Правовой режим общей собственности

    Напротив, общая совместная собственность  может возникнуть лишь в случаях, предусмотренных законом, причем законом  строго определен и круг ее участников.

По ныне действующему законодательству участниками  общей совместной собственности  могут быть только граждане. Это супруги, если на их имущество распространяется законный режим имущества супругов (гл. 7 раздел 3 Семейного кодекса)⁴; члены крестьянского (фермерского) хозяйства (п.1 ст.258 ГК)⁵; члены семьи, приватизировавших квартиру с установлением на нее общей совместной собственности (ст.2 «Закон о приватизации жилого фонда»).

При этом во всех указанных случаях допускается  переход с режима общей совместной на режим общей долевой собственности.

    Поскольку образование общей совместной собственности  допускается лишь в случаях, предусмотренных законом, и к тому же круг участников такой собственности строго определен, в законе закреплена презумпция, согласно которой общая собственность на имущество предполагается долевой. Однако эта презумпция является опровержимой. В одних случаях она относится к совместной, поскольку законом или договором не установлено иное, в других самим участникам общей собственности закон предоставляет возможность выбора между правовым режимом долевой или совместной собственности. Под первый вариант попадают случаи образования общей собственности в семье или крестьянском (фермерском) хозяйстве; под второй – случаи образования общей собственности при приватизации квартиры, поскольку закон допускает установление на квартиру как долевой, так и совместной собственности, отдавая решение этого вопроса на усмотрение самих членов семьи, которые приватизируют квартиру.

    По  существу же принципиальной разницы  между всеми этими случаями нет, поскольку, в конечном счете, от самих  участников общей собственности зависит, установить ли имущество долевую или совместную собственность. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Общая долевая  собственность 

2.1 Определение долей в праве общей собственности

      Почти во всех нормах ГК  РФ об общей собственности  упоминаются принадлежащие её участникам доли. Статья 245 ГК РФ⁶ закрепляет презумпцию равенства долей участников общей долевой собственности.

      Хотя презумпция равенства долей буквально закреплена лишь применительно общей долевой собственности, однако по существу она действует и в отношении общей совместной собственности, когда происходит выделение из неё или её разделение возникает необходимость определить долю либо всех собственников, либо выделяющегося собственника. Этот вывод находит подтверждение в правилах п.1 ст. 39 Семейного кодекса, относящихся к общей совместной собственности супругов, а так же в правилах п.3 ст.258 ГК РФ, относящихся к общей совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства. При этом правила п.3 ст. 258 ГК РФ о равенстве долей членов хозяйства распространяются как на случаи раздела имущества хозяйства, так и на случаи выхода из хозяйства одного из его членов.

        В отступлении от презумпции  равенства долей соглашением  участников общей долевой собственности  может быть установлено, что их доли определяются в зависимости от вклада каждого в образование и прекращение общего имущества. Этот вклад может быть определён не только в момент образования общего имущества и на последующих этапах его существования и функционирования с учётом внесённых в него материальных, трудовых и иных вложений. Именно так нередко обстоит дело при заключении договора простого товарищества, когда стороны соединяют свои вклады и начинают действовать сообща для достижения общей хозяйственной цели. В ходе совместной деятельности размер вклада каждого участника в общее имущество может существенно измениться.

       В развитие общих положений  об определении размера долей  п. 3 ст. 245 ГК РФ предлагает учитывать  при этом, какие улучшения внесены  в общее имущество: неотделимые и отделимые. Если участник долевой собственности за свой счёт и с соблюдением установленного порядка внёс в общее имущество неотделимые улучшения, он может требовать увеличения своей доли соразмерно возрастанию стоимости имущества. Из этого следует, что если установленный порядок не соблюдён, то сособственник права на увеличение размера своей доли не имеет. Если же улучшения являются отделимыми, то сособственник не должен испрашивать согласия остальных участников общей собственности на внесение улучшений, поскольку они могут быть отделены им без вреда для общего имущества. Судьба отделимых улучшений решается по взаимному согласию всех сособственников. Так, они могут договориться о плате тому, кто их внёс, соответствующей компенсации без изменения долей в общей собственности; об увеличении доли собственника, который внёс улучшение и т.д. При отсутствии соглашения отделимые улучшения поступают в собственность того, кто их внёс. Все споры об определении судьбы улучшений, поскольку они касаются осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом могут рассматриваться судом.

      Содержание  права общей долевой собственности  составляют принадлежащие сособственникам  правомочия по владению, распоряжению и пользованию общим имуществом. Каждый сособственник при осуществлении права общей собственности независимо от размера своей доли имеет один голос. Впрочем, практического значения, как мы сейчас увидим, это не имеет. Осуществление права общей собственности должно происходить по взаимному согласию всех собственников. Если же согласие не достигнуто, то определение последствий возникших разногласий зависит от того, касаются ли они осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения. Если сособственники не договорились относительно владения и пользования общим имуществом, то каждый из них, хотя бы оставшийся в единственном числе, может обратиться в суд. Если же разногласия касаются права распоряжения, то возникший спор не может быть урегулирован судом. Принцип взаимного согласия при осуществлении права распоряжения общей собственностью должен действовать без каких бы то ни было изъятий. Два собственника вкупе или порознь могут продать свои доли, но навязывать третьему лицу продажу всего общего имущества в целом они не имеют права. Именно поэтому при осуществлении права общей собственности в принципе не имеет значения, какой долей располагает каждый из собственников, хотя размер доли подлежит учёту при распределении приносимых общим имуществом доходов и плодов, падающих на неё расходов и обременений (ст. 248 и 249 ГК РФ)⁷.

