Правовое содержание ипотечных отношений в Российской Федерации

     Согласно  ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено  законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей по месту жительства заимодавца, а если заимодавцем является юридическое лицо – по месту его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

     Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (ст. 330 ГК РФ).

     В силу важности условий каждого конкретного  договора об ипотеке считаем необходимым  раскрыть основные из необходимых условий, которые должен содержать договор исходя из требований соблюдения общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений ФЗ «Об ипотеке».

     В п. 1 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке» говорится, что в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его  оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

     Предмет ипотеки. Определяется в договоре указанием его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

     Должны  быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

     Если  предметом ипотеки является принадлежащее  залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в  договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

     Оценки  предмета ипотеки. Определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 ФЗ «Об ипотеке» и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

     При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом или в  определенном им порядке.

     Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации.

     Обязательство, обеспечиваемое ипотекой. Должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

     Если  обеспечиваемое ипотекой обязательство  подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

     Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  устанавливает (ст. 10), что обязательным элементом формы договора об ипотеке является его нотариальное удостоверение и государственная регистрация. Несоблюдение формы влечет недействительность договора. Установленные требования к таким элементам договора, как нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке, приведено ниже.

     Нотариальное  удостоверение договора об ипотеке:

1. договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен;
2. договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст. 9 «Содержание договора об ипотеке» ФЗ «Об ипотеке», или нарушены правила п. 4 ст. 13 (условия, при которых составление и выдача закладной не допускается) этого же Закона, не подлежит нотариальному удостоверению в качестве договора об ипотеке;
3. несоблюдение правил о нотариальном удостоверении договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным;
4. если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со ст. 13 ФЗ «Об ипотеке» удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу предоставляется закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с частью второй п. 3 ст. 4 ФЗ «Об ипотеке».

     Государственная регистрация договора об ипотеке:

1. договор об ипотеке подлежит государственной регистрации;
2. договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст. 9 «Содержание договора об ипотеке», или нарушены правила п. 4 ст. 13 (условия, при которых составление и выдача закладной не допускается) этого же Закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке;
3. несоблюдение правил о нотариальном удостоверении договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным;
4. договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

     Мировая практика показывает, что эффективным способом решения проблем является создание вторичного рынка ипотечного кредитования.

     При создании вторичного рынка важнейшей  задачей является обеспечение защиты прав не только должника и кредитора  в кредитном договоре и договоре залога, но и вторичных инвесторов, т.е. лиц, приобретающих ипотечные ценные бумаги на вторичном рынке. Отечественные законодатели в качестве основы для образования и функционирования вторичного рынка вводят ценную бумагу – закладную (см. ст. 13 гл. 111 ФЗ «Об ипотеке»). Основные положения о закладной приведены в таблице 1.

     Составление и выдача закладной не допускаются, если:

     1) предметом ипотеки являются:

• предприятие как имущественный комплекс;

      Таблица 1. Основные положения о закладной

     ипотечное кредитование жилищное договор

• земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие настоящего федерального закона;
• леса;
• право аренды имущества;

     2) ипотекой обеспечивается денежное  обязательство, сумма долга по  которому на момент заключения  договора не определена и которое  не содержит условий, позволяющих  определить эту сумму в надлежащий  момент.

     В этих случаях условия о закладной  в договоре об ипотеке недействительны.

     Закладная должна содержать:

1. слово «закладная», включенное в название документа;
2. имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание местa нахождения, если залогодатель – юридическое лицо;
3. имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель – юридическое лицо;
4. название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
5. имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник – юридическое лицо;
6. указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
7. указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям – сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);
8. название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;
9. денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;
10. наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды – точное название имущества, являющегося предметом, и срок действия нот права;
11. указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;
12. подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
13. сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке и о государственной регистрации ипотеки;
14. указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

     Существование и нормальное функционирование вторичного ипотечного рынка имеет огромное значение, поскольку он обеспечивает средствами первичный ипотечный рынок и решает проблемы банков по рефинансированию долгосрочных ипотечных кредитов. В настоящее время идет работа по созданию системы ипотечного кредитования как на уровне Федерации, так и на уровне ее субъектов. И важнейшей из стоящих сегодня проблем является выбор модели вторичного ипотечного рынка.

     Экономические рыночные регуляторы (законы), действующие  на рынке жилья стихийно, в целом  способны установить равновесие в системе и создать равновесное значение параметров, при которых установится соответствие спроса, предложения, цен и объёмов строительства жилья. Однако такое равновесие не будет соответствовать ни поставленной государством цели, ни потребностям граждан. Роль государства состоит в смягчении или усилении тех направлений развития жилищного рынка, которые способствуют реализации жилищной политики. Основу государственного регулирования процессов жилищного рынка составляют субсидирование, финансирование, регламентирование, прямое участие государства на рынке. Эти методы управления часто оказывают разнонаправленное воздействие на параметры и течение процессов жилищного рынка.

     Эффективность управления во многом зависит от того, как и в какой степени учтены следующие позиции:

• организация и механизм функционирования объекта управления, соответствующие ему процессы и сложившиеся тенденции;
• соответствие выбираемой системы методов механизму и специфике условий функционирования объекта управления;
• обоснованность соответствия результативности применяемых методов управления поставленным целям;
• соответствие используемого набора инструментов и механизмов выбранным методам управления.

     В основу подхода к формированию системы  управления жилищным рынком предлагается положить комплексную оценку характера  и результативности воздействия каждого из экономических методов на поведение основных параметров жилищного рынка, а следовательно, и на основные его пропорции. При этом система экономических методов управления жилищным рынком должна рассматриваться как простая совокупность выбранных методов, а как взаимосвязанный, взаимообратный процесс межуровневого управления (см. рис. 1).

     Жилищный  рынок представляет собой целенаправленную деятельность экономических субъектов, непосредственно обеспечивающих процесс обращения жилищной недвижимости и порождаемых ею жилищных услуг. К экономическим субъектам относятся: предприятия, организации, включая государственные, и население как конечный потребитель. Каждый субъект действует на рынке, исходя из собственных интересов и имеющихся возможностей, обусловленных внутренними и внешними факторами. Целесообразно рассматривать жилищный рынок как объект, управляемый не только извне, но и изнутри, через деятельность экономических субъектов. Поэтому систему экономических методов управления жилищным рынком условно можно разделить на два уровня: внешний – макроуровень (государство) и внутренний – микроуровень (субъекты жилищного рынка).