Правовой режим общей собственности

      Иной  порядок обращения взыскания может быть предусмотрен законом или договором. Примером иного порядка взыскания может служить взыскание по кредитному договору на основании исполнительной надписи нотариуса в соответствии со ст.87-89 «Основ законодательства о нотариате»¹⁴.

      Закон специально обращает внимание на момент прекращения права собственности  в связи с изъятием имущества, на которое обращается взыскание. Этот момент совпадает с моментом возникновения  права собственности на изъятое  имущество у другого лица, к  которому переходит это имущество. При обращении взыскания следует учитывать перечень имущества граждан и юридических лиц, на которое взыскание обратить нельзя, очередность удовлетворения претензий и другие правила, установленные как в гражданском, так и в гражданском процессуальном законодательстве.

      В рамках исследуемой мною темы, имеет  смысл обратиться к такому вопросу, как обращение взыскания на заложенное имущество, так как залог является обеспечительным обязательством и  кредитор-залогодержатель в случае неисполнения обязательства должником вправе получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

      Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество по требованию залогодержателя  производится по решению суда и может быть осуществлено на основании исполнительной надписи нотариуса. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается только на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя оснований для обращения взыскания на предмет залога.

      Исключительно по решению суда может быть обращено взыскание на заложенное имущество  в трех случаях, когда:

1) для  заключения договора о залоге  требовалось согласие или разрешение  другого лица или органа;

2) предметом  залога является имущество, имеющее  значительную историческую, художественную  или иную культурную ценность  для общества;

3) залогодатель  отсутствует, и установить место  его нахождения невозможно.

    Приведенные правила свидетельствуют, что при невыполнении обеспеченного залогом обязательства предмет залога не может автоматически перейти в собственность (хозяйственное ведение) залогодержателей. Независимо от того, в каком порядке обращено взыскание на заложенное имущество – по решению суда или без обращения в суд, - предмет залога должен быть реализован по правилам, установленным ст.350 ГК РФ¹⁵. Продажу заложенного имущества могут осуществить как судебные исполнители, так и специализированные лицензии.

    Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов.2 ГК РФ исключает возможность комиссионной продажи заложенного имущества, так как продажа заложенного имущества с публичных торгов позволяет получить за него наивысшую цену и тем самым защитить интересы залогодателя.

    В этой связи, следует обратить внимание на такую меру, как арест имущества  должника. Как пишет К.И. Скловский: «Арест, как и вообще административное вмешательство, направлен конечно, не против вещи, а против лица, он парализует именно его юридически значимую волю – его главное правовое качество, обрекает его на пассивность в течение всего времени вмешательства и в целом игнорирует волю против его имущества…».

    Следовательно, юридическая суть ареста имущества  – игнорирование публичной властью, а значит и обществом, основных юридических качеств должника, и прежде всего возможности волеизъявления себя в своих вещах. Поэтому прекращается и реализация собственника в вещи (с момента ареста), а возможная реализация вещи на торгах, - это уже не его реализация.

    Прекращение права собственности на имущество, которое не может ему принадлежать, предусматривает подпункт 2 п.2 ст.235¹⁶ и ст.238. 

4.1.2 Конфискация 

    Вполне  возможны ситуации, когда имущество  оказалось в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, но эти основания отпали. Например, изменился правовой режим вещи. Это касается культурных и исторических памятников, оружия и т.д.1 Из вещи, находившейся в свободном обращении, она перешла в разряд ограниченно обороноспособных или изъятых из оборота вещей и более не может находиться в собственности данного лица.

    Или изменился статус юридического лица, наделенного специальной правоспособностью, в результате чего отпали основания, чтобы то или иное имущество было в его собственности.

    На  эти и аналогичные случаи и  рассчитаны п.1, 2 ст.238 ГК РФ¹⁷: «Если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок». Имущество подлежит отчуждению тому лицу, в собственности которого оно может быть.