      Принадлежащая сособственнику доля в общей собственности  не локализируется в какой-то конкретной части общего имущества, а простирается на всё имущество в целом. В  то же время сособственник может быть заинтересован не только в меновой, но и в потребительской стоимости указанного имущества. Он может быть заинтересован не только в доходах, которые приносит общая вещь, но и в том, чтобы использовать эту вещь для удовлетворения своих потребительских нужд. Сособственник имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества соразмерно доле. Если это невозможно, он вправе требовать от других участников общей собственности соответствующей компенсации.

      В тех случаях, когда во владение и пользование собственника выделяется часть общего имущества, он наряду с сохранением права на долю в общей собственности приобретает также право на выделенную ему часть имущества. По своей юридической природе это право может быть отнесено к вещным. Такие ситуации чаще всего возникают при определении порядка владения и пользования жилым домом, находящимся в общей собственности двух и более лиц. Если договор об определении порядка владения и пользования домом удостоверен  нотариусом и зарегистрирован в местной администрации, то он сохраняет силу и для того лица, к которому перейдёт доля в общей собственности.

      Одним из оснований возникновения общей  собственности, с которым связано  немало вопросов её осуществления, является совместное участие двух или более лиц в строительстве дома. Нередки случаи, когда гражданин, которому для строительства дома отведён земельный участок, привлекает к участию в строительстве членов своей семьи или иных лиц. По окончании строительства между застройщиками, а иногда между ними и органами государственной власти (местного самоуправления) возникает спор, за кем дом должен быть зарегистрирован: только за лицом, которому отведён земельный участок, или также и за иными лицами. Судебная практика подходит к разрешению указанных споров с учётом следующих условий:

• во-первых, необходимо установить, связаны ли лица, принимавшие участие в строительстве дома, семейно-бытовыми отношениями или являются посторонними для застройщика лицами;
• во-вторых, в каких целях возводился дом: в целях обеспечения жильём принимавших участие в строительстве лиц или в иных целях;
• в-третьих, к участию в деле, если он не выступает в деле в качестве стороны, надлежит привлечь орган, который отводит земельные участки, и выяснить его отношение к возникшему спору.

   Если  лица, участвовавшие в строительстве, связаны семейно-бытовыми отношениями  или хотя бы и не связаны, но дом  возводился для обеспечения как  тех, так и других лиц жильём, а  орган, отводивший земельный участок, не возражает против признания дома общей собственностью, спор решается судом в пользу фактических застройщиков. Суд может и не согласиться с мнением соответствующего органа, возражавшего против признания дома общей собственностью созастройщиков, но своё несогласие суд должен мотивировать в решении по делу.

   Каждый  сособственник по своему усмотрению может распоряжаться принадлежащей  ему долей в общей собственности. Для распоряжения долей, в том  числе и для отчуждения, он не должен испрашивать согласия других участников общей собственности. В то же время им далеко не безразлично, кто займёт место сособственника отчуждающего свою долю. Вследствие указанных и иных обстоятельств в законе должны быть закреплены правила, которые, не ущемляя прав сособственника на распоряжение своей долей, вместе с тем обеспечивали бы, насколько это возможно, интересы остальных участников общей собственности. Этим целям призваны служить установления закона о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли.

   При продаже доли постороннему лицу остальные  сособственники имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан  в письменной форме известить остальных сособственников о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные сособственники откажутся от покупки доля или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, а на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец может продать долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой сособственник вправе в течение трёх месяцев в судебном порядке требовать перевод на него прав и обязанностей покупателя.

   Аналогичные правила применяются и при отчуждении доли по договору мены и лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определённые родовыми признаками, причём лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли предлагает отчуждателю вещь того же рода, в том же количестве и того же качества.

   В случаях, предусмотренных законом, распорядиться долей в общей  собственности можно лишь при  соблюдении тех или иных условий. Так, общее имущество кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме.

   Множественность субъектов прав собственности сказывается  и тогда, когда речь идёт об основаниях прекращения общей собственности. Наряду с основаниями, которые относятся  как к односубъектной, так и к общей собственности, последняя характеризуется специфическими основаниями её прекращения, в первую очередь таких как раздел общей собственности и выдел из неё. При разделе общая собственности прекращается для всех её участников, при выделе – для того, чья доля из общей собственности выделяется. Но выдел может привести к тем же результатам, что и  раздел. Если общая собственность принадлежит двум участникам и один из них получает компенсацию за свою долю, то общая собственность прекращается и для другого, поскольку он становится единоличным собственником имущества, которое ранее было общим.

   Основания и способы раздела и выдела различны. Раздел и выдел могут  иметь место как по взаимному  согласию сособственников, так и  по судебному решению. Выдел доли из общей собственности происходит не только по требованию выделяющегося сособственника, но и по требованию кредиторов для обращения взыскания на его имущество. Раздел и выдел, если это допускается законом и возможно без соразмерного ущерба имуществу, происходит путём выдела доли в натуре. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся сособственник получает денежную и иную компенсацию. Расчёты между сособственниками имеют место и тогда, когда имущество в натуре не может быть выделено в точном соответствии с размером принадлежащей каждому из них доли. Каковы бы ни были основания и способы раздела и выдела, количественным мерилом при определении размера имущества, выделяемого в натуре либо размера компенсации должен служить размер принадлежащей сособственнику доли. Раздел общей собственности и выдел из неё должен происходить соразмерно принадлежащим сособственникам долям.