Правовое содержание ипотечных отношений в Российской Федерации

     Рис. 1. Система управления жилищным рынком 

     Управление  на каждом из уровней различается: постановкой  целей; формой воздействия на объект управления; характером межуровневых связей; системой применяемых экономических методов; результативностью воздействия на управляемый объект.

     Рассмотрим  основные позиции применения некоторых  методов управления рынком жилья.

     Государственное управление осуществляется в форме воздействия на параметры жилищного рынка. Прямое воздействие осуществляется через деятельность государственных органов различного уровня, и/или когда государство само выступает в роли экономического субъекта – участника жилищного рынка. Косвенная форма воздействия проявляется через межуровневые связи как результат применения экономических методов управления, определяющих деятельность экономических субъектов в заданных направлениях. Принятие управленческих решений на этом уровне базируется на оценке общего внутреннего состояния жилищного рынка – значений и соотношений основных его параметров, тенденции и динамики развития, практической деятельности субъектов и на оценке внешних факторов – состояния и уровня развития сопряжённых с жилищным рынком секторов экономики.

     Управление  жилищным рынком с точки зрения экономических  субъектов (микроуровень) носит иной характер. Целью экономических субъектов  является получение частных выгод  и благ, удовлетворение собственных потребностей. Воздействие на жилищный рынок осуществляется через постановку и решение собственных задач. Реализуя конкретные интересы, участники жилищного рынка через собственную деятельность оказывают воздействие на управляемый объект – жилищный рынок, формируя через спрос и предложение (внутренние факторы) его параметры и направления развития. Суммарное воздействие на жилищный рынок отдельных субъектов складывается в общую внутреннюю экономическую систему управления жилищным рынком на микроуровне. Управленческие решения данного уровня обусловлены текущим и прогнозируемыми состояниями жилищного рынка, а также внешней системой государственного регулирования и возможностями, предоставляемыми сопряжёнными секторами экономики. Межуровневые связи проявляются через интерактивный процесс.

     В чём состоят особенности воздействия  применяемых государством методов  и составляющих их механизмов на параметры  и процессы жилищного рынка? Прямое государственное регулирование  включает поэтапное построение востребованной обществом нормативно-правовой базы, определяющей направления и способы осуществления государственной жилищной политики и призванной узаконить права, обязанности, единый регламент и правила поведения экономических субъектов на рынке жилья. Несмотря на то, что правовая основа механизма функционирования жилищного рынка во многом определена и продолжает совершенствоваться, немалая часть отношений продолжает оставаться неурегулированной. Прежде всего, это относится к одному из важнейших сегментов жилищного рынка – земельному. Несомненно, принятый в 2001 г. Госдумой России Земельный Кодекс в перспективе позволит скорректировать действующий неэффективный механизм перераспределения земли. Однако пока процесс не идет должными темпами, что не позволит в среднесрочной перспективе переломить кардинальным образом ситуацию в сфере землепользования. Об этом свидетельствует и порядок, предусмотренный Федеральным законом 08.12.03 г. «О введении в действие Земельного Кодекса РФ», в соответствии с которым обязательства для юридических лиц произвести перерегистрацию прав бессрочного пользования на право собственности или аренды земельных участков отложены до 01.01.06 г.

     Метод налогового регулирования как способ воздействия на параметры жилищного рынка доступен на уровне государства. Национальная налоговая политика может благоприятствовать жилищному сектору в нескольких направлениях. Применение налоговых льгот в жилищном строительстве стимулирует рост его объёмов и снижение совокупных затрат на возведение объектов, льготы населению на жилищное строительство увеличивают платежеспособный спрос и расширяют рынки сбыта для строительных предприятий. Освобождение от налогообложения процентов и платежей по займам, расходов на приобретение жилья, доходов от продажи жилья, выплат по ипотечным кредитам расширяют платёжеспособный спрос. Стимулирование инвесторов осуществляется через применение ускоренной амортизации жилья, что снижает требования инвесторов к доходу и повышает уровень его капитализации, увеличивая темпы и объёмы строительства жилья. Льготы по строительству жилья с привлечением бюджетных средств являются нормой, стимулирующей государственное строительство жилья. Рост налогообложения жилищной собственности приводит к снижению доходов от использования жилья, предложения жилья (снижению темпов строительства) и падению цен на него. Основная проблема налогового регулирования заключается в соответствии с действующей налоговой системой не только целям и задачам государственной жилищной политики, но и текущему состоянию жилищного рынка.