    Если  имущество не будет отчуждено  собственником в установленный срок, соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления обращается в суд с заявлением о принудительном отчуждении имущества. По решению суда имущество, с учетом его характера и назначения, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением ему стоимости имущества, определенной судом, за вычетом затрат на отчуждение имущества.

    В случаях, предусмотренных законом, имущество может быть безвозмездно изъято у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения. Это и есть конфискация (ст.243 ГК РФ¹⁸), которая во всех случаях носит безвозмездный характер и применяется в виде санкций за совершенное преступление.

    Конфискацией в соответствии со ст.29 Кодекса «Об административных правонарушениях» признается принудительное безвозмездное обращение в собственность государства предмета, явившегося орудием совершения или непосредственным объектом административного правонарушения. Как правило, конфискован, может быть лишь предмет, находящийся в собственности граждан. Однако законодательством предусмотрены и случаи конфискации предметов, являющихся собственностью организаций.

    Государство не отвечает по обязательствам бывших собственников конфискованного имущества, если эти обязательства возникли после принятия государственными органами мер по охране имущества и без согласия указанных органов. По обязательствам, подлежащим удовлетворению, государство отвечает лишь в пределах перешедшего к нему актива имущества. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

4. 2 Основания прекращения права собственности граждан на землю 

    В соответствии со ст. 44 ЗК РФ¹⁹ право частной собственности на земельный участок прекращается в силу принудительного изъятия у собственника его участка в порядке, установленном гражданским законом.

    В соответствии с п.2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие имущества у собственника не допускается, кроме случаев, указанных  в данной статье. Среди перечисленных  в Кодексе оснований для принудительного изъятия имущества имеют место как общие (применяемые к любому имуществу), так и специальные (применяемые к отдельным его видам).

    В качестве общих оснований изъятия  имущества служат:

1. Обращение  на него взысканий по обязательствам собственника (ст. 237 ГК РФ);

2. Отчуждение  имущества, которое в силу закона  не может принадлежать данному  лицу (ст. 238 ГК РФ);

3. Реквизиция (ст. 242 ГК РФ);

4. Конфискация  (ст. 243 ГК РФ).

      В числе специальных оснований  для принудительного изъятия  земельного участка следует назвать:

а) государственные  и муниципальные нужды (ст. 282 ГК РФ);

б) неиспользование  его по целевому назначению (ст. 284 ГК РФ);

в) использование  его с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ).

      Изъятие земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд осуществляется путём выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ. Данное решение подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющим регистрацию прав на земельный участок. О принятии решения и его регистрации орган, принявший его, извещает собственника земельного участка. Согласно п.3 ст. 279 ГК РФ²⁰ уведомление должно быть письменным и произведено не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка.

      Объектом  выкупа может быть только земельный  участок целиком, выкуп для государственных  и муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе  как с согласия собственника.

      Собственник земельного участка, подлежащего изъятию  для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка можно владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. При этом, однако, он несёт риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством на земельном участке в указанный период.

      Плата за земельный участок, изымаемый  для государственных или муниципальных  нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением  с собственником участка. При  определении выкупной цены в неё  включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нём недвижимого имущества, а также все убытки, причинённые собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несёт в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии со ст.9 Федерального закона от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачётом его стоимости в выкупную цену.

      Собственник вправе выразить своё согласие на выкуп  у него земельного участка в любой  момент после его уведомления. Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условий выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение трёх лет с момента направления собственнику участка уведомления об изъятии участка. Если иск о выкупе земельного участка предъявлен позднее трёх лет с момента направления собственнику уведомления о принятии одного года с момента получения его собственником, исковое требование указанных органов не подлежит удовлетворению.

      Земельный участок может быть изъят у собственника и в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трёх лет, если более длительный срок не установлен законом (ст.284 ГК РФ).

      Земельный участок может быть изъят у  собственника и в случаях, когда  использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального  использования земли, установленных  земельным законодательством (ст. 285 ГК РФ). Грубое нарушение правил рационального использования земли, в частности, может выражаться в использовании его не в соответствии с целевым назначением или в использовании, приводящем к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.