Правовое содержание ипотечных отношений в Российской Федерации

     По  закладной заемщик обязуется  выплачивать, с одной стороны, долг по кредиту и проценты по нему, с другой – выполнять все другие обязательства, связанные с владением недвижимостью: налоги, особые сборы и другие платежи. В содержании закладной, как и в кредитном договоре, могут предусматриваться санкции к ссудополучателю или определенные дополнительные возможности сохранения заложенного имущества.

     Практическое  значение закладной в том, что  она позволяет упростить и ускорить оборот недвижимости. Передача прав по закладной может осуществляться без обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации сделки. Это существенно отличает ее от передачи прав по договору об ипотеке, где требуется соблюдение формы самого договора об ипотеке (нотариальное удостоверение и государственная регистрация), что создает практические неудобства.

     Уровень доходности ипотечных облигаций  и закладных как долгового инструмента зависит от уровня риска их непогашения и срока обращения. Риск непогашения ипотечной облигации, в свою очередь, напрямую связан с ее обеспечением. При гарантиях правительства уровень доходности ипотечных облигаций будет близок к доходности федеральных ценных бумаг с фиксированной доходностью.

     Формирование  ресурсов банковского кредитования – одна из важнейших и наиболее сложных функций закладных. Пассивные операции ипотечных кредитных институтов по эмиссии закладных тесно связаны с их активными операциями по выдаче кредита под ипотеку. Источники средств для кредитования появляются в связи с возможностями ипотечных кредитных институтов в той или иной форме распоряжаться заложенной недвижимостью.

     Схемы ипотечного кредитования для разных категорий  заемщиков

     Для разных категорий заёмщиков необходимо предусматривать различные условия  предоставления ипотечных кредитов. Выделим следующие типы заемщиков:

• с большим и постоянным доходом, которые могут брать кредит в банке с высокой надежностью выплат за период погашения ссуды;
• с меньшим доходом, но работающие в высокодоходных организациях или фирмах, гарантирующих своевременность выплат (средний класс);
• со средним или низким доходом, нуждающиеся в субсидировании за счет государства;
• с доходом на уровне прожиточного минимума, нуждающиеся в социальном жилье.

     Как правило, заемщики первого типа в  основном не нуждаются в поддержке  государства, решили свои проблемы с  жильем, приобретают только элитное жилье. В России к данной категории относятся не более 5 % граждан. Они могут приобрести первое жилье за счет собственных средств, составляющих 30 %, и ипотечного кредита – в размере 70 % от стоимости жилья.

     Заемщики  второго типа имеют доход от 1000 долл. и более в месяц и стремятся приобретать элитное жилье за счет ипотечного кредита. В России к данной категории можно отнести 20-25 % населения. Возможно приобретение первого жилья за счет собственных средств в размере 30 % от стоимости жилья и ипотечного кредита.

     К третьему типу заемщиков относятся  граждане с доходом менее 500 долл. в месяц, которые улучшить жилищные условия с помощью только ипотечного кредита, без поддержки государства, не могут. Приобретают жилье улучшенной комфортности. К данной категории можно отнести более 50 % населения России. Покупка первого жилья на условиях 30 % собственных средств, остальное – за счет ипотечного кредита, как правило, невозможна. Улучшить жилищные условия могут за счет имеющегося жилья и ипотечного кредита в размере не более 50 % стоимости жилья.

     К четвертому типу заемщиков относятся  малоимущие граждане, пенсионеры, работники  сельского хозяйства и другие, которые не имеют средств для  каких-либо выплат по кредитам (30 % населения  России).

     Таким образом, решение жилищной проблемы в России должно осуществляться за счет трех разных, но взаимосвязанных финансовых систем:

1. рыночная система жилищного финансирования, включая ипотечное кредитование заемщиков первого, второго и частично третьего типов;
2. федеральные, региональные и муниципальные программы субсидирования приобретения жилья для семей с низкими доходами;
3. система социального жилья для малоимущих, включающая детские дома, общежития, дома престарелых, дома низкой комфортности и т.п.

     В настоящее время в России нет  официального разделения граждан по типам заемщиков, идет градация по степени потребности в жилье для приобретения социального жилья. Отсутствие на уровне государства подхода к решению жилищной проблемы разных категорий заемщиков приводит к смешиванию различных стратегий и метаниям между выбором для России различных зарубежных моделей системы ипотечного жилищного кредитования.

     Например, по мнению автора, споры в России о выборе между «германской» и «американской» моделями системы ипотечного кредитования – не более чем спор о способе рефинансирования ипотечных кредитов, однако в стороне от рассмотрения остается роль государства, решающего жилищную проблему различных категорий населения.