     Государственное регулирование через систему субсидирования и социальной поддержки населения осуществляется на макроуровне и имеет существенное значение для всех параметров жилищного рынка. На уровне экономических субъектов этот метод управления проявляется в сдвиге (расширении или сужении) непосредственных интересов и возможностей экономических субъектов, а также в изменениях мотивации их поведения на рынке. Основными трудностями при применении метода являются неадекватность существующей системы государственного субсидирования и социальной поддержки населения текущему состоянию и направлению развития жилищного рынка, а также несоответствие общей логике построения государственного управления (регулирования) жилищным рынком.

     Влияние системы государственного субсидирования на работу жилищного рынка проявляется, например, в строительстве жилья для некоторых категорий граждан через оказание финансовой помощи в оплате при его приобретении. Строительство государственного (муниципального) жилья приводит к общему увеличению объёмов предложения на жилищном рынке. Такое увеличение, как показывают установленные закономерности, провоцирует снижение цен на объекты жилья, квартирную плату и сокращает объёмы частного коммерческого строительства. Государственная помощь в финансировании непосредственно населения под строительство и приобретение жилья, напротив, стимулирует объёмы коммерческого строительства, так как повышает спрос на жильё, увеличивает платёжеспособность населения, что способствует увеличению цен на жилищный фонд и росту объёмов строительства.

     Государственное субсидирование населения при оплате жилья (компенсации квартплаты) стимулирует дополнительный спрос на жилищные услуги, что способствует росту цен на жильё и жилищные услуги, увеличению объёмов частного строительства качественного жилищного фонда. Эта закономерность, к сожалению, не учтена в российских условиях. Государственное субсидирование жилищных услуг адресуется не только беднейшим слоям населения, но и обеспеченным гражданам, имеющим единственное жилье. Сэкономленные от оплаты жилищных услуг средства трансформируются в расширенный спрос на дополнительные жилищные услуги и увеличивают давление на цены. Компенсация в форме постоянного субсидирования является своего рода натуральным доходом населения с тенденцией к возрастанию в зависимости от качества и размеров занимаемого жилья. Наибольшую часть натурального дохода, таким образом, получают более обеспеченные граждане, поскольку именно они занимают лучший жилищный фонд. Перераспределение денежных потоков в результате роста цен на квартирную плату происходит в доход организаций, в том числе монополистов на рынке жилищных услуг (снабжение газом, электроэнергией, водой). Государство, имея значительную финансовую нагрузку на бюджет, ограничено в оказании полноценной помощи нуждающимся слоям населения, а также в финансировании работ, направленных на поддержание в нормальном состоянии государственного жилищного фонда. Отсутствие продуманной и целостной жилищно-коммунальной реформы, реформы системы субсидирования, прежде всего, снижает эффективность государственной помощи именно беднейшим слоям населения.

     Особо важным остаётся вопрос выбора направлений  государственного субсидирования строительства нового жилья и частичного финансирования определённых слоев населения. Какое новое жилье эффективнее всего субсидировать государству? Ответ на этот вопрос во многом определяется экономическим законом «жилищной фильтрации». Как уже отмечалось, государственное строительство влияет на объёмы предложения жилищного фонда и на цены этого жилья. Решать проблему жилья для малоимущих слоев населения строительством дешевого государственного жилья низкого качества, тем не менее, представляется неправильным.

     При субсидировании государственного строительства  жилья среднего качества происходит увеличение предложения этой категории домов, что приводит к снижению цен в результате удовлетворения спроса на данное жильё. Население с более низкими доходами получает возможность приобрести жильё среднего качества взамен жилья низкого качества. В результате такой естественной фильтрации жильё более низкого качества освобождается, и его предложение на рынке увеличивается, следовательно, цены на него падают. Избыточное предложение низкокачественного или непригодного жилья может быть изъято из оборота и тем освобождено место для жилья более высокого качества. Таким образом, государственное субсидирование строительства жилья среднего качества снижает цену домов среднего качества, что позволяет некоторым семьям улучшить жилищные условия. В то же время улучшается общее состояние жилищного фонда за счёт изъятия из обращения непригодных для проживания изношенных домов.

     На  рынке высококачественного жилья  также происходят изменения. С увеличением  предложения жилья среднего качества и снижением цен на него замедляется  процесс перехода высококачественного жилья в класс жилья среднего качества (достаточность предложения), что также приводит к падению цен на высококачественное жилье в результате увеличения его предложения. В итоге политика государства по строительству жилья именно среднего качества приводит к благоприятным последствиям для всех категорий населения.

     Если  рассмотреть результат политики государства и местных властей по субсидированию строительства низкокачественного и дешёвого жилья для бедных населения, то получится обратная зависимость. Сокращение жилья среднего качества и увеличение жилья низкого качества вызывает повышение цен на жильё среднего уровня, что делает его для части населения недоступным. Часть семей вынуждена будет сменить своё жильё на дома более низкого качества. Повышенный спрос на жильё низкого качества вызовет увеличение цен данной категории домов, что неблагоприятно скажется на населении с низкими доходами. Как отмечено выше, высокий объём государственного строительства снижает темпы частного строительства и требует значительных финансовых ресурсов.

