядочности и ответственности сторон, а также на заключении впоследствии основного договора купли-продажи.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ  ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НА ПРАКТИКЕ  
 

     3.1. Особенности использования  аванса и задатка   в предварительном  договоре купли-продажи  недвижимости