     На  первоначальном этапе развития системы  ипотечного жилищного кредитования в России государство должно проводить интегрированную политику по решению жилищной проблемы различных типов заемщиков. При этом необходимо понимание того, что ипотека – не панацея от всех проблем, а кредитный инструмент, который может помочь решению жилищной проблемы не более двух третей населения России, при этом ипотека не решает проблему строительства жилья, а при правильной организации может лишь способствовать притоку капитала вторичного рынка ипотечных кредитов в сектор строительства. А выбор модели рефинансирования ипотечных кредитов определяется финансовым состоянием рынка, развитостью банковской системы, доверием населения к проводимым программам.

     Необходимо  решение правительства РФ о том, что национальная система ипотечного жилищного кредитования в России включает две взаимосвязанные финансовые системы – рыночную систему ипотечного кредитования и систему ипотечного кредитования с субсидированием семей с низкими доходами. Сравнение двух систем ипотечного кредитования приведено в таблице 3. 

     Таблица 3. Особенности рыночной системы ипотечного жилищного кредитования и системы с субсидированием семей с низкими доходами

     Формирование  в России системы ипотечного жилищного  кредитования, работающей на рыночных принципах, оказалось длительным процессом из-за сложности создания нормативно-правовой базы, обеспечивающей ее функционирование, тем не менее, рыночная система ипотечного жилищного кредитования уже развивается, в частности, отметим ипотечное кредитование Российского агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и коммерческих банков. Ипотечное жилищное кредитование для семей с низкими доходами.

     Эта система в стране находится в зачаточном состоянии. Попытки ее создания предпринимались в регионах путем принятия местных ипотечных программ, основанных, как правило, на предоставлении займов, выдаваемых за счет региональных бюджетов под льготные процентные ставки (до 6-15 %) на срок от 5 до 10 лет, а заемщики формировались из очередников (так называемая социальная ипотека). Использование бюджетных средств в рамках этих схем малоэффективно, так как они реализуются через всевозможные фонды жилищного строительства или предоставляются в качестве бесплатного ресурса банкам, выдающим затем кредиты по нерыночным процентным ставкам. Подобные схемы, позволяя решить краткосрочные социальные задачи обеспечения жильем части населения региона, постоянно требуют дополнительных бюджетных средств и не позволяют включить механизм рефинансирования с использованием средств финансового рынка и рынка частных инвестиций.

     Кроме того, в сознании населения формируется  неверное представление об ипотеке как о системе предоставления государством льготных (а порой и беспроцентных) кредитов. Льготные ипотечные кредиты должны быть заменены адресной поддержкой на основе различных видов субсидирования, исходя из социальных норм жилья и доходов семьи тех категорий граждан, в которых заинтересованы регионы.

     Абсолютно точно можно утверждать одно: везде  толчок рынку ипотеки дают бюджетные средства и поддержка властей. Но далее они отходят на второй план, уступая место рыночным механизмам, поскольку ипотека поглощает из бюджета значительные ресурсы.

     Создание  одной только субсидированной системы  ипотечного кредитования чрезвычайно рискованно. Ее введение, как показывает опыт США, неминуемо приведет к гибели банковской и контрактно-сберега-тельной моделей. При этом на бюджет страны ложится тяжелая нагрузка субсидирования. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России требует разработки схем, повышающих доступность ипотечных кредитов для семей с невысокими доходами.

     Для России необходима система ипотечного кредитования с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, дающая возможность субсидирования кредитов. Участие региональных и муниципальных администраций делает эти схемы более дешевыми и доступными для населения и повышает их надежность.

     Наименее  чувствительны к рискам социально значимые региональные (муниципальные) программы строительства жилья с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования, которые не преследуют коммерческих целей.

     Создание  на местном уровне региональных и  местных фондов развития жилищного строительства с объединением нескольких источников финансирования (различных бюджетов и внебюджетных источников), возможность иметь крупные финансовые средства под гарантии администрации (эмиссия ценных бумаг и различные кредиты), огромная заинтересованность местных властей в решении жилищных задач – все это на сегодня является одним из основных вариантов решения жилищной проблемы в России для семей со средними и низкими доходами.

     Модели  с субсидированием семей с  низкими доходами можно разделить на несколько видов, в зависимости от источников рефинансирования ипотечных кредитов:

     1) предоставление ипотечных кредитов без рефинансирования; субсидирование выражается в снижении процентной ставки по кредиту и/или субсидировании первоначального взноса;

     2) рефинансирование ипотечных кредитов за счет средств региональных или местных бюджетов (субсидирование);

     3) рыночная система ипотечного жилищного кредитования, при этом субсидирование выражается в снижении процентной ставки по кредиту за счет доплаты из региональных или местных бюджетов части процентной ставки и/или субсидирования первоначального взноса.

     На  мой взгляд, для развития системы  ипотечного кредитования семей с низкими доходами важно, чтобы на первоначальном этапе условия кредитования исходили из платежеспособного спроса населения, если источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства. Тогда становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.

     Развитие  ипотечного кредитования должно ориентироваться  в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Нуждающиеся в небольших ипотечных кредитах составляют около половины желающих улучшить свои жилищные условия. Семьи, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, производят оплату части нового жилья старым жильем. Граждане, получающие жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.