     В России в условиях ограниченности бюджета  оптимальным будет стимулирование коммерческого строительства для  населения категории среднего класса. Особо приоритетным направлением политики государственного субсидирования в настоящий период является частичное государственное финансирование населения со средними доходами на приобретение жилья с применением механизма жилищной ипотеки. Использование ипотечного механизма в сочетании с государственной помощью обеспечит рост платежеспособности граждан, спрос и увеличение темпов частного строительства. Финансирование населения со средними доходами в сочетании с пользованием ипотечного механизма порождает спрос на жильё среднего качества и снижение цен, что в конечном итоге улучшит ситуацию для всех категорий населения.

     Государственное регулирование через установку  норм и нормативов является важным инструментом управления жилищным рынком, влияющим на его параметры. Применением норм, правил и нормативов государство призвано упорядочить деятельность участников жилищного рынка. Примером может служить Порядок лицензирования отдельных видов деятельности, устанавливающий единые нормы правила допуска экономических субъектов к операциям на жилищном рынке. Влияние нормативного метода на жилищный рынок может быть различно. Ужесточение правил и завышение норм и нормативов приводит к снижению активности экономических субъектов на рынке жилья в целом или в определённых направлениях может привести к росту цен предложения на рынке жилья и рынке жилищных услуг, и наоборот. Неэффективное государственное регулирование и нормирование оплаты жилья (квартирной платы) приводит к деформациям механизма ценообразования объектов недвижимости и диспропорциям на рынке. В жилищном строительстве это влияние, в основном, выражено в порядке образования расходов на строительно-монтаж-ные работы и в сужении или расширении рынков сбыта через колебания цен. Отрицательным моментом является несоответствие действующих норм, правил и нормативов меняющейся ситуации на жилищном рынке.

     Регулирование земельных отношений проявляется  через установление норм, правил зонирования, механизмов ценообразования на земельные ресурсы, налогообложение и оказывает очень существенное влияние на жилищный рынок, учитывая его прямую связь с предложением жилищного фонда и строительством жилья. Прямое влияние на предложение жилищного фонда проявляется в показателях объёмов, качества, цены. Ограничение коммерческого земельного оборота под жилищное строительство существенно снижает фактор рыночного регулирования уровня сбалансированности на рынке жилья и приводит к возникновению диспропорций. Для экономических субъектов ограничения на земельном рынке выражаются в ослаблении или переориентации их деятельности, что не позволяет им использовать возможности данного рынка в полной мере.

     Применяемый государством метод стимулирования деятельности экономических субъектов  в заданных направлениях только при  гибкой политике оказывает нужное влияние на развитие рынка. Применение льгот для жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, кондоминиумов влияет на ценообразование и развитие жилищных услуг. Стимулирование деятельности малых предприятий, антимонопольная политика на рынках жилищных услуг, подрядных работ повышают конкуренцию и, как следствие, качество жилья и расширение жилищных услуг, что в конечном итоге обуславливает уровень цен. Основные направления совершенствования данного метода – проявление большей гибкости и соразмерности применения указанных стимулов и поощрений. Стимулирование конкуренции на жилищном рынке выражается в проведении конкурсов и тендеров на строительство жилья при продаже или сдаче в аренду недвижимости, при заключении контрактов на проведение подрядных работ. Применение метода конкурсного отбора призвано компенсировать отрицательные факторы в ценообразовании и повысить эффективность использования государственной собственности. Развитие конкуренции на жилищном рынке и государственные мероприятия в этом направлении – ограничение естественных монополий, развитие и поощрение создания новых участников жилищного рынка – приводят к снижению цен и повышению качества как жилищного фонда, так и жилищных услуг.

     Управление  через инвестиционную деятельность оказывает непосредственное влияние  на жилищный рынок. Результатом становится качественное изменение жилищного фонда и рынка жилищных услуг. Создавая благоприятный инвестиционный климат для экономических субъектов жилищного рынка, государство во многом решает основную задачу приведения системы жилищного рынка в равновесие, т.е. в ситуацию, когда основные его параметры сбалансированы по объёмам, качеству, ценам, спросу и предложению. Такое же влияние оказывает инвестиционное управление на уровне экономических субъектов, когда, подчиняясь экономическому закону материальной заинтересованности и выгоды, работая в условиях сложившегося инвестиционного климата, участники жилищного рынка опосредованно регулируют соотношения параметров этого рынка, подчиняясь его условиям.